Bestehendes Haus kaufen

Worauf Sie bei der Suche achten sollten

Der Kauf einer Bestandsimmobilie kann eine interessante Alternative zum Neubau sein.

Denn es hat durchaus seine Vorteile, wenn Haus oder Wohnung schon bestehen: Sie können das Objekt im fertigen Zustand besichtigen und möglicherweise sehr schnell einziehen. Aber planen Sie genug Zeit und Geld für die Sanierung ein!

Machen Sie nicht den Fehler vieler Käufer: Gehen Sie nicht zu sorglos an die Besichtigung und die Einschätzung von Bausubstanz und Haustechnik heran. Dabei sollten Sie einfach folgende Grundregeln beachten:

  • Gehen Sie bei der Besichtigung sorgfältig vor.
  • Hinterfragen Sie die Ausführungen des Verkäufers oder des Immobilienmaklers mit kritischer Distanz.
  • Nehmen Sie eigene Überprüfungen vor.
  • Erstellen Sie selbst eine Diagnose zum Zustand des Hauses.
  • Nehmen Sie möglichst einen Fachmann mit, wenn das Haus in die engere Wahl kommt.

Die Haussuche dauert meist sehr lange. Rechnen Sie nicht mit Wochen, sondern mit Monaten – mit vielen Monaten. Das ist realistisch.

Grundsätzlich spielen bei Ihrer Suche und der anschließenden Entscheidungsfindung drei Aspekte eine wichtige Rolle:

Tipp

Lassen Sie sich fur Ihre Hausfinanzierung in jedem Fall von mehreren Geldinstituten beraten und vergleichen Sie die Konditionen.

Besondere Informationen

Die häufigsten Schwächen nach Baujahr

Das Baujahr eines Hauses sagt viel über seine möglichen baulichen Probleme aus. Gut, wenn Sie für das Alter von Immobilien eine gewisse Sensibilität entwickeln. Im Folgenden finden Sie eine Auswahl typischer Schwachpunkte.

Bis 1940er-Baujahre

  • Kellerfundament und Wände ohne ausreichende Abdichtung
  • Vor allem (Keller-)Wände aus Bruchstein
  • Veraltete und vielfach längst korrodierte Sanitärinstallationen
  • Undichte Gasleitungen
  • Veraltete, sehr oft dezentral (raumweise) ausgelegte Heizungssysteme – mit einem Rauchabzugssystem, das veraltet und für moderne Feuerungsanlagen falsch dimensioniert ist
  • Veraltete Elektroinstallation
  • Veraltete Geschossdeckenausbildung in Holz (im Bereich der Außenwände oder Nassräume mitunter von Feuchte und Fäulnis befallen)
  • Veraltete Geschossdeckenausbildung in Ziegelbetonstein
  • Ungedämmte Dachstühle
  • Fehlender Schallschutz (an Türen, Treppen, Zwischendecken etc.)
  • Fehlender Wärmeschutz
  • Fehlender Brandschutz (zum Beispiel keine Brandschutztüren oder keine Anfahrmöglichkeit für die Feuerwehr)
  • Undichte Holzfenster mit Einscheibenverglasung
  • Flachdächer mit vielfach fehlerhafter Ausführung

Die 1950er-Baujahre

Zu den Mängeln bis zu den 1940er-Jahren kommen hinzu: 

  • Einsatz ölhaltiger Anstriche, besonders in Bädern und Küche
  • Einsatz teerhaltiger Baustoffe (zum Beispiel als Parkettkleber) 
  • Einsatz von Asbest (zum Beispiel bei Asbestzementplatten im Trockenbau) 
  • Einsatz von Mineralwolle (zum Beispiel bei Dachdämmungen), deren Faserlängen und -dicken zu klein sind und damit in die Lunge eindringen können 
  • Einsatz formaldehydhaltiger Holzbauteile 
  • Einsatz gesundheitsgefährdender Holzschutzmittel (zum Beispiel zur Behandlung von Holzverkleidungen an Decken und Wänden)

1960er- bis 1970er-Baujahre

  • Eher selten: Kellerfundament und Wände ohne ausreichende Abdichtung
  • Mitunter bereits gealterte und korrodierte Sanitärinstallationen
  • Mitunter gealterte Heizungssysteme
  • Mitunter gealterte Elektroinstallation
  • Mitunter noch nicht vollständiger Schallschutz (an Türen, Treppen, Zwischendecken, Innenwänden etc.)
  • Oft noch fehlender Wärmeschutz
  • Eher selten fehlender Brandschutz (zum Beispiel keine Brandschutztüren oder keine Anfahrmöglichkeit für die Feuerwehr)

