Stiftung Warentest: Baukredite mit längerer Zinsbindung kaum noch teurer als ein klassisches 10-Jahres-Darlehen

News vom 7. Dezember 2006

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Bauherren, die sich die noch immer relativ niedrigen Zinsen längerfristig sichern wollen, zahlen derzeit bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kaum mehr als bei einer 10-jährigen Bindung. Das berichtet die Stiftung Warentest in der aktuellen Ausgabe ihrer Zeitschrift "FINANZtest". Demnach sind die Zinsaufschläge für 15- und 20-jährige Kredite in den vergangenen Jahren von Monat zu Monat gesunken. Daher könnten sich Kreditnehmer für nur 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte mehr Zins über eine Laufzeit von 20 statt 10 Jahren feste Zinsen und eine konstante Monatsrate sichern. Für ein Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung zahlen Kreditnehmer nach dieser Untersuchung jetzt nur noch gut 0,1 Prozentpunkte mehr Zinsen als für die viel riskantere Variante mit nur 5 Jahren Bindung. Anfang 2004 ließen sich die Banken die längerfristige Sicherheit von 20 statt 5 Jahren mit einem Aufschlag von etwa 1,5 Prozentpunkten noch wesentlich teurer bezahlen.

Neben der Sicherheit bietet die längerfristige Bindung die Chance, unterm Strich auch Zinsen zu sparen. Das gilt insbesondere, wenn nur wenig Geld für die Tilgung zur Verfügung steht. Denn dann ist die Restschuld am Ende einer 5- oder 10-jährigen Zinsbindung noch so hoch, dass für die Anschlussfinanzierung schon bei einer mäßigen Zinserhöhung eine deutlich höhere Rate fällig wird. Ob sich die längere Bindung lohnt, hängt aber auch von der künftige Zinsentwicklung ab, die niemand genau vorhersagen kann.

Dazu haben die Finanztester folgendes Beispiel gebildet: Eine Bank macht zwei Kreditangebote über 150.000 Euro mit einer Monatsrate von 750 Euro. Das eine Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung, 4,25 Prozent Zinssatz und 1,75 Prozent Anfangstilgung, das andere mit 20 Jahren Zinsbindung, aber dafür 4,60 Prozent Zinsen und dementsprechend nur 1,4 Prozent Anfangstilgung. Nach zehn Jahren liegt die Restschuld im ersten Fall bei 117.361 Euro, während im zweiten noch 123.399 Euro offen sind. Wie es nach 20 Jahren aussieht, hängt dagegen von den Konditionen der Anschlussfinanzierung für das erste Darlehen ab. Bei einem Zins von 5,34 Prozent ergibt sich nach den Berechnungen der FINANZtest dieselbe Restschuld (in Höhe von knapp 70.000 Euro) wie bei der 20-jährigen Bindung. Liegt der Zins nach 10 Jahren aber höher, wäre das langfristige Angebot günstiger. Bei einer Erhöhung der Zinsen auf über 6,66 Prozent würde eine Rate von 750 Euro sogar nicht mehr reichen, um die Zinsen und wenigstens ein Prozent Tilgung zu zahlen. Nach Angaben der Stiftung Warentest sind auch 5,34 Prozent noch ein günstiger Zinssatz. Lange Jahre hätten die Banken sechs oder noch mehr Prozent Zinsen für Baugeld verlangt. Auch die im Beispielsfall kritische Grenze von 6,67 Prozen sei auf lange Sicht nicht ausgeschlossen. In der Vergangenheit lagen die Baugeldzinssätze vorübergehend sogar jenseits der 10 Prozent-Marke.

Trotz der langen Zinsbindung sind die Kredite nach Ablauf der ersten zehn Jahre sehr flexibel. Nur die Bank bleibt an den vereinbarten Zinssatz gebunden, während der Kunde zehn Jahre nach der Auszahlung jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen kann. Sondertilgungen, die komplette Rückzahlung oder eine günstige Umschuldung sind dann problemlos und - vor allem - ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Doch auch während der ersten zehn Jahre sind die Konditionen bei vielen Banken nicht mehr starr festgelegt, so die FINANZtest. Sondertilgungsrechte von 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme im Jahr gehörten bei vielen Instituten schon zum Standardangebot. Vereinzelt lasse sich sogar die Ratenhöhe während der Laufzeit verändern. Wie bei allen Krediten rät die Stiftung Warentest daher auch hier zum Vergleich mehrerer Angebote.


Mehr zum diesem Thema finden Sie in der Dezember-Ausgabe der Zeitschrift "FINANZtest" oder (teils kostenpflichtig) hier im Internet-Angebot der Stiftung Warentest. Zu weiteren Untersuchungen der Stiftung Warentest zur Baufinanzierung siehe außerdem die News vom 10. November 2006, vom 28. September 2006, vom 9. August 2006, vom 7. Juni 2006, vom 9. Mai 2006 und vom 1. März 2006.

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