Baumängel

Bei Baumängeln wie beispielsweise Schimmel, ist es entscheidend, ob Sie den Mangel vor oder nach der Abnahme entdeckt haben. Einer der Hauptstreitpunkte bei der Abwicklung von Bauvorhaben ist, ob Schäden auf die die Arbeiten des ausführenden Unternehmens zurückzuführen sind.

Bei der Abnahme - Umgang mit Baumängeln und Bauschäden auf einen Blick:

  • Vor der Abnahme befinden sich die ausführenden Gewerke noch im Stadium der Vertragserfüllung (mit dem Bauvertragspartner).
  • Nach der Abnahme beginnt die fünf Jahre umfassende Gewährleistungsphase.
  • Führen Sie die Abnahme mit einem Sachverständigen durch.
  • Entdecken Sie Baumängel oder nicht erbrachte Leistungen, verweigern Sie die Abnahme.
  • Erstellen Sie bei der Abnahme ein ausführliches schriftliches Abnahmeprotokoll mit Fotodokumentation, das die Mängel festhält.
  • Halten Sie wenn möglich fest, wer die Mängel verursacht hat. Dies ist nicht immer einfach und häufig Ursache für hartnäckige Auseinandersetzungen.
  • Teilen Sie dem Bauvertragspartner die Gründe der Abnahmeverweigerung mit und formulieren Sie eine Baumängelrüge. Setzen Sie eine konkrete Frist zur Behebung der Mängel, mit der Aufforderung zur Nachbesserung oder Neuerstellung.
  • Unwesentliche Mängel sind kein Grund, die Abnahme zu verweigern. Abweichungen innerhalb handelsüblicher und technischer Toleranzen sind keine Mängel.
  • nimmt ein Bauherr bei der Bauabnahme in Kenntnis eines Mangels die Leistung ab, verliert er den Anspruch auf Nachbesserung bzw. Zurückbehaltung.
  • Je nachdem, ob Sie einen Bauvertrag nach VOB/B oder dem BGB abgeschlossen haben, ist der Umgang mit Baumängeln unterschiedlich.
  • Bei erfolglosem Fristablauf oder der Weigerung des Handwerkers die Mängel zu beseitigen, können Sie eine sogenannte Ersatzvornahme machen und die Mängel von einem anderen Handwerker beheben lassen. Dabei sollten Sie sich auf jeden Fall rechtlich beraten lassen.
Tipp

Hier finden Sie ausführliche Informationen zur Abnahme sowie Mängel und Gewährleistung.

Besondere Informationen

Gewährleistungsfrist

Die Gewährleistungsphase tritt nach der formalen Abnahme der Baumaßnahme ein. Bei privaten Hausbau beträgt die Gewährleistungsfrist laut BGB-Vertrag in der Regel fünf Jahre, beginnend mit der Abnahme.

Tritt in dieser Zeit ein Mangel auf, der durch fehlerhafte Montage oder Materialien verursacht wurde, muss der verantwortliche Bauunternehmer, Handwerker, Lieferant oder Hersteller den Mangel auf eigene Kosten beheben. Eine nicht unerhebliche Zahl an Baumängeln treten häufig erst nach der Abnahme auf, oft innerhalb des ersten Jahres nach der Fertigstellung.

Mängelbeseitigungsfrist

Die Frist für die Mängelbeseitigung setzen Sie als Bauherr nach eigenem, jedoch realistischem Ermessen. Denken Sie dabei an die Verjährungsfrist von fünf Jahren.

Baumängelrüge

Die Baumängelrüge muss formal richtig verfasst sein, schriftlich erfolgen und datiert sein. Sie muss den Namen und die Anschrift des Bauherrn sowie die Anschrift des Bauobjekts und die Beschreibung des Schadens nennen. Die Baumängelrüge schreibt fest, bis zu welchem Datum der Mangel und der daraus entstandene Schaden behoben werden müssen. Idealerweise wird die Mängelrüge durch einen Bausachverständigen verfasst und durch eine Bilddokumentation belegt.

Erfolglose Aufforderung zur Mängelbeseitigung

Kommt es zu keiner Einigung, weil der Handwerker oder Bauunternehmer nicht bereit ist, den Schaden zu beheben und die Frist verstreichen lässt, haben Sie als Bauherr verschiedene Möglichkeiten, um zu ihrem Recht zu kommen. Die Schritte unterscheiden sich je nachdem, ob Sie den Vertrag nach BGB oder VOB/B abgeschlossen haben. Holen Sie sich auf jeden Fall juristische Beratung, z.B. bei den Experten der Landesverbraucherzentralen.

Rechnungsminderung

Ist die Rechnung des verantwortlichen Bauvertragsnehmers noch nicht bezahlt, haben Sie als Bauherr ein sogenanntes Zurückhaltungsrecht. Dabei können Sie bei mangelhafter oder unvollständiger Leistung einen Teil der noch nicht gezahlten Honorare einbehalten. Die Summe beträgt mindestens das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten und wird von der Abschlagszahlung abgezogen. Diese zurück-behaltene Summe erhält der Bauunternehmer/Handwerker erst nach Beseitigung der Mängel. Grundsätzlich gibt es das Zurückbehaltungsrecht bei Vorliegen von unvollständigen bzw. mit Mängeln behafteten Leistungen.

Ersatzvornahme

Verweigert der Bauunternehmer oder Handwerker endgültig eine Mängelbeseitigung, können Sie den Mangel auf Kosten des Bauunternehmer oder Handwerkers durch eine Fremdfirma beseitigen lassen. Dabei ist die Dokumentation der Mängel, am besten durch einen Sachverständigen, besonders wichtig. Auf diese Weise können Sie den – nun behobenen – Schaden nachweisen.

Gerichtliches Vorgehen

Als Bauherr können Sie wegen Nichterfüllung gerichtlich gegen den Bauunternehmer oder Handwerker vorgehen. Dabei klagen Sie die Mängelbeseitigung ein. Ist schon eine Ausbesserung durch eine von Ihnen beauftragte Fremdfirma erfolgt, machen Sie deren Kosten geltend. Unter Umständen können Sie auch einen Preisnachlass oder Schadensersatz fordern, z.B. für Folgeschäden von Mängeln oder z.B. für zusätzliche Mietkosten, wenn der Einzug aufgrund der Mängel erst später erfolgte.

Stand: 
Dienstag, 9. August 2016

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Gutachter und Sachverständige dienen zur Abnahme bestimmter Bauschritte und zur Qualitätsprüfung.  

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