Bewertung einer Bestandsimmobilie

Ohne Fachmann kein realistisches Bild

Es gehört viel Sachverstand dazu, den Wert einer bestehenden Immobilie treffend einzuschätzen. Das sollten Sie aber unbedingt tun, bevor Sie kaufen, umbauen oder sanieren. Es lohnt sich, dafür einen oder mehrere professionelle Sachverständige einzuschalten. Sie können den Zustand des Gebäudes untersuchen, mögliche Bauschäden aufdecken und den Wert realistisch beziffern.

Baumaßnahmen an bestehenden Häusern und besonders an denkmalgeschützten Gebäuden erfordern es, sich intensiv mit der vorhandenen Bausubstanz, mit historischen Bauweisen und verwendeten Baustoffen zu beschäftigen. Dabei gibt es einige typische Merkmale je nach Gebäudealter, zum Beispiel bestimmte Bauweisen und bestimmte Bauschäden.

Wenn Sie energetisch sanieren möchten, sollten Sie die Maßnahmen sorgfältig planen, damit keine neuen Bauschäden an der Gebäudesubstanz entstehen.

  • Stimmen Sie energetisch und wirtschaftlich sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen aufeinander ab.
  • Ziehen Sie einen qualifizierten Sachverständigen hinzu – besonders bei Komplettsanierungen, am besten auch bei Einzelmaßnahmen.
  • So vermeiden Sie Fehlinvestitionen und spätere Bauschäden.
Tipp

Der Ratgeber „Kauf eines gebrauchten Hauses“ der Verbraucherzentralen informiert Sie über mögliche und sinnvolle Baumaßnahmen – und darüber, worauf Sie bei der Bewertung einer Bestandsimmobilie achten sollten.

 >> Ratgeber „Kauf eines gebrauchten Hauses“

Besondere Informationen

Fachleute helfen bei der Bewertung

  • Wenn Sie sich für ein bestimmtes Haus interessieren, sollten Sie es sich ganz genau ansehen. Nur dann können Sie beurteilen, welchen Wert es hat und welche Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten auf Sie zukommen.
  • Auch der Wiederverkaufswert der Immobilie spielt eine wichtige Rolle.
  • Bedenken Sie, dass eine notwendige energetische Sanierung erhebliche Kosten mit sich bringt.
  • Für Laien ist es bei jedem Vorhaben im Baubestand sinnvoll, vor dem Kauf einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Er nimmt die Immobilie unter die Lupe, prüft Wert sowie Instandhaltungsgrad und ermittelt die Modernisierungskosten. Dabei empfiehlt sich natürlich eine Beratung vor Ort.
  • ŸAuch beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie alle Bauteile bewerten lassen – vom Keller bis zum Dach. Sind Sie erst einmal Miteigentümer, werden Sie für alle Sanierungsmaßnahmen am Haus mit zur Kasse gebeten.

>> Hier finden Sie einen Sachverständigen

Was ist die Immobilie wert?

Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, sind einige Faktoren besonders wichtig:

  • Der Instandhaltungsgrad
  • Die voraussichtlichen Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten
  • Der Wiederverkaufswert bzw. der Marktwert

Stichwort Wiederverkauf: Als Kaufinteressent sollten Sie sich fragen, ob sich die Immobilie nach fünf Jahren wieder zum gleichen Preis verkaufen lässt. Natürlich können Sie die wirkliche Marktlage in fünf Jahren nicht voraussehen. Aber je länger Ihre Suche dauert, umso besser wird Ihr Gefühl für die Preise und deren Entwicklung sein. Besonders vorsichtig sollten Sie sein, wenn Sie sich erst am Anfang Ihrer Suche befinden. Empfehlens-wert ist es, den Markt mindestens ein halbes Jahr zu beobachten und sich in dieser Zeit mindestens fünf, besser zehn Objekte anzusehen.

Immobilien haben auch einen individuellen Wert. Dies ist besonders für Verkäufer wichtig zu wissen, denn sie müssen manchmal einen langen Atem haben – und darauf hoffen, dass jemand genau dieses Haus oder diese Wohnung aus ganz persönlichen Gründen wertschätzt. Klar ist: Steht ein Objekt schon seit einiger Zeit zum Verkauf, ist es mit Sicherheit kein Schnäppchen.

Wichtig für Erbengemeinschaften: Wenn Sie gemeinschaftlich erben, ist es gut zu wissen, wie viel ein Haus oder eine Wohnung wert ist – vor allem dann, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die Immobilie übernehmen will. Da Sie den Wert nicht über den freien Markt ermitteln können, wenden Sie sich am besten an einen Wertgutachter.

>> Hier finden Sie einen Wertgutachter

Wie lassen sich Modernisierungskosten kalkulieren?

Bevor Sie kaufen, sollten Sie die Immobilie mit mindestens einem unabhängigen Fachmann besichtigen. Nach sorgfältiger Bestandsaufnahme können erfahrene Experten auch beziffern, mit welchen Kosten für Instandsetzung oder Modernisierung Sie rechnen müssen.

