BGH-Grundsatzurteil: Alte Kündigungsfristen trotz neuem Mietrecht

News vom 19. Juni 2003

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Enthält ein Mietvertrag, der vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde, so genannte "Formularklauseln", die die damals geltenden und nach der Mietdauer gestaffelten gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wierdergeben, so gelten bei einer Kündigung durch den Mieter diese Fristen und nicht die neue Dreimonatsfrist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gestern in vier Grundsatzurteilen entschieden (Urteile vom 18. Juni 2003, Az. VIII ZR 240/02, VIII ZR 324/02, VIII ZR 339/02 und VIII ZR 355/02).

Den Urteilen lagen Mietverträge für Wohnungen zugrunde, die vor dem 1. September 1996 bzw. vor dem 1. September 1991 abgeschlossen worden waren. Sie enthielten jeweils Klauseln, die die für eine ordentliche Kündigung damals geltenden Fristen des (damaligen) § 565 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) wörtlich oder sinngemäß wiederholten. Danach betrug die Kündigungsfrist für den Mieter und den Vermieter bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, danach sechs Monate, ab dem achten Jahr neun Monate und nach zehn Jahren Mietdauer ein Jahr. Durch die zum 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform sind die gesetzlichen Fristen für die ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages geändert worden. Der neue § 573 c Abs. 1 BGB sieht für die Kündigung durch den Mieter unabhängig von der Mietdauer eine Frist von drei Monaten vor.

In allen vier Fällen hatten die Mieter nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung ihre Mietverträge gekündigt und sich auf den Standpunkt gestellt, dass dadurch ihr Mietverhältnis mit Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB beendet worden sei. Die Vermieter vertraten demgegenüber die Auffassung, dass die sich aus den Mietverträgen ergebende längere Kündigungsfrist fortgelte und deshalb das Mietverhältnis entsprechend länger fortbestehe.

Dem schlossen sich auch die Bundesrichter an. Sie entschieden, dass die in den Mietverträgen enthaltenen Kündigungsfristen hier weiterhin maßgebend seien, weil eine vor dem 1. September 2001 getroffene vertragliche Vereinbarung über die Kündigungsfristen auch dann vorliege, wenn in einer Formularklausel die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden. Gemäß den Übergangsbestimmungen zur Mietrechtsreform gelte diese Vereinbarung auch weiter. Dies ergebe sich nicht zuletzt aus Gründen des Vertrauensschutzes, da mit der Übergangsvorschrift auch sichergestellt werden sollte, dass vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes wirksam vereinbarte Kündigungsfristen auch zukünftig wirksam bleiben. Dazu gehört nach Ansicht des BGH auch eine formularvertragliche Vereinbarung, in der die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergegeben wurden. Der Mieter werde auch nicht unzumutbar belastet, wenn er grundsätzlich an den vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen festgehalten werde. Er habe in Härtefällen, etwa beim Wechsel des Arbeitsplatzes, wie schon nach dem bisherigem Recht einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages, wenn er einen Ersatzmieter stelle.

Der Deutsche Mieterbund hat das Urteil kritisiert und eine Änderung des Gesetzes im Sinne der Mieter gefordert. "Wir brauchen endlich und abschließend die Regelung, die dem Willen des Gesetzgebers entspricht: Drei Monate Kündigungsfrist, wenn der Mieter kündigen will, unabhängig von der Wohndauer und vom Datum des abgeschlossenen Mietvertrages. Wenn aufgrund eines handwerklichen Fehlers bzw. einer missglückten Formulierung dieses Ziel nicht erreicht wurde, muss der Gesetzgeber korrigieren.", so Mieterbund-Direktor Franz-Georg Rips in einer ersten Reaktion auf das Urteil.

Die Entscheidung des BGH betrifft nur so genannte Altmietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Hier gilt nach Angaben des Bundesjustizministeriums jetzt Folgendes:

• Enthält der vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietvertrag keine Vereinbarung über Kündigungsfristen, so gilt für den Mieter unabhängig von der Vertragsdauer die neue gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.


