BGH verwirft Klausel zum Ausschluss von Schadensersatz beim Wohneigentumserwerb

News vom 17. Oktober 2006

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Die Klausel in einem Vertrag zum Erwerb von Wohneigentum, nach der die Wandlung ausgeschlossen ist und der so genannte "große Schadensersatz" nur im Falle grober Fahrlässigkeit und des Vorsatzes geltend gemacht werden kann, ist gemäß § 9 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 27. Juli 2006, Az.: VII ZR 276/05).

In dem Fall hatten die Kläger im Jahr 1993 mehere Eigentumswohnungen in einer neuen Wohnanlage erworben. Der Erwerbsvertrag enthielt dabei unter anderem folgende Gewährleistungsbestimmung:
"Für Mängel am Bauwerk ... hat der Käufer in erster Linie einen Anspruch auf Nachbesserung (Mängelbeseitigung, § 633 BGB), in zweiter Linie einen Anspruch auf Herabsetzung des Kaufpreises (Minderung, § 634 BGB). Das Recht, die Rückgängigmachung des Vertrags (Wandlung, § 634 BGB) zu verlangen, wird ausgeschlossen. Das Recht, Schadensersatz zu verlangen, wird auf den Fall beschränkt, dass der Verkäufer Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat."
Die Wohnanlage wurden im Jahr 1995 gebaut. Nach einiger Zeit traten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf, die nicht beseitigt wurden. Die Kläger verlangten daher die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Doch die Beklagte, die für das inzwischen pleite gegangene Wohnbauunternehmen eine Bürgschaft übernommen hatte, lehnte das ab und berief sich unter anderem auf die Klausel aus dem Erwerbsvertrag.

Doch das ließen die Bundesrichter nicht gelten und erklärten die vertragliche Haftunsbeschränkung für unwirksam. Zur Begründung verwiesen sie darauf, dass die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der sie abweicht, nicht zu vereinbaren sei und den Erwerber somit unangemessen benachteilige. Dieser müsse grundsätzlich die Möglichkeit haben, dem Unternehmer zur Vertragserfüllung eine angemessene, mit einer Ablehnungsandrohung verbundene Frist zu setzen, um nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Vertrag rückabzuwickeln. Diese Möglichkeit werde durch den Ausschluss der Wandlung und durch die Beschränkung des Schadensersatzanspruchs weitgehend eingeschränkt, ohne dass schützenswerte Interessen des Veräußerers dies erforderten. Es bestehe auch kein anerkennenswerter Grund, die Rückabwicklungsmöglichkeit nur für den Fall vorzusehen, dass ein Mangel vom Veräußerer grob fahrlässig oder vorsätzlich verschuldet sei. Denn in vielen Fällen würden Bauleistungen mangelhaft erbracht, ohne dass dem Veräußerer grobes Verschulden oder Vorsatz zur Last falle. Solche Mängel könnten jedoch erhebliche Beeinträchtigungen des Erwerbers zur Folge haben. Durch die Klausel wäre der Erwerber gezwungen, eine Wohnung auch dann zu behalten, wenn sie Mängel hätte, die zu ganz erheblichen Beeinträchtigungen führen.


Den vollständigen Urteilstext finden Sie auch im Internet-Angebot des Bundesgerichtshofs (Rubrik "Entscheidungen", dort bei "Suche" das Aktenzeichen eingeben).

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