Auch wenn Ihnen die Immobilie bereits gehört, sollten Sie sich vor dem Start einer Modernisierung ein genaues Bild über die zu erwartenden Kosten machen. Hier empfiehlt es sich ebenfalls, einen Fachmann zu Rate zu ziehen.

So erhalten Sie eine erste Kostenaufstellung

  • Es gibt verschiedene Kostenermittlungsarten, um schnell und ohne großen Aufwand den Instandsetzungs- oder Modernisierungsbedarf zu kalkulieren. Die Anwendung durch Spezialisten erfordert viel Erfahrung.
  • Das einfachste Verfahren ist das Kostenschätzungsverfahren nach Vergleichswerten. Je nach Typ und Alter der Immobilie wird ein Kostenrahmen berechnet. Er beruht auf Erfahrungswerten bei vielen anderen Bauvorhaben. Diese ungefähre Kostenschätzung bietet sich zu Beginn Ihres Entscheidungsprozesses an – wenn die Frage lautet, ob es sich überhaupt lohnt, weiter über den Kauf der Immobilie nachzudenken. 
  • Das Kostenschätzungsverfahren nach Vergleichswerten ist vor allem für umfangreiche Modernisierungen geeignet. Sobald Sie jedoch einzelne Leistungen bewerten wollen, ist diese Methode nicht mehr brauchbar.

Genauer kalkulieren mit Einzelkosten nach Gewerk

  • Bevor Sie mit Ihrem Vorhaben starten, sollten Sie Kosten nach Gewerken schätzen oder Angebote für die einzelnen Leistungen einholen.
  • Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten lassen Sie die Planung und Ausschreibung dafür am besten von einem Architekten vornehmen.
  • So können Sie sehr viel Geld sparen, denn Handwerker bieten bei Ausschreibungen eines Architekten erfahrungsgemäß deutlich günstiger an.
  • Der Architekt kann zudem abschätzen, ob das Angebot vollständig ist – fehlende Positionen im Angebot können im Nachhinein sehr teuer werden.
  • Obendrein haben Sie mit einem Architekten einen unabhängigen Qualitätssicherer auf Ihrer Seite.

            Die Lebensdauer von Gebäuden und ihren Bauteilen

            Wenn Sie eine Immobilie erwerben, müssen Sie die Kosten für die Instandhaltung in die laufenden Kosten als Pauschale einkalkulieren. Je älter ein Haus ist bzw. je länger die letzte umfassende Modernisierung zurückliegt, umso höher sollte diese Instandhaltungspauschale sein. Ein Tipp: Nehmen Sie die Lebensdauer der einzelnen Bauteile unter die Lupe und machen Sie sich eine Vorstellung davon, in welchen Zyklen die Bauteile modernisiert werden sollten.

            Die rechnerische Lebenszeit eines Hauses wird im Allgemeinen mit 80 bis 100 Jahren angesetzt. Diese Bewertung bildet die Grundlage für Finanzierungen und Abschreibungen. In der Praxis bestimmt jedoch eine Reihe von Faktoren und Konstruktionsmerkmalen die tatsächliche Lebensdauer von Wohnhäusern. Entscheidend sind:

            • Ÿ Die Qualität der Einzelbauteile des Hauses
            •  Der dauerhafte Schutz gegen Feuchtigkeit
            • Ÿ Die Pflege und Wartung aller wichtigen Bauteile
            •  Die Instandhaltung in regelmäßigen Zeiträumen

            Alle 5 bis 15 Jahre erneuerungsbedürftig:

            • Tapeten und Anstrich innen 
            • Fußbodenbeläge aus Textilien, zum Beispiel Teppichboden 
            • Elektro-Warmwasserbereiter 
            • Außenanstrich an Fassaden, Fenstern und Außentüren 
            • Dacheindeckung bei Flachdächern

            Alle 15 bis 30 Jahre erneuerungsbedürftig:

            • Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech 
            • Dachanschlüsse aus Zinkblech 
            • Plattenbekleidungen außen 
            • Außenverglasung 
            • Kunststoffbeläge innen 
            • Abdichtung von Außenbauteilen mit Fugenmassen
            • Heizkessel und -thermen 
            • Stahl-Heizradiatoren 
            • Elektronische Regeleinrichtung

            Alle 30 bis 50 Jahre erneuerungsbedürftig:

            • Dacheindeckung und Dachanschlüsse 
            • Kaminköpfe über Dach 
            • Fenster und Außentüren 
            • Außenwandputz und -bekleidung 
            • Teile des Wand- und Deckenputzes innen 
            • Fliesen und Plattenbodenbeläge innen 
            • Sanitärinstallation für Bad und Küche 
            • Ausstattung von Bad und Küche 
            • Elektroinstallation 
            • Heizungsinstallation
            Tipp

            Sie glauben, ein Schnäppchen entdeckt zu haben? Kaufen Sie nur, wenn Sie den Wert absolut sicher beurteilen können. Um dann schnell zuschlagen zu können, sollten Sie das Geld schon bei der Besichtigung zusammenhaben – damit Sie direkt eine Zahlung in Aussicht stellen können.

            Stand: 
            Dienstag, 20. Oktober 2015

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            Gutachter und Sachverständige dienen zur Abnahme bestimmter Bauschritte und zur Qualitätsprüfung.  

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