Mangel oder Schaden

Bei einem Mangel handelt es sich um eine unzureichende Leistung, aus der früher oder später auch ein Schaden entstehen kann. Viele Streitigkeiten bei einem Bauvorhaben entstehen darüber, ob ein Mangel vorliegt oder nicht. Auch ist oft nicht eindeutig festzustellen, wer den Mangel verursacht hat. Sie sollten als Bauherr die rechtlichen Grundlagen kennen und wissen, worauf Sie achten müssen.

Was ist ein Mangel?

Unter einem Mangel versteht man, dass der tatsächliche Zustand des Bauwerkes von dem Zustand abweicht, den der Unternehmer und der Bauherr bei Vertragsschluss vereinbart haben. Der Unternehmer ist verpflichtet, das Bauwerk so zu erstellen, dass dieses die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern.

Mängel entstehen während der Bauphase und werden oft erst nach der Abnahme entdeckt. Handwerker erkennen sie nicht oder ignorieren sie und arbeiten weiter bis ein offensichtlicher Schaden aus den Mängeln entsteht.

Bei Mängeln wird zwischen nachzubessernden Mängeln und hinnehmbaren Mängeln unterschieden. Weiterhin werden Mängel von hinzunehmenden Unregelmäßigkeiten abgegrenzt. Diese stellen keinen Mangel dar.

Was ist ein Schaden?

Ein Schaden entsteht durch eine oder mehrere mangelhafte Bauleistungen (Baumängel). Bauschäden sind Veränderungen an einem Bauwerk mit Beeinträchtigung des Aussehens, der Gebrauchs- oder Funktionsfähigkeit und der Dauerhaftigkeit oder der Standsicherheit. Ein Großteil der Schadensfälle tritt bereits bei der Abnahme bzw. innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung auf. Die Abnahme ist also der geeignete Zeitpunkt, um frühzeitig Schäden zu erkennen. Mängel können nicht immer klar einem einzelnen Gewerk zugeordnet werden. Deshalb ist es ratsam, in sich fertige (Teil) Leistungen zu prüfen. Besonders dann, wenn eine Leistung "zugedeckt" wird.

Bei Bauschäden entsteht nicht nur ein technischer Schaden, sondern auch ein finanzieller. Wenn z.B., der Keller undicht ist und Feuchte eindringt, kann sich Schimmel an den Wänden und Einrichtungsgegenständen bilden. Zur Schadensbeseitigung entstünden ebenfalls Kosten.

Tipp

Weitere Informationen zum Thema Mängel und Gewährleistung finden Sie im Bereich Recht und Verträge.

Besondere Informationen

Nachzubessernde Mängel

Wenn ein Mangel vorliegt, haben Sie als Bauherr grundsätzlich einen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels. Der Unternehmer muss den Mangel beheben und die Leistung so erbringen, wie sie im Vertrag vorgesehen ist. Nicht ausreichend ist es, wenn der Unternehmer den Mangel nur verdeckt oder in anderer Weise versucht, die mangelhafte Leistung so zu ändern, dass sie der eigentlich geschuldeten Leistung möglichst nahe kommt. Dies stellt keine Beseitigung des Mangels, sondern nur eine Sanierung dar.

Der Anspruch auf die Beseitigung besteht nur dann, wenn dies überhaupt möglich ist. Stellt sich beim Bau heraus, dass eine Leistung technisch gar nicht umsetzbar ist, kann der Unternehmer diese natürlich auch nicht erbringen.

Ein Anspruch auf die Beseitigung des Mangels entfällt auch dann, wenn die Nachbesserung nicht zumutbar und im Verhältnis zum erzielbaren Erfolg unverhältnismäßig aufwendig wäre. Häufig versuchen Baufirmen sich mit dem Hinweis auf den unverhältnismäßig hohen Aufwand um eine Nachbesserung zu drücken. Voraussetzung für eine Unverhältnismäßigkeit ist, dass das Ergebnis, das erzielt werden kann, im Verhältnis zu den Kosten unverhältnismäßig ist. Dies ist eher selten der Fall.

So muss der Unternehmer beispielsweise eine falsch gelieferte Haustür oder falsch eigebaute Fliesen auch austauschen, wenn diese nur optische Mängel aufweisen. Eine Unverhältnismäßigkeit kann zum Beispiel vorliegen, wenn bei Fliesen in unterschiedlichen Räumen Farbabweichungen vorliegen, die so gering sind, dass sie einem normalen Betrachter gar nicht auffallen. 

Hinnehmbare Mängel

Abweichungen innerhalb handelsüblicher oder technischer Toleranzen sind kein Mangel. Grundsätzlich haben Sie das Recht auf die Beseitigung auch kleinerer Mängel. Manchmal ist der Aufwand dafür aber unverhältnismäßig hoch im Vergleich zum erzielbaren Erfolg, d.h., zum Grad der Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand. In solchen Fällen können Sie nicht auf Mängelbeseitigung bestehen, sondern die Abweichungen werden durch einen sogenannten Minderwert in Geld abgegolten. Zur Beurteilung z.B. von optischen Beeinträchtigungen werden Kriterien wie der Grad der optischen Beeinträchtigung benutzt.

Eine Unverhältnismäßigkeit liegt nicht vor, wenn die Kosten der Nachbesserung den eigentlichen Preis der Leistung übersteigen, wie es oftmals vom Unternehmer behauptet wird. Nur in Ausnahmefällen sollte diese Regelung in Anspruch genommen werden. So etwa dann, wenn sich nach der Fertigstellung des Dachs herausstellt, dass die Drempelhöhe geringer ist als im Vertrag vereinbart oder die Geschosshöhen nicht eingehalten wurden.

Der Bauherr kann nicht anstelle der Nachbesserung die Zahlung eines Minderwertes verlangen; dem Unternehmer steht grundsätzlich ein Recht zu, selbst den Mangel zu beseitigen.

Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten

Überschreiten die kritisierten Unregelmäßigkeiten nicht die vertraglich festgelegten bzw. die in den anerkannten Regeln der Bautechnik definierten Grenzwerte, handelt es sich um hinzunehmende Unregelmäßigkeiten und nicht um einen Mangel. Diese Unregelmäßigkeiten müssen als unvermeidbar und als allgemein üblich hingenommen werden.

So müssen beispielsweise kleine Abplatzungen und Einbeulungen sowie kleine Kratzer u.ä. grundsätzlich hingenommen werden. Kleinere Kantenbrüche z.B. bei Mauerwerksmaterialien können grundsätzlich nicht vermieden werden. Glasscheiben müssen i.d.R. erst ausgewechselt werden, wenn Kratzer aus der Entfernung von einem Meter noch zu sehen sind. Die Beurteilung kann jedoch aufgrund der Komplexität häufig nur von einem Sachverständigen vorgenommen werden. Es ist daher empfehlenswert, sich den Rat einer unparteiischen unabhängigen Fachperson einzuholen

Stand: 
Donnerstag, 14. Juli 2016

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