Maklergebühr

Ein geeignetes Baugrundstück oder auch eine Immobilie lässt sich oft nur mit einem Makler finden. Die Vorteile eines Maklers liegen sowohl für Käufer als auch für Verkäufer klar auf der Hand: Der Verkäufer profitiert von der Erfahrung des Maklers und braucht sich nicht selbst um die Suche nach einem passenden Käufer kümmern. Für den Käufer gestaltet sich die Suche nach dem passenden Grundstück oder der perfekten Immobilie durch den Makler ebenfalls deutlich einfacher, denn der Makler kann schnell aus einem breiten Spektrum an Möglichkeiten die Objekte herausfiltern, die den Wünschen des Käufers am besten entsprechen.

Wer jedoch die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, muss meistens auch eine Maklergebühr zahlen. Eine Ausnahme bilden hier manchmal Neubauten – bei diesen wird oft die Provision komplett vom Verkäufer bezahlt. Allerdings ist dann dieser Anteil schon im Verkaufspreis mit eingerechnet, so dass der Käufer indirekt trotzdem an der Gebühr beteiligt ist.

Maklergebühr – Wer zahlt und wieviel?

Eine festgelegte Gebührenordnung gibt es bei der Maklercourtage nicht – sie ist Verhandlungssache und varriert je nach Bundesland. Die Höhe der Provision berechnet sich aus dem Wert des Geschäfts und einem durch Makler und Verkäufer festgelegten Prozentsatz. Dieser ist ortsabhängig und liegt meistens zwischen drei und sieben Prozent. Er bleibt während der gesamten Verkaufsperiode stabil. Der Verkaufspreis einer Immobilie jedoch kann sich ändern, so dass die tatsächliche Maklergebühr erst nach Abschluss des Kaufvertrages auf Basis des dort festgehaltenen Verkaufspreises durchgeführt werden kann. Je höher also der Preis ist, der für ein Grundstück oder für eine Immobilie gezahlt wird, desto höher wird auch die zu zahlende Provision ausfallen.

Auch wer die Maklergebühr zu zahlen hat, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Der Makler hat drei Möglichkeiten, seine Provision anzubieten:

  • Innenprovision: Bei dieser Form der Maklergebühr zahlt nur der Verkäufer. Sie wird von ihm zusammen mit dem Makler bestimmt und ist nicht vom Käufer einsehbar
  • Außenprovision: In diesem Fall wird die Courtage nur vom Käufer entrichtet. Sie ist ausgewiesen, also für den Käufer einsehbar.
  • Die letzte und häufig verwendete Form der Maklerprovision ist die Mischform. Hier wird sowohl Käufer als auch Verkäufer die Provision in Rechnung gestellt. Wieviel die einzelnen Parteien dabei zahlen, ist abhängig vom jeweiligen Bundesland. In der Regel wird die Gebühr jedoch von Käufer und Verkäufer geteilt, wobei meistens beide Parteien jeweils die Hälfte der Gebühr zahlen.

Eine Ausnahme von den Provisionsformen bilden die  Bundesländer Hamburg, Bremen, Hessen, Berlin und Brandenburg – hier wird, sofern nicht anders vereinbart, die Gebühr komplett vom Käufer getragen.

Der Maklervertrag

Was viele nicht wissen: Ein Maklervertrag muss nicht zwangsläufig immer schriftlich verfasst werden, sondern kann vielmehr auch mündlich erfolgen.  Dies geschieht durch sogenanntes schlüssiges Verhalten. Steht zum Beispiel im Expose des Maklers die Höhe der Provision und der Käufer hat dieses vom Makler erhalten und sich nicht dagegen ausgesprochen, so kann dies als stillschweigende Übereinkunft zwischen Makler und Käufer betrachet werden. Fragen Sie also im Zweifelsfall noch einmal bei Ihrem Makler nach, wenn Sie sich über die Konditionen des Maklervertrages nicht im Klaren sind und unliebsame Überraschungen vermeiden möchten.

Die Höhe der Maklercourtage sind nicht unerheblich und sollte auf jeden Fall berücksichtigt werden. Auch eine vom Verkäufer mit dem Makler vereinbarte Mehrerlösklausel im Vertrag kann zu zusätzlichen Kosten führen. Diese legt nämlich fest, dass dem Makler eine Zusatzprovision zusteht, wenn ein vorher bestimmter Kaufpreis überboten wird. Käufer sollten sich also vor einer endgültigen Kaufentscheidung immer auch über die anfallende Courtage informieren.

