Sachverständiger muss nicht nach versteckten Mängeln suchen

News vom 29. März 2003

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Ein Sachverständiger, der den Verkehrswert eines Altbaus prüfen soll, ist ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet, von sich aus nach versteckten Mängeln zu suchen. Das hat das Oberlandesgericht Bamberg in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 8. August 2002, Az. 1 U 5/02, rechtskräftig, veröffentlicht in "OLG-Report Bamberg" 2003 S. 27).

Nach der Erstattung des Gutachtens kam es zwischen dem Auftraggeber und dem Sachverständigen zum Streit über dessen Pflichten. Das Gericht stellte dazu fest, das es dem Sachverständigen nicht anzulasten sei, dass er verdeckte Mängel des Hauses wie beispielsweise den fehlenden Anschluss einer Toilette an die Kanalisation, aufsteigende Feuchtigkeit in den Wänden und einen verfaulten Küchenfußboden nicht erkannt habe. Denn diese Mängel hätte er nur finden können, wenn er die entsprechenden Bauteile geöffnet hätte. Dazu sei er aber nicht verpflichtet gewesen, weil es keine konkreten Anhaltspunkte für die Mängel gegeben habe. Auch der Umstand, dass das Haus schon alt gewesen sei und auch erhebliche sichtbare Mägel vorgelegen hätten, rechtfertige keine andere Beurteilung. Hinzu kam außerdem, dass die fraglichen Bauteile beim Öffnen zerstört worden wären, was nur mit einer Einwilligung des Eigentümers und einer Vereinbarung über die Kosten möglich gewesen wäre.

Umstritten war auch, ob der Sachverständige dann nicht wenigstens hätte darauf hinweisen müssen, dass er nicht nach versteckten Mängeln gesucht und damit keine umfassende Prüfung des Hauses vorgenommen hatte. Doch auch das verneinte das Gericht. Denn zum einen umfasse der Auftrag, ein Wertgutachten zu erstellen, grundsätzlich nicht die umfassende Überprüfung auch auf versteckte Mängel. Und zum anderen seien Angehörige des Auftraggebers bei der Begutachtung zugegen gewesen, so dass er - zumindest indirekt - auch Kenntnisse vom Umfang der Begutachtung hatte.


Um trotz eines Gutachtens nach dem Kauf eines Altbaus keine böse Überraschung zu erleben, sollten Sie als Folge dieses Urteils bei der Beauftragung des Sachverständigen die Frage der versteckten Mängel besprechen und im Vertrag ganz genau schriftlich festhalten, welchen Umfang die Prüfung haben soll. Gegebenenfalls müssten Sie sich dann außerdem mit dem Verkäufer darüber einigen, welche technische Maßnahmen (wie etwa Bohrungen oder das Herauslösen von Bodendielen) der Gutachter vornehmen darf.

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