Typische Bauschäden bei Bestandsimmobilien

Ein Schaden entsteht durch eine oder mehrere mangelhafte Bauleistungen (Baumängel). Bauschäden sind Veränderungen an einem Bauwerk mit Beeinträchtigung des Aussehens, der Gebrauchs- oder Funktionsfähigkeit und der Dauerhaftigkeit oder der Standsicherheit. Ein Großteil der Schadensfälle tritt bereits bei der Abnahme bzw. innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung auf.  

Im Folgenden ist eine Auswahl von typischen Bauschäden bei Bestandsimmobilien aufgeführt.

Tipp

Welche Bauschäden charakteristisch für das jeweilige Baujahr sind, erfahren Sie auch im Ratgeber Kauf eines gebrauchten Hauses oder in gekürzter Form unter Bestehendes Haus kaufen.

Besondere Informationen

Dächer

  • Wasser, das nur unzureichend abgeleitet wird, kann Schäden an der Dachkonstruktion und den oberen Geschossdecken verursachen.
  • Dachrinnen und deren Anschlüsse sind häufig durchgerostet oder undicht.
  • Die Dachfläche muss gründlich auf lose oder beschädigte Dachziegel abgesucht werden.
  • Schwachstellen bergen alle Bereiche, bei denen die Dachfläche durch Schornsteine, Antennen, Dunstrohre oder Dachflächenfenster durchbrochen wird.  
  • In den 1970er- und 1980er-Jahren wurden häufig Unterspannbahnen eingebaut, wobei es sich meist um nicht UV-beständige Gitternetzfolien handelte, die ihre maximale Lebensdauer schon länger überschritten haben. An Stellen, wo Licht durch die Dacheindeckung gedrungen ist, bleibt von der Folie oft nur das Gitter übrig. Zudem sind diese Gitternetzfolien nicht dampfdiffusionsoffen und für einen Dachausbau nur bedingt geeignet.

Flachdächer, Dachterrassen, Balkone

  • Flachdächer, Dachterrassen und Balkone sind in der Regel die ersten Bauteile, an denen Schäden auftreten.
  • Gründe hierfür können sein: Ein nicht ausreichendes Gefälle, verstopfte oder nicht funktionierende Abläufe, falsches Abdichtungskonzept, mangelnde Wärmedämmung zu darunter liegenden Räumen, Probleme bei Anschlüssen von Türen sowie Fehler bei Geländeranschlüssen. 
  • Besonders alte Balkonen aus der Gründerzeit bergen in ihrer Konstruktion häufig durchgerostete  Stahlbauteile.
  • Die Sanierung von Flachdächern ist schwierig zu beurteilen. Kies kann den direkten Blick auf die verlegte Abdichtungsbahn verhindern, Ablagerungen auf den Dachbahnen können Risse verdecken.
  • Generell gilt: Sofern Flachdächer nicht oberhalb der Abdichtung wärmegedämmt sind bzw. nicht mit einer Polymerbitumenbahn als oberste Lage abgedichtet sind, liegt ein Sanierungsfall vor. 

Fassaden und Außenwand-Oberflächen

  • Eine ungedämmte Außenwand ist meist ein Schwachpunkt und tauwassergefährdet, insbesondere dann wenn die Fenster erneuert werden.
  • Es entstehen sogenannte Wärmebrücken mit der potenziellen Gefahr von Schimmelbildung.
  • Deshalb sollte beim Austauschen der Fenster auch immer eine Dämmung der Außenwände vorgenommen werden.
  • Mit einem Wärmedämmverbundsystem auf der Maueraußenseite haben Sie auch gleichzeitig ihre Fassade erneuert.
  • Lässt sich die Wand aus bestimmten Gründen nicht von außen dämmen (zum Beispiel Brandwand an ein ungeheiztes Gebäude oder denkmalgeschützte Fassade), ist auch eine Innendämmung mittels einer luftdicht angeschlossenen Vorsatzschale denkbar.

Ziegelsichtmauerwerk

  • Ein Ziegelsichtmauerwerk ist gegenüber einer Putzfassade wesentlich haltbarer.
  • Deshalb sollten keine nennenswerten Schäden am Mauerwerk von Gebäuden der letzten 80 Jahre auftreten.
  • Die ersten Schwachpunkte treten an der Verfugung auf.
  • Ist diese schadhaft, sollte sie ausgekratzt und erneuert werden, da sonst zu viel Wasser von außen in das Mauerwerk eindringt.
  • Sind einzelne Ziegel beschädigt, können sie ausgewechselt werden.
  • Eine nachträgliche Dämmung muss, sofern die Ziegelfassade erhalten bleiben soll, auf der Wandinnenseite (Innendämmung) aufgebracht werden. 

Geschossdecken

  • Die Konstruktion einer Decke lässt sich durch ihr Schwingungsverhalten erkennen.
  • Eine Holzbalkendecke schwingt merklich, eine Betondecke dagegen kaum oder gar nicht.
  • Eine Holzbalkendecke sollte auf jeden Fall geöffnet werden, wenn der Verdacht auf geschädigte Balkenköpfe besteht.
  • Bis vor 50 Jahren wurden Schilfrohrmatten als Putzträger verwendet. Sie lassen sich gut ausbessern, wenn sie nicht bereits durch Wasser geschädigt wurden.

