Umfrage der Landesbausparkassen: Wachsendes Interesse an Bestandsimmobilien - Preise auf dem Wohnungsmarkt insgesamt stabil

News vom 4. August 2004

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Auf dem deutschen Wohnungsmarkt zeichnen sich derzeit drei Entwicklungstendenzen ab: Es gibt deutliche räumliche Unterschiede zwischen Angebotsüberhängen in strukturschwachen Regionen und zunehmender Knappheit in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen West- und Süddeutschlands. Zum zweiten setzt sich bei generell stabiler Preistendenz die Qualitätsimmobilie durch, das heißt, das freistehende Eigenheim, aber auch das Reihenhaus im Vergleich zur Standard-Eigentumswohnung. Und schließlich konzentriert sich die Nachfrage verstärkt auf Bestandsobjekte. Das zumindest ist das Ergebnis der "LBS-Wohnungsmarktanalyse 2004", die vor einigen Tagen in Berlin veröffentlicht wurde. Sie basiert auf einer aktuellen Umfrage bei den Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen (LBS-I) und Sparkassen, mit der jeweils im Frühjahr die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Objektkategorien ermittelt wird (für das Jahr 2003 siehe die News vom 19. Juni 2003).

Was die Stabilität der Preise angeht, so kosteten die von den LBS-I vermittelten neuen Eigenheime in den letzten beiden Jahren durchschnittlich gut 200.000 Euro. Das ebenfalls konstante Preisniveau gebrauchter Eigenheime habe mit knapp 160.000 Euro um rund 20 Prozent niedriger gelegen. Noch deutlicher sei der relative Preisvorteil bei gebrauchten Eigentumswohnungen, die im Schnitt nach wie vor 100.000 Euro kosteten. Das sind 45 Prozent weniger als die gut 180.000 Euro für neue Eigentumswohnungen, die heutzutage allerdings in der Regel nur noch an den attraktiven städtischen Standorten entstehen würden.

Freistehende Einfamilienhäuser, traditionell bereits die Nummer 1 in der Käufergunst, erfreuen sich nach der aktuellen Umfrage bundesweit sogar einer weiter steigenden Beliebtheit, bei gleichzeitig konstantem Angebot. Nach dem Ergebnis der Umfrage reicht die Bandbreite der Preise hier in Großstädten vom Spitzenreiter Wiesbaden, wo durchschnittliche gebrauchte Eigenheime 700.000 Euro kosteten, bis zum thüringischen Gera, wo der typische Preis für ein freistehendes Bestandsobjekt lediglich 90.000 Euro betrage. Ein Preisniveau von über 500.000 Euro sei darüber hinaus auch in München sowie in den südwestdeutschen Universitätsstädten Freiburg und Heidelberg zu beobachten. Auffällig sei, dass in Baden-Württemberg gerade auch in den attraktiven mittleren Großstädten generell sehr hohe Kaufpreise aufgebracht werden müssten, während in Bayern in erster Linie der Großraum München über ein sehr hohes Preisniveau verfüge. In den meisten nord- und westdeutschen Großstädten - mit Ausnahme der Rheinschiene - werde demgegenüber bei typischen Bestandsobjekten nur selten die 300.000 Euro-Grenze durchbrochen, während in den Großstädten der neuen Bundesländer die Marke von 250.000 Euro generell nicht überschritten werde.

Bei neuen Reiheneigenheimen prognostizieren die LBS-Experten zunächst noch einen weiteren Rückgang der Nachfrage, worauf jedoch gleichzeitig von der Angebotsseite mit einer geringeren Neubautätigkeit reagiert werde. Außerdem verlagere sich die Nachfrage bei Reihenhäusern in Richtung Gebrauchtobjekte, was die Landesbausparkassen nicht zuletzt auf die Absenkung der Eigenheimzulage für Neubauten zurückführen. Hier gehen die LBS-Experten erstmals seit Herbst 2000 wieder von einer anziehenden Nachfrage aus, und sehen darin zugleich ein Indiz für die hohe Attraktivität "gewachsener" Reihenhaussiedlungen. In beiden Segmenten würden die Preise von Osten über Norden und Westen nach Süden ansteigen. Mit Ausnahme von München gebe es allerdings in fast allen deutschen Großstädten bereits Objekte, deren Preise im Neubausegment um die 200.000 Euro - und bei Gebrauchtimmobilien entsprechend niedriger - lägen.

Bei neuen Eigentumswohnungen sei unverändert München mit 3.500 Euro pro Quadratmeter am teuersten, gefolgt von weiteren bedeutenden Ballungskernen des Bundesgebietes, wo das mittlere Preisniveau um 2.500 Euro liege. Andererseits gebe es in den meisten Großstädten auch schon Angebote unter für 2.000 Euro pro Quadratmeter, in ostdeutschen Großstädten teilweise sogar für unter 1.000 Euro/qm. Gebrauchte Eigentumswohnungen seien in den meisten deutschen Großstädten für weniger als 1.500 Euro pro Quadratmeter zu haben, wobei in vielen Großstädten auch Angebote unter 1.000 Euro verfügbar seien. Die LBS-Experten sehen hier insgesamt eine steigende Nachfrage, die auf ein ebenfalls größer werdendes Angebot treffe.

Beim Bauland wird die Nachfrage von den LBS-Experten zur Zeit als leicht sinkend eingeschätzt. Sie führen dies auch auf die Entwicklung am Ende des letzten Jahres zurück, als durch die Diskussion über die Eigenheimzulage das vorhandene Baulandangebot noch einmal stärker nachgefragt worden sei. Die Quadratmeterpreise, so die Umfrage, liegen in west- und süddeutschen Großstädten in der Regel über 200 Euro, teilweise sogar zwischen 500 und 600 Euro (wie in München, Stuttgart, Heidelberg und im Rhein-Main-Gebiet). Andererseits sei Bauland in vielen Städten West- und Norddeutschlands auch deutlich günstiger zu haben, und zwar meistens in der Größenordnung zwischen 150 und 200 Euro pro Quadratmeter. Vor allem in den neuen Bundesländern seien Baulandpreise unter 100 Euro selbst in den Großstädten häufiger anzutreffen, und die 150-Euro-Marke werde hier generell nicht überschritten.

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