Umfrage der Landesbausparkassen: Differenzierung der Wohnungsmärkte nimmt zu - Wegfall der Eigenheimzulage bewirkt weiteren Dämpfer für Neubau

News vom 19. Juni 2006

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Nach Angaben der Landesbausparkassen (LBS) tendieren die Wohnungsmärkte in Deutschland derzeit zu unterschiedlichen Entwicklungen. Immer stärker entscheide Qualität, wie vor allem die höhere Nachfrage nach frei stehenden Einfamilienhäusern zeige. Außerdem erhole sich der Neubau noch nicht, sondern leidet aktuell zusätzlich unter der Abschaffung der Eigenheimzulage. Schließlich nehme auch die regionale Differenzierung eher zu. Denn neben strukturschwächeren Räumen gebe es - etwa in Süddeutschland - die wirtschaftsstarken Regionen, wo auch gebrauchte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen wieder stärker nachgefragt würden. Dieses uneinheitliche Gesamtbild ergibt sich zumindest aus der "LBS-Wohnungsmarktanalyse 2006", die vor einigen Tagen in Berlin vorgestellt wurde. Sie basiert auf einer aktuellen Umfrage bei den Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen (LBS-I) und Sparkassen, mit der jeweils im Frühjahr die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Objektkategorien ermittelt wird (für das Jahr 2005 siehe die News vom 20. Mai 2005).

Auch die aktuellen Daten bestätigen die enormen Unterschiede bei den preisbestimmenden Faktoren für Wohneigentum. Das gilt laut LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm auch in kleinräumiger Betrachtung, sogar innerhalb von Städten und Stadtteilen mit ihren differenzierten Mikro-Standortbedingungen. Regional laute die Faustformel unverändert: "Höherer Wohlstand, höhere Preise". So seien etwa in wirtschaftsstarken Ballungsräumen, nicht nur in München oder Stuttgart, Wohnungen wieder Mangelware geworden. Auch im attraktiven Umland etwa der Zentren im Rhein-Main- oder Rhein-Neckar-Gebiet werde vor allem gutes Wohneigentum knapp und teuer. An anderer Stelle, nicht nur in manchen strukturschwachen Gebieten Ostdeutschlands, sei das Bild differenzierter: Leerstand bei schlechten (Miet-)Objekten, aber nach wie vor Nachfrage nach attraktiven, bezahlbaren Häusern.

"Bauform- und Standortvorteile sind eindeutig der Grund dafür, dass frei stehende Einfamilienhäuser die Nummer 1 in der Käufergunst bleiben", so Hamm. Hier nimmt die Nachfrage nach Einschätzung der LBS überall in Deutschland zu. Nach den LBS-Zahlen liegen in diesem Jahr Wiesbaden (mit 650.000 Euro) und Freiburg (mit 600.000 Euro) vor München (mit 550.000 Euro) an der Spitze der Preisskala für gebrauchte Eigenheime. Die Marke von einer halben Million erreichen demnach auch südwestdeutsche Städte wie Baden-Baden (510.000 Euro) oder Heidelberg (500.000 Euro) sowie - als teuerster erfasster Kurort - Sonthofen (600.000 Euro). Demgegenüber werde in den meisten nord- und westdeutschen Großstädten bei typischen Bestandsobjekten immer seltener die 300.000-Euro-Grenze überschritten. Ausnahmen würden hier nur für die so genannte "Rheinschiene" gelten. In einer Reihe kleinerer und mittlerer Städte in den neuen Ländern kosteten ortstypische Objekte sogar unter 100.000 Euro. Am unteren Ende des LBS-Preisspiegels liegt in diesem Jahr Eisleben mit 60.000 Euro für ein gebrauchtes frei stehendes Einfamilienhaus.

Bei neuen Reiheneigenheimen gehen die LBS nahezu unverändert von einer rückläufigen Nachfrage aus, die mit einer weiteren Abschwächung der Neubautätigkeit einhergehe, insbesondere in Ost- und Norddeutschland. "An zu hohen Preisen kann dies unserer Einschätzung nach allerdings nicht liegen", sagte der LBS-Verbandsdirektor. Denn in Westdeutschland bewegten sich die Preise im Durchschnitt für neue Reihenhäuser in Groß- und Mittelstädten bei rund 200.000 Euro, im Osten und Norden sogar nur bei 130.000 bis 150.000 Euro. Lediglich in den süddeutschen Städten signalisiere der Durchschnittspreis von 260.000 Euro die vielerorts vorhandenen Knappheiten.

Ähnliche regionale Unterschiede gebe es auch bei gebrauchten Reihenhäusern. Im Schnitt böten sie gegenüber Neubauten allerdings einen Preisvorteil von 10 bis 20 Prozent. Nach Einschätzung der LBS sind aber gerade in den attraktiven Zentren und in deren Umland viele gebrauchte Reihenhäuser auch aufgrund ihrer Lage in gewachsener Umgebung so wertvoll, dass sie preislich kaum unter den Neubauten liegen. Das gelte etwa für die Städte im Einzugsbereich von Frankfurt am Main, aber auch für westdeutsche Großstädten wie Bonn, Essen (mit Preisen von 220.000 bis 230.000 Euro) und den Spitzenreiter München (mit 450.000 Euro für neue wie gebrauchte Reihenhäuser).

Für neue Eigentumswohnungen sehen die LBS-Vermittlern den weiteren Angebotsrückgang (also die Abschwächung des Neubaus) nicht mehr so einheitlich wie in den letzten Jahren. Mittlerweile würden sie aber im wesentlichen nur noch an touristisch interessanten Standorten und in den Ballungsräumen errichtet. Dort gelte Stockwerkseigentum als geeignete, preisgünstigere Alternative zu den knappen Eigenheimangeboten. Die Quadratmeterpreise erreichen laut LBS-Immobilienpreisspiegel in der Spitze bis zu 3.250 Euro (in Garmisch-Partenkirchen) bzw. 3.000 Euro (in München, der Großstadt mit dem höchsten Preisniveau für Eigentumswohnungen). Dagegen lägen die Preise für typische Neubauobjekte in den meisten Großstädten um die 2.000 Euro pro Quadratmeter. Ruhrgebietsmetropolen wie Duisburg, Essen oder Dortmund wiesen mit 1.600 bis 1.850 Euro sogar ein noch deutlich niedrigeres Preisniveau auf. Ähnlich sei die Situation für mittlere bis gute Lagen in Berlin, Bremen oder Hannover.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen beginnt sich die Nachfrage zu stabilisieren und vor allem im Süden teilweise wieder zu verstärken, so die LBS weiter. Deshalb rechnen sie nur noch mit relativ geringen Preisrückgängen. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten rund 30 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Preise meist um 1.000 und im Süden bei knapp 1.500 Euro pro Quadratmeter.

Beim Bauland rechnen die LBS-Vermittler noch nicht mit einer Ausweitung des Angebots. In diesem Markt hätten sich die größten regionalen Preisunterschiede gezeigt (siehe dazu auch die News vom 19. Juni 2006). So koste der Quadratmeter Grund und Boden in den süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit 280 Euro mehr als doppelt so viel wie im Norden (120 Euro) und viermal so viel wie im Osten (70 Euro). Noch erheblich größere Knappheitstendenzen beim Bauland signalisierten die Preise in den süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (720 Euro), Stuttgart oder Wiesbaden (mit je 600 Euro pro Quadratmeter).

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