Beachten Sie auch, dass die Berechnung der Maklergebühr und von wem sie zu zahlen ist, zwar im Maklervertrag festgelegt, aber nicht absolut in Stein gemeißelt ist. Häufig ist ein Makler auch bereit, noch einmal mit Käufer und Verkäufer über die Höhe der Provision zu verhandeln oder die Anteile der Provisionszahlung anders zu verteilen. Machen Sie dies auf jeden Fall, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen – ist dieser einmal unterschrieben, lässt sich auch am Maklervertrag nichts mehr ändern.

Vorsichtig sollten Sie übrigens auch dann sein, wenn für ein Objekt mehr als ein Makler eingeschaltet wurde. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn Käufer und Verkäufer verschiedene Makler eingeschaltet haben. Klären Sie in einer solchen Situation unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrages, wer welche Ansprüche auf die Provision hat – zum Beispiel durch eine Freistellungsvereinbarung. Sonst zahlen Sie im schlimmsten Fall am Ende eine doppelte Courtage.

Wann muss Maklergebühr gezahlt werden?

Unklarheit herrscht oft über die Frage, ob der Makler überhaupt berechtigt ist, seine Gebühr zu fordern, weil der Käufer der Meinung ist, die Vermittlungstätigkeit des Maklers war für den Abschluss des Kaufvertrages ohne Bedeutung. Grundsätzlich gilt: Nach §652 des BGB darf ein Makler für seine Leistung Gebühr verlangen, wenn durch seine Mitwirkung ein Kaufvertrag zustande gekommen ist.

In der Regel reicht es für den Vergütungsanspruch aus, wenn dem Käufer durch die Tätigkeit des Maklers die Möglichkeit der Kontaktaufnahme zum Verkäufer gegeben wird. Dies geschieht meist durch die namentliche Nennung des Verkäufers und eine Besichtigung des Grundstückes. Der Makler kann seine Courtage natürlich erst fordern, wenn der Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wurde. Übrigens: Sind die Kaufpapiere unterzeichnet und Käufer und Verkäufer entscheiden sich nachträglich, den Vertrag rückgängig zu machen, so hat dies keine Auswirkung auf die Provision. Der Anspruch des Maklers bleibt unverändert bestehen.

In der Regel muss die Maklergebühr innerhalb von 2 bis 3 Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags bezahlt werden. Wer eine längere Zahlungsfrist wünscht, sollte diese Option möglichst frühzeitig mit dem Makler klären.

Nicht gezahlt werden muss die Maklergebühr übrigens, wenn der Maklervertrag unwirksam ist. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Makler den Käufer nicht über sein Widerrufsrecht aufgeklärt hat.

Maklergebühr steuerlich absetzen

Die Maklercourtage lässt sich nur dann steuerlich absetzen, wenn ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vorliegt. Diesen erhält man, wenn man den Preis, zu dem die Immobilie verkauft wurde, mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten verrechnet. Es handelt sich also um den aus dem Verkauf erzielten Gewinn. Liegt kein Gewinn vor, so können die Kosten für den Makler nicht von der Steuer abgesetzt werden. Liegt hingegen ein Gewinn vor und ist dieser steuerpflichtig, so kann er geltend gemacht werden. Aber Achtung, auch hier gibt es eine Ausnahme: Wer vor dem Verkauf länger als 10 Jahre im Besitz einer Immobilie war, kann sich nicht mehr auf einen Veräußerungsgewinn berufen und kann daher auch nicht die anfallenden Kosten von der Steuer absetzen.

Miete und Maklergebühr

Wer keinen Kauf beabsichtigt, sondern Wohnraum mieten möchte, für den gelten übrigens andere Regeln. Seit 2015 gilt für die Zahlung der Maklercourtage bei Mietobjekten das Bestellerprinzip. Wer einen Makler bestellt, muss auch die Provision zahlen. Geteilte Gebühren gibt es hier nicht. Möchte ein Vermieter sein Objekt über einen Makler vermieten, so zahlt er auch die Provision. Auch auf den Mietpreis lässt sich diese auf Grund von Mietpreisvorschriften für neu vermietete Objekte nur schwer umlegen.

Tipp

Verlieren Sie neben der Maklerprovision auch nicht die weiteren Kaufnebenkosten aus dem Auge. Zu diesen gehören Notarkosten, Gerichtskosten und Grunderwerbssteuer. Zusammen mit den Kosten für den Makler kann das gute 10% vom Kaufpreis ausmachen. Die Kaufnebenkosten sollten daher immer bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

Einen kompetenten und seriösen Makler zu finden ist nicht ganz einfach! Informieren Sie sich über die Kriterien, die Ihnen die Suche nach einem qualifizierten Makler erleichtert.

Stand: 
Donnerstag, 14. April 2016

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