Vertragsarten

Auf der Suche nach Ihrem neuen Zuhause werden Sie feststellen, dass Sie auf ganz unterschiedlichen Wegen zu Haus oder Wohnung kommen können. Dabei können Ihnen verschiedenste Vertragsarten begegnen. Juristisch unterscheiden sie sich darin, wie viele Bauvertragspartner Ihnen gegenüber stehen. Mit Blick darauf, wer das Grundstück für den Bau bereitstellt, werden verschiedene Begriffe verwendet. Lernen Sie hier, worin sich die einzelnen Vertragsarten unterscheiden.

Generalunternehmervertrag

Beim Generalunternehmervertrag liefert der Generalunternehmer die Bauleistung. Das für den Bau benötigte Grundstück müssen Sie bereits gekauft oder gepachtet haben. Sie selbst werden als Bauherr oder Auftraggeber bezeichnet. Das Bauunternehmen, das das Haus baut, wird Generalunternehmer oder auch Auftragnehmer genannt.

Häufig bieten die Generalunternehmen nicht die Bauleistungen direkt an, sondern nur Planungs- und Koordinationsleistungen. Alles, was nicht durch den Generalunternehmer geleistet wird, überträgt er Subunternehmen. Ihnen als Bauherr gegenüber ist jedoch nur der Generalunternehmer für das Gelingen des Hausbaus verantwortlich. Er ist Ihr einziger Ansprechpartner für alle Komplikationen, auch wenn durch ein Subunternehmen Mängel entstehen.

Fällt Ihr Generalunternehmer beispielsweise wegen Konkurs aus, können Sie nicht ohne Weiteres die Subunternehmer zur Mängelbeseitigung heranziehen. Hierzu muss Ihnen der Generalunternehmer bei Vertragsabschluss zusätzlich die Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche, die er gegen seine Subunternehmer hat, abtreten. Lassen Sie sich vom Generalunternehmer eine Liste mit Namen und Anschriften aller am Bau beteiligten Subunternehmen geben.

Achtung: Der Generalunternehmer ist nicht für die Frage zuständig, ob Ihr Grundstück bebaut werden darf – das müssen Sie klären. Auch die Erschließung auf Ihrem Grundstück oder Herstellung von Außenanlagen sind nicht im Vertrag inbegriffen, sondern werden im Rahmen kostenpflichtiger Zusatzaufträge erbracht. Insbesondere bei standardisierten Kompletthäusern kann das leicht aus dem Blick geraten. Bei dieser Vertragsart ist also etwas Eigeninitiative und Voraussicht notwendig.

Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist ein Kombinationsvertrag aus einem Grundstückskaufvertrag und einem Bauvertrag. Dabei ist Ihr Auftragnehmer für den Bau und das zu bebauende Grundstück verantwortlich. Sie sind in diesem Fall der Käufer, das Unternehmen der Verkäufer.

Auch der Bauträger erbringt selbst in aller Regel nur Planungs- bzw. Koordinierungsleistungen, während die einzelnen Bauleistungen Subunternehmern in Auftrag gegeben werden. Auch hier empfiehlt es sich, sich die Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die beteiligten Subunternehmer abtreten zu lassen.

Generalunternehmer- und Bauträgerangebote betreffen in der Regel bereits fertig geplante standardisierte Bauten. Häufig werben Sie damit, dass Sie keinen Architekten benötigen. Dieser aber kontrolliert unabhängig die Leistungen des  Bauunternehmens.

Tipp

Bauverträge bzw. Bauträgerverträge sind komplexe Vertragswerke. Geschuldet ist nur, was drinsteht. Achten Sie vor allem auf eine klare Leistungsbeschreibung. Empfehlenswert ist es, den Vertrag vor Abschluss einem neutralen Fachmann, etwa einem Fachanwalt für Baurecht, vorzulegen. Dies gilt für alle Vertragsarten gleichermaßen.

Stand: 
Dienstag, 22. März 2016

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Gutachter und Sachverständige dienen zur Abnahme bestimmter Bauschritte und zur Qualitätsprüfung.  

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