Abnahme

Bauarbeiten "abzunehmen" bedeutet, dass Sie die Leistungen, die Sie vorfinden als "im Wesentlichen" vertragsgemäß, das heißt korrekt akzeptieren und gleichzeitig zur eigenen Nutzung übernehmen, also dem Unternehmen auch im bildlichen Sinne "abnehmen". Die Abnahme ist wesentlich, weil sie rechtliche Wirkungen hat. Um zwei davon zu nennen:

• Liegen erkennbare Mängel vor, verlieren Sie mit der Abnahme Ihre Gewährleistungsrechte (ausgenommen Schadensersatzansprüche), wenn Sie sich Ihre Rechte nicht ausdrücklich vorbehalten.
• Mit der Abnahme verändert sich die Beweislast in einem Rechtsstreit über Mängel: Vor der Abnahme muss das Unternehmen beweisen, dass keine Mängel vorliegen, nach der Abnahme müssen Sie beweisen, dass es sich um Mängel handelt. Der Unterschied wird bedeutsam, wenn sich ein Mangel nicht klar beweisen lässt: Es verliert, wer beweisen musste.

Wegen solcher Folgen müssen Sie darauf achten, dass die Abnahme tatsächlich als Prüfung auf der Baustelle stattfindet. Man spricht von einer förmlichen Abnahme. Sie ist nicht ohne weiteres selbstverständlich. Denn eine Abnahme kann auch dadurch zustande kommen, dass Ihr Verhalten als "Akzeptieren" gewertet wird, zum Beispiel, wenn Sie ohne Prüfung in Ihr neues Haus einziehen und es nutzen. Man spricht von schlüssigen und fiktiven Abnahmen. Um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, sollten Sie in Ihrem Vertrag ausdrücklich festlegen, dass eine Abnahme in der für Sie sichersten Form erfolgen muss, nämlich durch eine Prüfung auf der Baustelle, als förmliche Abnahme.

Wenn die Leistungen zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie abnehmen möchten, Mängel aufweisen, ist zu unterscheiden: Handelt es sich um unwesentliche Mängel, müssen Sie abnehmen. Liegen wesentliche Mängel vor, können Sie die Abnahme - und die Bezahlung - verweigern und das Unternehmen zunächst die Mängel beseitigen lassen, bevor dann ein neuer Abnahmeversuch unternommen wird. Stehen Sie wie so oft unter Zeitdruck und müssen Sie die Leistungen nutzen, können Sie aber auch trotz der Mängel die Abnahme erklären.

Denken Sie daran: Immer dann, wenn Sie bei Mängeln, ob wesentlich oder unwesentlich, abnehmen, haben Sie wegen der Mängel das Recht Geld einzubehalten, bis die Mängel beseitigt sind, jedenfalls einen Betrag in Höhe des Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Dieser sogenannte Druckzuschlag soll das Unternehmen dazu bewegen, die vorhandenen Mängel zügig zu beseitigen. Ihn müssen Sie meist bereits bei Abschluss Ihres Bauvertrages verteidigen. Viele Verträge, die Ihnen vorgelegt werden, enthalten Regelungen, die darauf abzielen, den Druckzuschlag ins Leere laufen zu lassen (zu kleine Schlussrate, Übergabe erst nach vollständiger Bezahlung u.s.w.).

Weitere Informationen zur Abnahme finden Sie in dieser PDF-Datei.