Stiftung Warentest zur Baufinanzierung: Günstige Zinsen, flexible Konditionen - auch ohne Eigenheimzulage ist Wohneigentum günstig wie selten zuvor

News vom 1. März 2006

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Zwar ist die Eigenheimzulage seit Jahresbeginn Geschichte, doch auch ohne diese "Staatsknete" ist der Bau oder Kauf einer Immobilie günstig wie selten zuvor. Zu diesem Ergebnis kommt die Stiftung Warentest in der jünsten Ausgabe ihrer Zeitschrift FINANZtest. Denn in vielen Regionen seien Häuser und Wohnungen billiger als noch vor fünf oder zehn Jahren. Das Zinsniveau für Hypothekendarlehen ist weiterhin gering, und Vater Staat hilft mit vergünstigten Krediten der KfW Förderbank und/oder den Förderprogrammen der Bundesländer . Außerdem hätten Banken und Vermittler attraktive neue Angebote zur Baufinanzierung entwickelt. Daher haben die Finanztester anhand von sechs Modellfällen die Konditionen von insgesamt 80 Baufinanzierern einmal genauer unter die Lupe genommen.

Untersucht wurden die Fälle "Topzins für Anschlusskredite", "Bauen mit wenig Eigenkapital", "Günstiges Kleindarlehen (unter 50.000 Euro)", "Flexibel mit Sondertilgung", "Günstig finanzieren mit der KfW" und "Volltilgerdarlehen" bei 65 Banken und Vermittlungsgesellschaften sowie 15 Bausparkassen. Außerdem wurden die Standardkonditionen für ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro ermittelt. Erfreuliches Ergebnis des Tests insgesamt: Die Kreditangebote für Bauherren und Immobilienkäufer sind nach Angaben der FINANZtest günstiger und flexibler geworden. Allerdings seien sie auch schwer zu vergleichen. Daher sei erstes und wichtigstes Kriterium, dass die die Finanzierung im konkreten Fall auch wirklich zum Bauherren oder Käufer passe, denn sonst nützt auch der beste Zinssatz nichts. Hinzu kommt: Bei manchem Anbieter könnten Kosten für die Schätzung des Werts der Immobilie oder vor Auszahlung fällige Bereitstellungszinsen den Kredit verteuern.

Die Stiftung Warentest rät daher, zunächst ein Finanzierungskonzept zu erarbeiten und festzulegen, welche Finanzierung gebraucht wird (Wie viel Geld wird benötigt? Können Förderdarlehen genutzt werden? Welche Rate ist möglich? Für welche Zeit soll der Zins fest vereinbart werden?). Hilfe bei der Erstellung des Konzepts bieten die Verbraucherzentralen. Dann sollten konkrete Angebote für den Finanzierungswunsch eingeholt und anhand des Effektivzinses verglichen werden. Außerdem sollte man auf Schätzkosten und Bereitstellungszinsen achten, die nicht im Effektivzins enthalten sind. Schließlich sollte man sich für jeden Kredit das so genannte "Europäische Merkblatt" samt Tilgungsplan aushändigen lassen. Das Merkblatt enthält eine Kurzbeschreibung des Kreditangebots und listet sämtliche Kosten auf (siehe dazu auch die News vom 13. März 2003).

Neben dem Effektivzins können auch die Extras über den Wert einer Finanzierung entscheiden So sind für Unternehmer oder Selbstständige mit wechselndem Einkommen Sondertilgungsrechte besonders wichtig. Ein Minimum an Sondertilgungsrecht ist bei vielen Anbietern ohne Extrakosten zu haben, so die FINANZtest. Für hohe Sondertilgungsrechte allerdings sei fast immer ein Zinsaufschlag zu zahlen. Außerdem müssten Bauherren mit Bereitstellungszinsen rechnen, da zwischen Kreditvertrag und Zahlung der letzten Rechnungen viele Monate liegen können. Bei mancher Bank würden diese Zinsen schon zwei oder drei Monate nach Abschluss des Kreditvertrags fällig. Gegenüber Angeboten mit Bereitstellungszinsen erst ab 13 Monaten seien solche Verträge je nach Kreditsumme, Zinssatz und Baugeschwindigkeit von Anfang an um einige Tausend Euro im Nachteil. Auch die Einbeziehung der KfW-Mittel werde von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich behandelt und könne den Kredit so verteuern oder verbilligen.

Innerhalb der untersuchten Angebote lagen in fast allen Konstellationen die Vermittlungsgesellschaften vorn, die Baudarlehen per Telefon, Fax oder Internet verkaufen und so den klassischen Filialbanken immer stärker Konkurrenz machen. Ihre Angeboten lagen meist um 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte unter denen der Kreditinstitute mit Filialnetz und der regionale Anbieter. So beträgt der effektive Zins pro Jahr für den Modellfall "Kauf einer Doppelhaushälfte mit KfW-Fördermitteln" (Kaufpreis 250.000 Euro. Kreditsumme 200.000 Euro, davon 80.000 Euro KfW-Darlehen (zehn Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung, Effektivzins 3,8 %) und 120.000 Euro Bankdarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung, 2 % Tilgung und einem jährlichen Sondertilgungsrecht von 5 % der Kreditsumme) beim günstigsten Vermittler 3,61 Prozent, während beim günstigsten überregionalen Institut mit Fillialnetz und beim besten regionalen Anbieter 3,95 bzw. 4,08 Prozent fällig werden (Stand 10. Januar 2006). Auf den ersten Blick scheint das keine so große Differenz zu sein, doch auch kleine Zahlen können sich zu großen Beträgen auswachsen. So macht ein Unterschied von nur einem Prozentpunkt bei einem 100.000 Euro-Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung laut Stiftung Warentest unter dem Strich mehr als 25.000 Euro aus. Bei nur 0,2 Prozentpunkte Differenz liege der Zinsunterschied nach 20 Jahren immerhin noch bei rund 4.600 Euro.


Mehr zu diesem Thema finden Sie im März-Heft der Zeitschrift "FINANZtest" oder (teils kostenpflichtig) hier im Internet-Angebot der Stiftung Warentest.

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