Bauträger muss auch bei Sonderwünschen die Gewerke koordinieren

News vom 19. Dezember 2006

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Ein Bauträger, der in seinem Vertrag vorsieht, dass die Erwerber mit seiner Zustimmung Sonderwünsche unmittelbar mit den ausführenden Handwerkern vereinbaren sollen, muss prüfen, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistung störungsfrei einfügen lässt, und gegebenenfalls umplanen und die Arbeiten entsprechend koordinieren. Andernfalls kann er sich wegen fehlerhafter Planungs- und Betreuungsleistungen schadensersatzpflichtig machen. Die Haftung für die Nicht- oder Schlechterfüllung eigener Koordinierungspflichten wird auch nicht vom Gewährleistungsausschluss für solche Sonderwünsche erfasst. Das ergibt sich aus einem jetzt veröffentlichten Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm (Urteil vom 19. September 2006, Aktenzeichen: 21 U 44/06).

In dem Fall hatte der Erwerber mit Zustimmung des Bauträgers die ausführenden Handwerker direkt mit einem Sonderwunsch beauftragt. Konkret ging es um die Heizung im Neubau der Kläger. Während die Baubeschreibung eine Radiatorenheizung mit "Heizkörpern in allen Wohnräumen" vorsah, wollten die Erwerber im Erd- und Obergeschoss gern eine Fußbodenheizung haben. Mit Zustimmung des Bauträgers beauftragten sie den Heizungsbauer, der die Fußbodenheizung wunschgemäß einbaute, während es im Keller und Dachgeschoss bei den üblichen Heizkörpern blieb.

Doch die neue Heizung funktionierte nicht richtig, weil der Installateur die Heizkörper und die Fußbodenheizung an denselben Heizkreislauf angeschlossen hatte. Die Fußbodenheizung war aber für eine niedrigere Vorlauftemperatur ausgelegt als die Radiatoren. Das führt entweder dazu, dass die mit Radiatoren bestückten Räume nicht ausreichend erwärmt werden, obwohl die Radiatoren als solche für diese Räume korrekt dimensioniert sind, oder dazu, dass die Fußbodenheizung überhitzt wird und dadurch Schäden eintreten. Richtigerweise hätten von der vorhandenen Heiztherme ausgehend zwei getrennte Heizkreisläufe für die Radiatorenheizung und für die Fußbodenheizung installiert werden müssen. Dabei hätte eine so genannte Mischstation im Bereich des Abzweiges des Fußbodenheizungs-Kreislaufs eingebaut werden müssen, durch die das in diesen Kreislauf gelangende Heizwasser auf eine niedrigere, der Fußbodenheizung zuträgliche Vorlauftemperatur heruntergekühlt würde.

Als die Kläger deswegen Schadensersatz auch vom Bauträger forderten, lehnte der die Haftung ab. Doch das OLG Hamm gab den Erwerbern Recht. Es stellte fest, dass die beiden Heizungssysteme (Radiatoren bzw. Fußbodenheizung) für sich genommen jeweils grundsätzlich in Ordnung waren. Der Fehler liege hier in dem gemeinsamen Heizkreislauf. Dieser sei (auch) auf einen Planungs- bzw. Koordinierungsfehler des Bauträgers zurückzuführen. Denn der Bauträger habe aufgrund seiner betreuenden Funktion und seiner "Sachwalterstellung" für den Erwerber auch in dieser vertraglichen Konstellation eine Koordinierungsverpflichtung. Sie bestehe insbesondere darin, zu überprüfen, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen läßt, und gegebenenfalls planerische Anweisungen zu geben. Es sei auch nicht anzunehmen, dass das gesamte Gewerk, in dessen Bereich der Sonderwunsch liegt (hier also das gesamte Heizungsgewerk) vollständig aus dem Bauträgervertrag herausgenommen werden solle. Denn eine solche wesentliche Abänderung des Bauträgervertrages bedürfe einer eindeutigen Vereinbarung, die dann naturgemäß auch mit einer deutlichen Preisreduzierung als Ausgleich für das komplett entfallende Gewerk einher gehen müsse. Eine derartige Vereinbarung sah das Gericht hier aber nicht.

Es bejahte daher die Koordinierungspflicht des Bauträgers bezüglich der direkt beauftragten Sonderwünsche der Erwerber. Diese Koordinierungspflicht bezog sich hier insbesondere auf die Verbindungs- bzw. Schnittstelle zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch, und begründete eine Verantwortlichkeit der Beklagten für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtgewerks. Daher hätte der Bauträger den Sonderwunsch in die Planung einbeziehen und entsprechend umplanen müssen. Dies hätte eine Wärmebedarfsberechnung sowie die technische Einplanung des zweiten Heizkreislaufs einschließlich Mischstation und Pumpe umfasst. Ob die Beklagte für diese Koordinationsleistung ein zusätzliches Entgelt hätte verlangen können, spielt für die Frage ihrer Notwendigkeit und damit für den Mangel der Bauträgerleistung keine Rolle. Auch der im Bauträgervertrag vereinbarte Gewährleistungsauschluss für Sonderwünsche half dem Bauträger hier nicht weiter. Denn, so das Gericht, ein vereinbarter Gewährleistungsausschluß des Bauträgers für den Sonderwunsch als solchen greife insoweit nicht. Daher sprach es den Klägern hier knapp 6.500 Euro Schadensersatz zu.


Das vollständige Urteil finden Sie hier in der Rechtsprechungs-Datenbank des Landes Nordrhein-Westfalen.

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