Innenböden

  • Fehlstellen in altem Parkett oder Holzdielen lassen sich problemlos nacharbeiten.
  • Abgeschliffen und versiegelt sieht der Belag wieder aus wie neu.
  • Dielen lassen sich mit Öl, Wachs, Seife oder Lack in der Regel optisch wieder aufarbeiten.
  • Bei Mehrfamilienhäusern ist zu beachten, dass der Trittschallschutz bei Parkett oder Dielenbelägen möglicherweise sehr schlecht ist.

Keller- und Mauerwerksfeuchtigkeit

  • Häufigste Schadensursache im Keller ist die Durchfeuchtung der Außen- und Innenwände.
  • Während es sich bei den jüngeren Häusern um einen wirklichen Schaden handelt, ist Mauerwerksfeuchtigkeit bei älteren Gebäuden eine normale Begleiterscheinung.
  • Nachteil feuchter Keller ist zum Beispiel der immer wieder abblätternde Putz und die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit.
  • Solange die Feuchtigkeit nicht bis zur Decke steigt, ist die Bausubstanz in der Regel nicht gefährdet.

Holzschädlinge

  • Schwammbildung ist die Folge von längerer Durchfeuchtung von Holzbauteilen.
  • Sie tritt besonders häufig an jenen Stellen auf, die von Durchfeuchtungen betroffen sein können, wie zum Beispiel unter dem Dach, besonders unter der Traufe, unter Holzbalkenköpfen an der Außenfassade und an Holzbauteilen im Keller.
  • Neben den häufigsten Pilzen wie dem Kellerschwamm und dem weißen Porenschwamm ist besonders der echte Hausschwamm gefährlich, da er die Holzbauteile zerstört.
  • Neben den pflanzlichen Schädlingen gibt es tierische Holzschädlinge wie den Hausbock und den Poch- oder Möbelkäfer, auch als Holzwurm bekannt.
  • Sie können sich in Dachbalken oder tragenden Holzkonstruktionen einnisten. Als wirksame Bekämpfungsmethode hat sich das Heißluftverfahren bewährt.

Innenwände und Wandbekleidungen

  • Bei der Begehung von Altbauten sind in der Regel die alten Wandbeläge noch vorhanden.
  • Die Wandkonstruktion und der Wandputz liegen selten frei und sind von daher nur mit Einschränkungen zu beurteilen.
  • Putzhohlstellen oder Beulen lassen sich aber auch in diesem Zustand durch Abtasten der Wand oder durch Abklopfen des Putzes feststellen.
  • Lose Fliesen kann man durch Abklopfen ermitteln.

Außenfenster und Außentüren

  • Typische Schäden an alten Fenstern und Türen sind undichte Rahmen, schadhafte Anstriche, mangelhafte Versiegelungen, faule Stellen im Holz sowie an den Wandanschlüssen.
  • Bei Außentüren sollten Sie wie bei den Fenstern den Anschluss der Tür zum Mauerwerk auf Regen- und Wasserdichtheit untersuchen.

Innentüren

  • Überprüfen Sie Innentüren auf Stabilität, Dichtheit und Funktionsfähigkeit der Beschläge.
  • Bei Bedarf lassen Sie sie vom Tischler überarbeiten und durch Leisten, Schwellen oder Beschläge ergänzen.
  • Dies ist in der Regel preiswerter, als Türen und Zargen auszuwechseln, denn damit sind Mauer- und Verputzarbeiten verbunden. Zudem entsprechen alte Türformate häufig nicht den heutigen Standardformaten.

Klappläden und Fensterbänke

  • Sind Klappläden älter als 80 Jahre, müssen sie häufig erneuert werden.
  • Selbst bei wesentlich jüngeren Häusern können die Rollläden bereits die maximale Lebensdauer erreicht haben.
  • Bei allen Baualtersstufen ist die Beschaffenheit der Fensterbänke zu prüfen, hier besonders die Anschlussfugen zum Mauerwerk.
  • Zinkbänke haben eine Lebensdauer von ca. 30 Jahren.

Heizungsanlage und Schornsteine

  • Die Lebenserwartung von Wärmeerzeugern, Regelungen, Heizleitungen und Heizflächen liegt bei circa 15 bis 20 Jahren.
  • Sind die Schornsteine versottet, müssen die Flecken abgesperrt werden, da sie sonst immer wieder durch den Putz hindurch schlagen.
  • Die Ursache der Versottung muss beseitigt werden (z.B. durch Einziehen eines Edelstahlrohrs).

Sanitär- und Elektroinstallationen

  • Überprüfen Sie die Hausanschlüsse darauf, ob sie noch ausreichend dimensioniert sind.
  • Beim Kauf müssen die erforderlichen Angaben vom Hauseigentümer beim zuständigen Versorgungsunternehmen eingeholt werden.
  • Die Ausstattungen von Bädern, Toiletten und Küchen lassen sich im Allgemeinen einfach überprüfen. Testen Sie die Armaturen.
  • Elektro-Installationen, die nicht mehr den Sicherheitsanforderungen entsprechen, erkennen Sie am fehlenden Schutzleiter (grün-gelbe Ader).
  • Nachbesserungen einzelner Leitungen sind gefährlich und werden nicht empfohlen. Hier muss zwingend die gesamte Installation erneuert werden.

Schimmelpilze

  • Schimmelpilze bilden flugfähige Sporen, die bei Personen mit geschwächter Immunabwehr kritische Allergien hervorrufen können.
  • Schimmel sollte nicht abgebürstet sondern abgewaschen werden, da sich sonst die Sporen in der Luft verteilen. Eine Gefährdung der Bausubstanz geht von Schimmelpilzen in der Regel nicht aus.

Stand: 
Donnerstag, 7. April 2016

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