Auflassung und Auflassungsvormerkung

Die Auflassung ist die Einigung des bisherigen Eigentümers mit dem Erwerber über die Übertragung des Eigentums. Erst mit der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch erwirbt der Käufer das Grundstück. 

Im Grundstückskaufvertrag wird vermerkt, dass die Eigentumsumschreibung beantragt werden soll. Diese Prozedur hat für den Erwerber des Grundstücks Folgen. So lange er nämlich nicht eingetragen ist, kann der Nocheigentümer theoretisch das Eigentum des Grundstücks auf andere Käufer übertragen. Damit der Verbraucher abgesichert ist, wird im Kaufvertrag die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung beantragt. Sobald diese eingetragen ist, ist er weitgehend geschützt.

Hintergund: Auflassung bei Immobilienverträgen

Verträge zum Erwerb eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung müssen, um wirksam zu sein, vor einem Notar geschlossen werden. Die Auflassung muss von beiden Parteien vom Notar beantragt werden.

Besonders wichtig für das Verständnis des Notarvertrages ist das Wissen um den Ablauf eines Immobilienerwerbs.

Dabei ist zu unterscheiden zwischen dem Verkauf des Objekts und der Übertragung des Eigentums hieran.

Nach bundesdeutschem Recht schließen die Parteien beim Erwerb eines Grundstücks wenigstens zwei verschiedene grundlegende Verträge:

1. Zunächst gibt es den Vertrag über den Verkauf , worin sich der Verkäufer zur Übertragung von Eigentum und Besitz und der Käufer zur Kaufpreiszahlung verpflichten.

2. Als Erfüllung oder Vollzug dieses (Ver-)Kaufvertrages wird dann ein weiterer Vertrag geschlossen, der Auflassung heißt. Hierin einigen sich die Parteien darüber, dass der Verkäufer dem Käufer das Eigentum am Grundstück jetzt überträgt.

Die zwei grundlegenden Vereinbarungen und die notwendigen Erklärungen zum grundbuchamtlichen Vollzug des Eigentümerwechsels werden im Notarvertrag in zahlreichen Bestimmungen niedergelegt, konkretisiert und ergänzt.

Auflassungsvormerkung

Nach beantragter Auflassung kann die Eigentumsumschreibung durch das Grundbuchamt einige Zeit in Anspruch nehmen. Daher wird zunächst eine Auflassungvormerkung eingetragen. Bezahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und halten Sie dies im Vertrag fest. Legen Sie im Kaufvertrag die Pflicht des Notars fest, das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen zu prüfen und Ihnen das Ergebnis schriftlich mitzuteilen. Die Fälligkeit des Kaufpreises sollte erst eintreten, nachdem Ihnen eine schriftliche Mitteilung des Notars über das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen zugegangen ist. 

Vereinbaren Sie, dass zwischen Zugang der notariellen Mitteilung und Eintritt der Fälligkeit eine Frist von mindestens 14 Tagen liegt. In diesem Fall wir der Verkäufer wahrscheinlich darauf bestehen, dass Sie den Kaufpreis vor Eintrag ins Grundbuch zahlen müssen. Sie sind aber durch die Auflassungsvormerkung abgesichert. 

Nach Begleichen des Kaufpreises wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, und Sie werden als neuer Eigentümer eingetragen. Auch dies wird schon im Kaufvertrag vereinbart. Unter Umständen wird Ihr Verkäufer das Grundstück belastet haben. Hier müssen Sie darauf achten, dass Sie erst dann den Kaufpreis bezahlen und Ihre Eintragung als neuer Eigentümer vorgenommen wird, wenn Sie vom Notar schriftlich vorliegen haben, dass die Belastungen gelöscht sind bzw. zumindest die Löschungsbewilligungen vorliegen.

Tipp

Im Ratgeber "Meine Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben" finden Sie weitere nützliche Hintergrundinformationen.

Stand: 
Donnerstag, 14. April 2016

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