1980er-Baujahre bis heute 

  • Teilweise bereits gealterte und korrodierte Sanitärinstallationen
  • Teilweise Einsatz von Asbest (zum Beispiel bei Asbestzementplatten im Trockenbau) 
  • Teilweise Einsatz von Mineralwolle (zum Beispiel bei Dachdämmungen), deren Faserlängen und -dicken zu klein sind und damit in die Lunge eindringen können
  • Teilweise Einsatz formaldehydhaltiger Holzbauteile 
  • Teilweise Einsatz gefährlicher Holzschutzmittel (zum Beispiel zur Behandlung von Holzverkleidungen an Decken und Wänden)

Die Besichtigung des Hauses

Vor der Hausbesichtigung führen Sie Vorgespräche mit dem Verkäufer oder Makler. Dabei sollten Sie die drei folgenden Punkte vorab klären:

  • Die Hausbesichtigung ist für Sie unverbindlich.
  • Sie haben dafür eine Mindestzeit zur Verfügung.
  • Sie erhalten die Adresse sowie Pläne (Grundrisse, Ansichten) des Objekts im Vorfeld.

Wenn Sie das Haus dann besichtigen, achten Sie auf Folgendes:

  • Gehen Sie systematisch vor und lassen Sie sich nicht vom Hausbesitzer oder Makler durcheinanderbringen.
  • Grundsätzlich sollten Sie Häuser nur bei Tageslicht ansehen. Das ist besonders wichtig, um Dach- und Fassadenzustand sowie Keller und Dachstuhl beurteilen zu können. 
  • Besichtigen Sie alle Räume, auch Stau-, Dach und Kellerräume. 
  • Interessant beim Keller ist vor allem, ob es muffig riecht, ob die Luftfeuchtigkeit hoch ist, ob die Wände feucht sind, ob es Abläufe im Boden gibt und wie der Öltank aussieht, falls vorhanden. 
  • Notieren Sie sich das Baujahr des Brenners, des Heizkessels und der Pumpen sowie die Herstellernamen und holen Sie sich den Rat von einem unabhängigen Heizungsfachbetrieb ein – besonders zur Qualität und zur Lebensdauer der installierten Bauteile.
  • Insgesamt sollten Sie bei Ihrem Rundgang vor allem darauf achten, ob Modernisierungsmaßnahmen bei kostenintensiven Gewerken notwendig sind – zum Beispiel bei Heizung, Sanitär und Elektro, Drainage im Außenbereich des Kellers, Dachdeckung, Schall- und Wärmeschutz sowie Treppenbau und Fenster
  • Begehen Sie auch das Grundstück und besichtigen Sie Nebengebäude wie Garage und Anlagen wie Terrasse.

So können Sie den Kaufpreis besser beurteilen

  • ŸUm zu ermitteln, ob der Kaufpreis eines Hauses angemessen ist, zerlegen Sie das pauschale Preisangebot des Verkäufers am besten in seine Einzelteile.
  • Vermeiden Sie eine Kaufpreisangabe inklusive Ausstattung (wie Einbauküchen). Rechnet man diese Ausstattung, auch wenn sie mitverkauft werden soll, nämlich ab, kommt man zu einem geringeren Immobilienpreis.
  • Holen Sie zusätzlich Vergleichspreise aus dem Umfeld der Immobilie ein und gleichen Sie dann die einzelnen Preiskomponenten ab. Eine gute Quelle sind die Marktberichte der Gutachterausschüsse der Bundesländer.

    Weitere Informationen finden Sie unter Bewertung Bestandsimmobilie.
Tipp

Achten Sie beim Hauskauf auch auf die zum Kaufpreis hinzukommenden Kosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren.

Wenn Sie ein Haus "mit Inhalt" kaufen, beispielsweise Einbauküche, Einbauschränke, sonstige Einrichtungsgegenstände oder Heizölvorrat, lassen Sie im notariellen Kaufvertrag hierfür einen Preis ausweisen. Nur der Kaufpreis für Haus und Grundstück ist Berechnungsbasis der Grunderwerbsteuer.

Stand: 
Montag, 29. Februar 2016

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Gutachter und Sachverständige dienen zur Abnahme bestimmter Bauschritte und zur Qualitätsprüfung.  

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