BGH verschärft Anforderungen an "stillschweigenden Maklervertrag" - Interessent an Immobilien aus Maklerbestand nicht zwingend provisionspflichtig

News vom 30. Januar 2006

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Ein Kunde, der einen Makler ganz allgemein nach Immobilienangeboten aus dessen "Bestand" fragt, muss nicht immer eine Provision zahlen, auch wenn hinterher ein Kaufvertrag abgeschlossen wird. Wenn er sich ohne Bezug auf ein konkretes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen "Bestand" nachweisen zu lassen, darf er - sofern nicht ausdrücklich eine Provision vereinbart wurde - in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom Verkäufer an die Hand gegeben worden. Anders liegt es nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines eigenen Suchauftrags durch den Kunden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 22. September 2005, Az.: III ZR 393/04) und dabei seine bisherige Rechtsprechung teilweise aufgegeben.

In dem Fall war die Beklagte auf der Suche nach einem Einfamilienhaus. Sie setzte sich daher im Oktober 2000 telefonisch mit einer Maklerfirma in Verbindung. Diese wies die Beklagte auf ein unbebautes Grundstück hin, das dann auch gemeinsam mit einer Mitarbeiterin der Maklerfirma besichtigt wurde. Einige Zeit später, im Juni 2001, erwarben der Vater und der Bruder der Beklagten das Grundstück, um es ihr nach der Bebauung als Wohnung zu überlassen. Als die Maklerfirma anschließend rund 43.000 Euro Provision in Rechnung stellte, kam es zum Prozess. Das Oberlandesgericht München gab der Klage zwar statt, doch die Revision der Beklagten vor dem Bundesgerichtshof war erfolgreich.

Streitig war hier vor allem, ob eine Provisionsvereinbarung abgeschlossen worden war. Das Oberlandesgericht war der Meinung, dass ein entsprechender Maklervertrag stillschweigend zustande gekommen sei. Doch der BGH sah die Sache anders: "Allerdings kann eine Provisionsabrede nach § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt hieran indessen strenge Anforderungen. Wer sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Auch die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus.".

Diese Grundsätzen, so die Bundesrichter weiter, beschränken sich nicht bloß auf die Konstellation, dass die Initiative vom Makler ausgeht und der Kunde Maklerdienste nur hinsichtlich des vom Makler angebotenen konkreten Objekts in Anspruch nimmt: "Sie gelten ebenso, wenn der Makler anlässlich einer Anfrage des Interessenten diesem von sich aus weitere Objekte offeriert und darüber hinaus, entgegen einer verbreiteten Meinung, auch dann, wenn der Kunde - wie hier - ohne Bezugnahme auf ein Inserat oder ein sonstiges Einzelangebot des Maklers Kontakt zu diesem aufnimmt, um sich Objekte aus dessen "Bestand" benennen zu lassen. Auch unter diesen Umständen liegt in der Objektangabe letztlich ein vom Makler ausgehendes Angebot, so dass der Interessent, selbst wenn ihm bewusst ist, dass er insoweit Dienste des Maklers entgegennimmt, mangels hinreichender Anhaltspunkte für das Gegenteil damit rechnen darf, die Objekte seien dem Makler schon von dem Verkäufer an die Hand gegeben worden und mit diesem bestehe ein Maklervertrag. Anders liegt es nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerdienstleistungen seitens des Kunden, insbesondere bei der Erteilung eines eigenen Suchauftrags. Soweit der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine andere Rechtsauffassung entnommen werden könnte, hält der jetzt für das Maklerrecht allein zuständige erkennende Senat hieran nicht fest.".

Hier, so der BGH, sei kein entsprechender Suchauftrag erteilt worden. Die Beklagte habe sich vielmehr nur ein Objekt aus dem Adressenmaterial der Maklerin nachweisen lassen wollen. Für den Provisionsanspruch komme es daher entscheidend darauf an, ob die Klägerin die Beklagte unmissverständlich auf eine von ihr im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Da das Oberlandesgericht hierzu nichts festgestellt hatte, verwies der BGH die Sache zur weiteren Aufklärung zurück.


Den vollständigen Urteilstext finden Sie im Internet-Angebot des Bundesgerichtshofs (Rubrik "Entscheidungen", dort bei "Suche" das Aktenzeichen eingeben).

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