Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was kann ich mir leisten?
Mit welchen Nebenkosten muß ich rechnen?
Wie hoch ist das erforderliche Eigenkapital?
Wo bekomme ich die günstigsten Konditionen?
Welche Zinsbindungsfrist soll ich wählen?
Was muss bei Sondertilgungen beachtet werden?
Welchen Anfangstilgungssatz soll ich wählen?
Was ist ein Forward-Darlehen?
Was ist der Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzinssatz?
Was ist ein Disagio?


Was kann ich mir leisten?
Zum einen kann unsere Checkliste zur Monatsbelastung, die Einnahmen und Ausgaben genau aufführt, Ihnen da konkret weiterhelfen. Eine weitere Möglichkeit der überschlägigen Abschätzung besteht im Vergleich der ersparten Miete mit der Höhe der Finanzierungskosten zuzüglich der anfallenden Bewirtschaftungskosten inkl. Grundsteuer und Instandhaltungsrücklagen (grober Schätzwert ca. 2,5 € pro Quadratmeter Wohnfläche).

Mit welchen Nebenkosten muß ich rechnen?
Hier können Sie die Checkliste Gesamtkosten Kauf/Bau zur Hilfe nehmen, um sich einen Überblick zu verschaffen. Dort sind die einzelnen Kostenpunkte, die man berücksichtigen muss, genau aufgeführt.

Wie hoch ist das erforderliche Eigenkapital?
Bei einem Immobilienkauf oder -bau zur eigenen Nutzung sollte das Eigenkapital zwischen 20 - 40 % betragen (Lesen Sie Näheres in Finanzierungsbedarf unter Eigenkapital).

Wo bekomme ich die günstigsten Konditionen?
Einen aktuellen Hypothekenzinsvergleich mit ca. 50 Anbietern ist bei der Stiftung Warentest erhältlich. Grundsätzlich sind die Direkt- oder Internetbanken ca. 0,2 - 0,5 Prozentpunkte günstiger als die lokalen Filialbanken bzw. Sparkassen.

Welche Zinsbindungsfrist soll ich wählen?
Grundsätzlich sind längere Zinsbindungsfristen teurer, aber sicherer. Allerdings besteht auch erst nach zehn Jahren unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist (§ 609 a BGB) die Möglichkeit, auf einen eventuell günstigen Zinssatz zu wechseln. In Zeiten niedriger Zinssätze sollte der Zinssatz möglichst langfristig (mindestens zehn Jahre) gesichert werden. Auch eine Darlehensaufteilung in 5, 10 und 15 Jahre Zinsbindung bei Teilbeträgen von mindestens 50.000,-- € kann sinnvoll sein, weil das Zinserhöhungsrisiko verteilt wird und Sie, anteilig für die kurze Zinsbindefrist, insgesamt von niedrigeren Zinssätzen profitieren können.

Was muss bei Sondertilgungen beachtet werden?
Die Möglichkeit Sondertilgungen zu leisten, sollte in jedem Fall vor Vertragsschluss mit der Bank besprochen werden. Einige Banken gewähren keine Sondertilgungsmöglichkeiten, andere nur nach Vereinbarung. Bei einem weiteren Teil der Anbieter wird zum Beispiel eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit von bis zu 5 % vom ursprünglichen Darlehensnominalbetrag ohne Zinsaufschlag standardmäßig angeboten. Auch sollte überlegt werden, ob die Sondertilgung (beispielsweise aus der Eigenheimzulage) als Option oder fest vereinbart werden soll.

Es ist natürlich nicht sinnvoll, gegen Zinsaufschlag eine unrealistisch hohe Sondertilgungsmöglichkeit zu erkaufen.

Welchen Anfangstilgungssatz soll ich wählen?
Standardmäßig wird eine einprozentige Anfangstilgung angeboten, welche je nach Höhe des unveränderten Zinssatzes eine Laufzeit von ca. 30 Jahren bedeutet. Je nach Eigenkapitalausstattung und Höhe des Einkommens sollte ein höherer Anfangstilgungssatz gewählt werden. Eine Anfangstilgung von 4 % bedeutet bei 50.000,-- € eine um 125,-- € höhere Monatsrate und halbiert die Gesamtlaufzeit der Finanzierung. Gleichzeitig wird die Gesamtzinslast um rund 58 % reduziert. Einige Banken gewähren Sonderkonditionen für Schnelltilger.

Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen soll den derzeit günstigen Zinssatz, unter Zahlung eines Zinsaufschlages, für die Zukunft sichern. Es wird in der Regel für bis zu drei Jahre im Voraus angeboten. Ein Forward-Darlehen käme in Frage, wenn die Zinsbindung einer teueren Hypothek noch nicht abgelaufen ist. Sollte der Zinssatz aber nicht ansteigen, würde sich Ihr Zinsaufwand erhöhen.

Was ist der Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzinssatz?
Der Nominalzinssatz gibt den Preis für den Nennbetrag des Darlehens an. Die Ratenhöhe wird unter Verwendung des Nominalzinssatzes zuzüglich Anfangstilgungssatz (z. B. 1 %) ermittelt. Der Effektivzins oder anfängliche Effektivjahreszins nach Preisangabenverordnung berücksichtigt eine Reihe von Faktoren, wie z. B. die Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen, den Zeitpunkt der Zahlungen, den Nominalzinssatz, die Bearbeitungsgebühr, ein evtl. Disagio, eine evt. Vermittlungsgebühr sowie die Zinsbindungsfrist. Der Effektivzins soll die tatsächliche finanzielle Belastung pro Jahr angeben. Da er aber nach Definition der Preisangabenverordnung Schätzgebühren und Kontoführungskosten und weitere Gebühren und Zinsen wie z. B. Bereitstellungszinsen nicht enthält, ist er leider nur eingeschränkt aussagekräftig.

Was ist ein Disagio?
Ein Disagio oder Damnum ist ein Auszahlungsabzug oder Auszahlungseinbehalt, der auch als vorab bezahlter Zins bezeichnet werden kann. Für Selbstnutzer ist es nicht mehr steuerlich absetzbar. Da bei gleichem Effektivzins der Nominalzins und somit die Ratenhöhe sinkt, wird die Tilgung und die Gesamtlaufzeit ungünstig in die Zukunft verlagert.