• Enthält der vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietvertrag eine nach damaligem Recht wirksame Vereinbarung über Kündigungsfristen, so gilt diese fort. Dies war bereits bislang unstreitig, soweit es sich um individuelle Vereinbarungen handelte. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass auch solche Vereinbarungen fortgelten, bei denen es sich um Formularklauseln handelt, in denen lediglich die alten gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben werden. In diesen Fällen gelten für Mieter und Vermieter also weiterhin die alten gestaffelten Kündigungsfristen von 3, 6, 9 oder 12 Monaten je nach Vertragsdauer.


• Bei Mietverträgen, die nach dem 1. September 2001 geschlossen wurden, gelten die neuen Kündigungsfristen.

Dazu hat das Ministerium die folgenden Beispiele veröffentlicht:

1. Beispiel
Herr Müller hat 1992 mit seinem Vermieter einen Mietvertrag geschlossen, der keine Vereinbarung zu Kündigungsfristen enthält. Herr Müller kündigt das Mietverhältnis am 2. März 2003 zum Ablauf des Mai 2003. Der Vermieter meint, durch die Kündigung werde der Mietvertrag erst zum Ende des Monats Februar 2004 beendet. Der Mietvertrag sei vor der Mietrechtsreform geschlossen worden. Damit gelte für ihn das alte Recht, wonach die Kündigungsfrist nach einer Vertragsdauer von mehr als zehn Jahren zwölf Monate betrage.
Herr Müller hat Recht. Da der Mietvertrag keine Vereinbarung über Kündigungsfristen enthält, ist die zur Zeit der Kündigung geltende gesetzliche Kündigungsfrist maßgeblich. Seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter drei Monate. Für die Kündigung von Herrn Müller im März 2003 gilt also die neue 3-Monats-Kündigungsfrist, er kann Ende Mai 2003 ausziehen.

2. Beispiel
Herr Müller hat 1999 mit seinem Vermieter einen Mietvertrag geschlossen, in dem für beide Mietvertragsparteien für die ersten acht Jahre Kündigungsfristen von sechs Monaten vereinbart wurden, weil sowohl Herr Müller als auch sein Vermieter an längeren Kündigungsfristen interessiert waren. Herr Müller kündigt den Mietvertrag am 2. März 2003 und will Ende Mai 2003 ausziehen. Sein Vermieter ist der Ansicht, dass die vertraglich vereinbarten Fristen einzuhalten sind, das Mietverhältnis also erst zum Ende des Monats September 2003 beendet sei.
Der Vermieter hat Recht, weil die im Mietvertrag vereinbarten Fristen auch nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform gültig bleiben.

3. Beispiel
Herr Müller und sein Vermieter haben am 1. Januar 1997 einen Mietvertrag geschlossen, in dem eine Kündigungsfrist von drei Monaten vereinbart wurde, die sich nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate verlängern soll. Diese Regelung stellt eine sinngemäße Wiedergabe der vor der Mietrechtsreform geltenden gesetzlichen Regelung des § 565 Abs. 2 BGB alter Fassung zu den Kündigungsfristen dar. Herr Müller kündigt den Mietvertrag am 2. März 2003 und will Ende Mai 2003 ausziehen. Der Vermieter stellt sich auf den Standpunkt, durch die Kündigung vom 2. März werde das Mietverhältnis erst zum 31. August 2003 beendet.
Der Vermieter hat Recht. Die Frage war zunächst umstritten. Der Bundesgerichtshof hat am 18. Juni 2003 entschieden, dass auch die wörtliche oder sinngemäße Wiedergabe der bisherigen gesetzlichen Kündigungsfristen eine vertragliche Vereinbarung im Sinne der Übergangsvorschrift ist, die somit fortgilt.


Die vollständigen Urteilstexte finden Sie voraussichtlich in einigen Tagen auch im Internet-Angebot des Bundesgerichtshofs (Rubrik "Entscheidungen", dort bei "Suche" das Aktenzeichen eingeben).

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