Umfrage der Landesbausparkassen: Qualität und Standort forcieren Preis-Differenzierung am Wohnungsmarkt - Einfamilienhäuser in der Beliebtheit vorn

News vom 20. Mai 2005

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Der Markt für Wohnimmobilien ist im Jahre 2005 durch drei Trends gekennzeichnet: Die Nachfrage nach höherwertigen frei stehenden Einfamilienhäusern wächst, während Eigentumswohnungen zur Zeit weniger Interesse finden. Gebrauchte Objekte in gewachsener, guter städtischer Umgebung werden beliebter, der Neubau bleibt vorerst schwach. Und die regionale Differenzierung nimmt zu. Hohe Immobilienpreise vor allem in süd- und westdeutschen Ballungsräumen signalisieren eindeutig, dass Wohnraum gerade hier besonders knapp ist. Das zumindest ist das Ergebnis der "LBS-Wohnungsmarktanalyse 2005", die vor einigen Tagen in Berlin vorgestellt wurde. Sie basiert auf einer aktuellen Umfrage bei den Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen (LBS-I) und Sparkassen, mit der jeweils im Frühjahr die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Objektkategorien ermittelt wird (für das Jahr 2004 siehe die News vom 4. August 2004).

Nach Einschätzung der LBS wird es immer schwieriger, in Deutschland von einem einheitlichen Wohnungsmarkt zu sprechen. Qualität und regionale Standortfaktoren führten zu deutlichen Unterschieden, sogar kleinräumig innerhalb einer Stadt. Vor allem gelte die Faustformel: "Höherer Wohlstand, höhere Preise". Deshalb zeige der Blick auf die verschiedenen Regionen der Republik, dass etwa in wirtschaftsstarken Ballungsräumen, nicht nur in München oder Stuttgart, Wohnungen längst wieder Mangelware geworden seien. An anderer Stelle, so z. B. in manchen strukturschwachen Gebieten Ostdeutschlands, sei das Bild differenzierter: Leerstände in der Regel bei schlechten (Miet-)Objekten, aber nach wie vor spürbare Nachfrage nach attraktivem, bezahlbarem Wohneigentum.

Der Faktor Qualität sei eindeutig der Grund dafür, dass frei stehende Einfamilienhäuser die Nummer eins in der Käufergunst blieben. Hier nehme die Nachfrage nahezu gleichmäßig überall in Deutschland zu, so die LBS. Nur in Ostdeutschland stehe dem auch eine entsprechende wachsende Zahl von Objekten gegenüber. Vor allem im Süden halte dagegen das Angebot nicht mit der lebendigen Nachfrage Schritt, was den Preisantrieb mittelfristig verstärken werde. Und dies, obwohl bereits heute solche Objekte für Durchschnittsverdiener an vielen Standorten schwer erschwinglich sein dürften.

Am teuersten sind gebrauchte Eigenheime nach den Zahlen der LBS in diesem Jahr in Freiburg im Breisgau, wo sie in ortsüblicher Qualität für 800.000 Euro zu haben seien, wärend ein frei stehendes Bestandsobjekt im thüringischen Sonneberg lediglich 40.000 Euro koste. Ein Preisniveau von 500.000 Euro oder mehr finde sich neben Frankfurt am Main und München auch in der südwestdeutschen Universitätsstadt Heidelberg sowie der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden. Überhaupt seien in vielen mittleren Großstädten Baden-Württembergs nach wie vor relativ hohe Kaufpreise üblich. Demgegenüber sei es in Bayern in erster Linie der Großraum München, mit Augsburg im Nordwesten (320.000 Euro) und Rosenheim im Südosten (390.000 Euro), dessen Preisniveau deutlich herausrage. In den meisten nord- und westdeutschen Großstädten werde demgegenüber - mit Ausnahme der Rheinschiene - bei typischen Bestandsobjekten immer seltener die 300.000 Euro-Grenze durchbrochen, und in den Großstädten der neuen Bundesländer werde selbst die Marke von 200.000 Euro kaum mehr erreicht.

