Nicht in die Neujahrsfalle tappen

News vom 7. Dezember 2002

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

In diesem Jahr ist der Jahreswechsel wegen der geplanten Neuregelung der Eigenheimzulage besonders entscheidend. Doch nicht bloß diejenigen, die sich noch die höhere Zulage sichern wollen, sollten den Termin im Auge behalten. Denn sonst droht die so genannte "Neujahrsfalle", bei der ein Jahr der Förderung verloren geht. Grund sind die Vorschriften im Eigenheimzulagengesetz (auch in der derzeit geltenden Fassung), die den Beginn der Förderung regeln. Sie sehen vor, dass die Zulage vom Jahr der Anschaffung bzw. der Fertigstellung des Wohnraums an gewährt wird. Der Anspruch auf die Zulage besteht aber nur für die Kalenderjahre, in denen der Berechtigte die Wohnung auch zu eigenen Wohnzwecken nutzt (Paragrafen 3 und 4 EigZulG). Das heißt im Klartext: Fallen die Fertigstellung der Wohnung und der Beginn der Nutzung, d. h. der Einzug, nicht in das selbe Jahr, so werden statt bis zu 8 nur höchstens 7 Jahre gefördert. Bei den derzeit noch geltenden Förderbeträgen bedeutet das bei Neubauten einen Verlust von bis zu 2.556 und bei Altbauten von bis zu 1.278 Euro sowie für jedes Kind von bis zu 767 Euro.

Wer also gerade baut und das Haus noch in diesem Jahr fertigstellt, sollte daher möglichst auch noch in diesem Jahr einziehen. Wer dagegen Wohnraum kaufen will und dabei absehbar ist, dass der Einzug nicht mehr in diesem Jahr erfolgen kann, sollte versuchen, auch die Anschaffung in das Jahr 2003 zu verlagern. Das geschieht üblicherweise dadurch, dass im Kaufvertrag vereinbart wird, dass Besitz, Nutzen und Lasten der Immobilie erst zu einem bestimmten Termin im kommenden Jahr übergehen sollen. Lässt sich der Verkäufer nicht darauf ein, sollte man je nach den konkreten Umständen des Einzelfalles überlegen, ob es umterm Strich nicht günstiger sein kann, auf das eine Jahr Förderung zu verzichten. Das gilt insbesondere für Kinderlose und Personen, die nur wenig unter den derzeitigen Einkommensgrenzen liegen. Denn ihnen droht nach den bisherigen Plänen zur Neuregelung, dass sie bei einem Vertragsschluss erst im kommenden Jahr möglicherweise ganz aus der Förderung herausfallen. Allerdings sollte auch in diesem Fällen die Anschaffung einer Immobilie nur nach sorgfältiger Überlegung und Finanzierungsberatung erfolgen, und nicht bloß deshalb, um noch die höhere Eigenheimzulage "mitzunehmen" (siehe die News vom 30. November 2002). Bei der Planung sollte man außerdem die neue zweiwöchentliche Informationsfrist vor der notariellen Beurkundung berücksichtigen (siehe die News vom 7. Dezember 2002).

Möglicherweise wird die Neujahrsfalle zukünftig aber auch etwas seltener zuschnappen. Denn das Finanzgericht Sachsen-Anhalt in Dessau hat im Januar entschieden, dass bei der Anschaffung einer Wohnung der Förderzeitraum erst mit der Bezugsfertigkeit der angeschafften Wohnung beginnt (Urteil vom 28. Januar 2002, Az. 1 K 644/98, veröffentlicht z. B. in EFG 2002 S. 595). In dem Fall hatten die Kläger zum 1. Dezember 1995 eine 1970 gebaute Wohnung übernommen, die aber u. a. wegen fehlender Sanitäreinrichtungen noch nicht bewohnbar war. Sie konnten daher erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten im Februar 1996 einziehen. Das Finanzamt wollte daher nur 7 Förderjahre genehmigen. Das Gericht entschied jedoch, dass zumindest in diesem Fall die Bezugsfertigkeit bzw. Bewohnbarkeit der Wohnung im Jahr 1996 maßgeblich für die Anschaffungstermin war. Das Urteil ist allerdings nicht rechtkräftig, da derzeit noch die Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) anhängig ist (Az. IX ZR 15/02). Mit einer Entscheidung ist nach Auskunft des BFH frühestens in der zweiten Hälfte des kommenden Jahres zu rechnen. Wem die Zulage für das erste Jahr mit Hinweis auf die Neujahrsfalle verweigert wurde, sollte aber dennoch überlegen, mit Hinweis auf dieses Verfahren Einspruch gegen die Entscheidung des Finanzamts einzulegen.

Für die umgekehrte Konstellation, dass jemand kurz vor Jahresende bewußt in eine noch nicht ganz fertig renovierte Wohnung zieht, um so Anschaffung und Einzug zusammenzulegen, hat der BFH dagegen schon entschieden, dass Renovierungsarbeiten und das behelfsmäßige Übernachten in der neuen Wohnung grundsätzlich noch keine Nutzung zu eigenen Wonhzwecken darstellen (Beschluss vom 4. Mai 1999, Az. IX B 38/99, veröffentlicht z. B. in Bundessteuerblatt Teil II 1999 S. 587). Daher fallen Anschaffung und Einzug in solchen Fällen in verschiedene Jahre, so dass ein Förderjahr verloren geht.

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