BGH verwirft Klausel zum Ausschluss der Rückabwicklung des Vertrags beim Wohnungseigentumserwerb

News vom 6. Dezember 2006

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Der formularmäßige Ausschluss der Befugnis, einen Erwerbervertrag über umfassend saniertes Wohnungseigentum zu wandeln oder sonst rückgängig zu machen, ist gemäß § 11 Nr. 10 b des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 28. September 2006, Az.: VII ZR 303/04).

In dem Fall war die Beklagte Eigentümerin eines schon weitgehend sanierten Altbaus, den sie in fünf Wohneinheiten aufgeteilt hatte. Der Kläger erwarb im Jahr 1996 für rund 147.760 Euro (damals 289.000 DM) eine dieser Wohnungen. Nach der Baubeschreibung, die zu dem Erwerbsvertrag gehörte, war die Beklagte zu diversen Sanierungsmaßnahmen verpflichtet (u. a. Rohbau-, Dachdecker-, Zimmerer- und Außenputzarbeiten, Erneuerung sämtlicher Fenster sowie der Sanitär- und Elektroleitungen und Austausch der Heizungsanlage). Der Erwerbsvertrag enthielt dabei unter anderem folgende Gewährleistungsbestimmung:
"Nach Abnahme ist der Verkäufer verpflichtet, ... festgestellte Mängel zu beseitigen und/oder noch nicht durchgeführte Arbeiten vorzunehmen. Erst nach Fehlschlagen oder Ausbleiben der Nachbesserung kann der Käufer Minderung des Kaufpreises verlangen. Wandelung oder sonstige Rückgängigmachung des Kaufvertrages wegen noch ausstehender oder mangelhafter Durchführung der genannten Restarbeiten ist ausgeschlossen."

Im Jahr 1997 nahm der Kläger die Wohnung ab und wurde im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Im Jahr 2000 rügte er diverse Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum. Als die Beklagte deren Beseitigung verweigerte, verlangte er die Rückabwicklung des Vertrages und Schadensersatz. Doch die Beklagte lehnte das mit Hinweis auf den vertraglichen Gewährleistungausschluß ab, und bekam in der Berufung beim Oberlandesgericht Naumburg zunächst Recht.

Der Bundesgerichtshof sah die Sache anders und erklärte den vertraglichen Ausschluss der Wandelung oder sonstigen Rückabwicklung des Vertrages für unwirksam. Damit schlug er sich erneut auf die Seite der Erwerber und bekräftigte sein Urteil vom 27. Juli 2006 für den vergleichbaren Fall des Erwerbs neuen Wohneigentums (siehe die News vom 17. Oktober 2006). Zur Begründung führte er aus, dass es sich hier nach dem Vertrag gar nicht um "Bauleistungen" im Sinne des § 11 Nr. 10 b AGBG gehandelt habe. Daher käme auch die entsprechende Beschränkung des Rechts zur Wandlung des Vertrages nicht in Betracht. Denn wenn - wie hier - Wohnungseigentum erworben wird, würden bei der Rückabwicklung des Vertrages keine wirtschaftlichen Werte gefährdet, und es werde auch nicht in fremdes Eigentum eingegriffen. Vielmehr werde das Wohnungseigentum zurückgegeben, so dass der Veräußerer an die Stelle des Erwerbers trete. Wenn die Voraussetzungen für die Rückgängigmachung des Vertrages vorliegen, erhält die Beklagte somit ohne Zerstörung wirtschaftlicher Werte dasjenige zurück, was sie geleistet hat. Zur Klärung, ob tatsächlich Mängel vorhanden waren und der Kläger zur Rückabwicklung des Vertrages berechtigt war, verwiesen die Bundesrichter die Sache an die Vorinstanz zurück.


Den vollständigen Urteilstext finden Sie im Internet-Angebot des Bundesgerichtshofs (Rubrik "Entscheidungen", dort bei "Suche" das Aktenzeichen eingeben).

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