Ähnlich wie bei den frei stehenden Eigenheimen erfreuten sich Reihenhäuser aus dem Bestand zunehmender Beliebtheit. In beiden Segmenten sei zu beobachten, dass die Preise von Osten über Norden und Westen nach Süden anstiegen. Dabei falle auf, dass gerade in den attraktivsten Städten und in deren Umland viele gebrauchte Reihenhäuser auch aufgrund ihrer Lage und Umgebung offenbar so wertvoll sind, dass sie nur unwesentlich preisgünstiger sind als Neubauten. Bei neuen Reiheneigenheimen dagegen beurteilen die LBS-Experten nach zwei Jahren mit rückläufigen Einschätzungen den Markt noch immer skeptisch. So rechnen sie mit einem weiteren Nachfragerückgang, wenn auch in immer weniger Kreisen. Auf der Angebotsseite gehe der rückläufige Trend nun schon ins vierte Jahr, jedoch zeichne sich auch hier eine leichte Erholung ab.

Auch den Markt für neue Eigentumswohnungen sehen die LBS aufgrund anhaltender Nachfrageschwäche in vielen Regionen noch immer unter Druck. Die Trendwende beim Angebot, die sich bereits im vergangenen Jahr angedeutet habe, werde jedoch erneut bestätigt: Immer weniger LBS-Experten rechnen damit, dass die Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen noch weiter zurück geht. Das liege unter anderem daran, dass Eigentumswohnungen inzwischen nur noch an besonders attraktiven Standorten errichtet würden. Gerade in den großen Ballungsräumen würden sie als Alternative zu den sehr knappen Eigenheimen gelten. Sie ergänzten damit eine Politik, durch das Angebot von Wohneigentum die Abwanderung ins Umland zu verhindern und ein ausreichendes Neubauangebot in den Ballungsräumen selbst zu bieten. Teuerstes Pflaster für neue Eigentumswohnungen ist nach der LBS-Unfrage der Alpenkurort Garmisch-Partenkirchen mit 3.300 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von München (3.000 Euro/qm) sowie Hamburg, Stuttgart und Heidelberg (je 2.800 Euro/qm). Vielfach gebe es aber auch in den größten Städten schon Angebote unter 2.000 Euro pro Quadratmeter, beispielsweise in Berlin, Bremen, Dortmund oder Essen. In ostdeutschen Großstädten beginne die Preisskala vereinzelt sogar unter 1.000 Euro. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seien dagegen um durchschnittlich 30 Prozent günstiger, und Wohnungen damit meist unter 1.500 Euro pro Quadratmeter zu haben. In vielen Großstädten seien auch Angebote unter 1.000 Euro verfügbar. Dabei ist LBS-Angaben zufolge mit einem steigenden Angebot aus dem Bestand zu rechnen, das auf eine konstante Nachfrage trifft.

Beim Bauland schätzen die LBS die Nachfrage nach wie vor noch als leicht sinkend ein. Das Angebot sei insgesamt unverändert konstant. Allerdings werde in der Region Mitte durchaus mit einem wachsenden Baulandangebot gerechnet. Die Preisabstände zwischen den einzelnen Regionen seien im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben. Derzeit lägen die Quadratmeterpreise in den "teuersten" südwest- und süddeutschen Großstädten zwischen 600 und 720 Euro, etwa in München, Stuttgart, Heidelberg oder Wiesbaden. Allerdings sei Bauland in zahlreichen Städten im Westen und Norden auch deutlich günstiger zu erhalten: in den größeren Städten meist in der Größenordnung zwischen 200 und 300 Euro pro Quadratmeter. Baulandpreise unter 100 Euro pro Quadratmeter selbst in Großstädten seien vor allem im Osten längst keine absolute Ausnahme mehr.

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