Baufinanzierung: Stiftung Warentest untersucht Umschuldungen und Forwarddarlehen

News vom 9. Mai 2006

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Lange lagen sie auf historisch niedrigem Niveau, doch jetzt steigen auch die Zinsen für Baugeld wieder an. Nach den Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank vom Dezember und März sind Baukredite seit Jahresbeginn um einen halben Prozentpunkt teurer geworden. Für diejenigen, die sich schon jetzt Gedanken um ihre Anschlussfinanzierung machen (müssen), weil der Kredit in zwei oder drei Jahren endet, hat die Stiftung Warentest in der aktuellen Ausgabe ihrer Zeitschrift "FINANZtest" die Angebote für Umschuldungen und Forwarddarlehen untersucht. Damit können Hauseigentümer die derzeit insgesamt immer noch günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Auf den ersten Blick scheint die Umschuldung eine einfache Sache zu sein: Das "alte" Darlehen wird einfach gegen einen neuen Kredit umgetauscht. Da Umschuldungswillige in der Regel aber nicht berechtigt sind, den laufenden Darlehensvertrag vor Ablauf der Zinsbindung zu kündigen, ist für die Umschuldung das Einverständnis der Bank notwendig. Von den 50 befragten Banken lehnte fast die Hälfte eine Umschuldung generell ab oder stimmte nur im Einzelfall zu. Bei den übrigen wurden teilweise überhöhte Vorfälligkeitsentschädigungen oder relativ hohe Zinsen für den neuen Kredit fällig. Unterm Strich, so die Tester, hättten daher nur wenige Banken ein attraktives Angebot unterbreitet.

Beim so genannten "Forwarddarlehen" läuft der derzeitige Kredit dagegen normal weiter. Mit dem Forwardarlehen löst der Kreditnehmer die Restschuld des alten Darlehens wie bei der "normalen" Anschlussfinanzierung erst am Ende der Zinsbindung ab. Zinssatz, Monatsrate und neue Zinsbindung werden aber schon bis zu dreieinhalb Jahre im Voraus festgelegt. Ein solches Darlehen bietet sich daher vor allem an, wenn die Zinsbindung in den nächsten 42 Monaten endet. Doch umsonst ist diese Zinssicherung nicht: Je länger die Restlaufzeit des Altkredits, desto höher der Zinsaufschlag. So ist ein Forwardarlehen mit zweijähriger Vorlaufzeit und zehnjähriger Zinsbindung nach Angaben der FINANZtest im Schnitt 0,4 Prozentpunkte teurer als ein sofort beginnendes Zehnjahresdarlehen. Bei einem Vorlauf von drei Jahre betrage der Aufschlag sogar gut einen halben Prozentpunkt. Für manche Kreditnehmer ist eine Umschuldung daher günstiger - trotz Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Finanztester ermittelten die aktuellen Forward-Konditionen von 56 Banken und Kreditvermittlern (darunter 16 regionale Anbieter). Dabei stellten sie erheblich Zinsunterschiede fest. So kostet ein fünfzehnjähriges Forwarddarlehen in Höhe von 100.000 Euro bei teuren Banken bis zu 15.000 Euro mehr als bei günstigen Direktbanken und Internetfinanzierern. Die Unterschiede ergeben sich dabei zum einen aus den ohnehin bestehenden Zinsunterschieden der einzelnen Anbieter. Zum anderen fallen auch die Zinszuschläge, die für das Forwarddarlehen fällig werden, sehr verschieden aus. Sie lagen beispielsweise bei zwei Jahren Vorlaufzeit zwischen 0,17 und 0,63 und bei drei Jahren Vorlauf zwischen 0,24 und 0,94 Prozentpunkten. Außerdem unterscheiden sich die einzelnen Kreditinstitute auch durch die übrigen Rahmenbedingungen, wie etwa die Darlehenssumme, die oft bei mindestens 50.000 Euro liegt, die Restlaufzeit des alten Darlehens und die Dauer der Zinsbindung.

Die Stiftung Warentest rät daher, die Konditionen der einzelnen Anbieter sorgfältig zu prüfen, und verschiedene Angebote einzuholen. Auch sollte zum Vergleich ein sofortiges Umschuldungsangebot bei der "alten" Bank erfragt werden. Da die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sehr kompliziert ist, kann der Kunde allein aber kaum nachprüfen, ob die Bank fair kalkuliert hat. Hilfe beim Nachrechnen bieten hier die Verbraucherzentralen.


Mehr zu diesem Thema finden Sie im Mai-Heft der Zeitschrift "FINANZtest" oder (teils kostenpflichtig) hier im Internet-Angebot der Stiftung Warentest.

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