Ungemein flexibel: Stiftung Warentest untersucht neue Baukredit-Angebote

News vom 7. Juni 2006

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Günstiges Baugeld und dennoch flexible Raten zahlen? Beim "klassischen" Hypothekendarlehen kaum vorstellbar, denn die Monatsraten werden meist für 10 bis 15 Jahre festgelegt. Damit wird es schwer, die Zahlungen an neue Lebenssituationen mit steigendem oder auch sinkendem Einkommen anzupassen. Doch auch hier hat sich der Markt verändert, und so hat die Stiftung Warentest für die aktuelle Ausgabe ihrer Zeitschrift "FINANZtest" die Angebote von Banken und Kreditvermittlern untersucht, bei denen der Kunde seine Monatsraten trotz fester Zinsen mehrfach ändern kann.

Einerseits sollte die Kreditrate bei der Baufinanzierung so hoch wie möglich sein, damit die Tilgung vorankommt und am Ende der Zinsbindungsfrist nicht zu viel Restschuld bleibt, so die Finanztester. Ansonsten drohe bei steigenden Zinsen eine unter Umständen drastisch steigende Belastung. Andererseits müsse die Rate so niedrig sein, dass sie jederzeit bezahlbar bleibt. Ein Rückstand bei der Ratenzahlung führe schnell zur Kündigung des Darlehens und damit auf jeden Fall zu deutlich steigenden Kosten und im Ernstfall sogar zur Zwangsversteigerung. Besonders geeignet seien flexible Baukredite daher, wenn die Gefahr von Einkommenseinbußen, etwa durch Arbeitslosigkeit, besteht. Bei der Aussicht auf zusätzliches Einkommen könnten sich Immobilienkäufer und Bauherren mit flexiblem Darlehen die Chance auf schnellere Rückzahlung sichern.

Die Tester befragte 80 Banken und Vermittler nach Kreditangeboten (100.000 Euro), die dem Kunden das vertragliche Recht auf Ratenänderungen während der zehnjährigen Zinsbindung einräumen. Nur bei 24 Anbietern ließ sich trotz Festzins die Kreditrate zweimal oder sogar noch häufiger ändern. Von den "traditionellen" Baugeldanbietern wie Großbanken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken kamen dabei keine passenden Angebote. Die flexiblen Kredite müssen daher überwiegend über Vermittler und Direktbanken abgeschlossen werden. Und obwohl hinter den meisten Angeboten nur insgesamt vier finanzierende Institute stecken, sind sind die Konditionen unterschiedlich.

Der Effektivzins der Kredite betrug zwischen 4,34 und 5,06 %, wobei 14 der 24 Angebote um nicht einmal 0,1 Prozentpunkte auseinander lagen. Größere Differenzen gab es dagegen bei der Flexibilität. Bei den meisten Anbietern sind innerhalb der zehnjährigen Zinsbindung zwei Ratenwechsel ohne Extrakosten möglich, bewegt sich der Rahmen für den Tilgungssatz zwischen 1 und 5 Prozent und ist pro Jahr eine Sondertilgung von 5 Prozent der Darlehenssumme möglich. Bei einem Anbieter lässt sich die Rate noch weiter steigern, so dass sogar eine vollständige Tilgung des Darlehens innerhalb der zehn Jahre Zinsbindung drin ist. Ein anderer erlaubt sogar 1 bis 8 Prozent Tilgungssatz, drei Ratenwechsel und bis 10 Prozent Sondertilgung jährlich. Die Finanztester raten, in jedem Fall auf eine präzise schriftliche Formulierung des Rechts zum Ratenwechsel und für Sondertilgungen zu achten, denn mündliche Zusagen reichten nicht aus. Außerdem sollte die zusätzliche Flexibilität nicht zu teuer erkauft werden: Die Zinsen sollten nicht viel höher sein als die für Darlehen mit jährlichem Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme. Solche Kredite seien nicht ganz so flexibel, böten aber trotzdem noch einen großen Spielraum.


Mehr zu diesem Thema finden Sie im Juni-Heft der Zeitschrift "FINANZtest" oder (teils kostenpflichtig) hier im Internet-Angebot der Stiftung Warentest. Zu weiteren aktuellen Untersuchungen der Stiftung Warentest zur Baufinanzierung siehe außerdem die News vom 1. März 2006 und vom 9. Mai 2006.

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