Bebauungsplan

Das klassische Instrument zur Ordnung des Baugeschehens ist der Bebauungsplan. Er ist eine kommunale Satzung, die durch die Gemeinde beschlossen wird. Der Bebauungsplan kann entweder auf der  „grünen Wiese" eingesetzt werden, um dort eine erstmalige Bebauung zu ermöglichen oder für bereits bebaute Ortsteile aufgestellt werden, wenn es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist.

Unterschieden wird in den qualifizierten Bebauungsplan und den einfachen Bebauungsplan.

Bebauungsplan verstehen!

Jede Gemeinde hält ihre Bebauungspläne zur Einsichtnahme für die Öffentlichkeit bereit. Ein Anruf in der jeweiligen Gemeindeverwaltung genügt, um zu erfahren, wo die Bebauungspläne eingesehen werden können. Dort erfahren Sie auch die Dienststunden, zu denen Ihnen die Mitarbeiter den Bebauungsplan für eine bestimmte Straße heraussuchen können. Manche Gemeinden veröffentlichen ihre Bebauungspläne auch auf ihren Internetseiten.

Das Lesen eines Bebauungsplans ist ohne Vorkenntnisse schwierig. Sie müssen wissen, was bestimmte Zeichen und Buchstabenkombinationen bedeuten und welche Informationen farblich im Bebauungsplan wie markiert sind.

Bestimmte Buchstaben, Farben und Linien bedeuten in allen Bebauungsplänen dasselbe, weil eine bundeseinheitliche Planzeichenverordnung diese Zeichen und Farben einheitlich vorschreibt. Die Planzeichenverordnung gemeinsam mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist die Legende für Bebauungspläne.

Die beiden Verordnungen erläutern beispielsweise, dass WA für "allgemeines Wohngebiet" steht und dass gelb eingezeichnete Linien im Bebauungsplan öffentliche Straßen und Wege markieren. Was ein "allgemeines Wohngebiet" ist, erfahren Sie in § 4 der BauNVO.

Tipp

Nur aus einem qualifizierten Bebauungsplan können alle Fragen beantwortet werden, die für die Verwirklichung des Bauvorhabens bedeutend sind. Für Sie ist wichtig, dass Sie aus den Bebauungsplänen Bauansprüche ableiten können. Bauvorhaben, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen, sind dagegen unzulässig. Nur im Einzelfall sind unter gesetzlich genau festgelegten Voraussetzungen Abweichungen zulässig.

Besondere Informationen

Qualifizierter Bebauungsplan

Der qualifizierte Bebauungsplan enthält Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflächen sowie über die örtlichen Verkehrsflächen. Die Zulässigkeit eines Vorhabens wird allein anhand dieses Bebauungsplans beurteilt. Ein Bauvorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans entspricht und die Erschließung gesichert ist.

Einfacher Bebauungsplan

Einfache Bebauungspläne enthalten weniger Festsetzungen. Bauvorhaben dürfen auch diesen Bebauungsplänen nicht widersprechen. Ergänzend sind die Vorschriften über das Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder über das Bauen im Außenbereich heranzuziehen.

Folgende Fragen sollten Sie auf alle Fälle vor der Bebauung klären:

  • Welche Art der Bebauung ist für dieses Grundstück zulässig, und zwar welche allgemein und welche nur ausnahmsweise? (Wohnhaus, Fabrik, Kino, Kleingarten?)
  • Welches Maß der Nutzung muss eingehalten werden? (Wie hoch darf ich bauen? Wie viel m² meines Grundstücks darf ich überbauen?)
  • Welche Teile des Grundstücks dürfen überbaut werden, welche nicht? (Wie nahe darf ich an die Straße heranbauen? Muss der rückwärtige Teil des Grundstücks frei bleiben?)

Stand: 
Donnerstag, 14. April 2016

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Gutachter und Sachverständige dienen zur Abnahme bestimmter Bauschritte und zur Qualitätsprüfung.  

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