Stiftung Warentest untersucht Immobilienkredite: Zinsunterschiede bis zu 35.000 Euro

News vom 24. Februar 2007

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Trotz steigender Zinsen haben Häuslebauer oder Wohnungskäufer noch immer sehr gute Chancen, einen günstigen Kredit zu bekommen. Zu diesem Ergebnis kommt die Stiftung Warentest in der jünsten Ausgabe ihrer Zeitschrift FINANZtest. Insgesamt liegt das Zinsniveau für Hypothekendarlehen noch immer unter dem langjährigen Durchschnitt, und Vater Staat hilft mit vergünstigten Krediten der KfW Förderbank und/oder den Förderprogrammen der Bundesländer. Die Finanztester haben anhand von sieben Modellfällen die Konditionen von insgesamt 84 Banken, Vermittlungsgesellschaften und Bausparkassen einmal genauer unter die Lupe genommen.

Untersucht wurden die Fälle "Zinsen sparen beim Neubau", "Förderkredite von der KfW nutzen", "Flexible Kredite mit Ratenwechsel", "Die günstigsten Anschlusskredite", "Finanzieren ohne Eigenkapital", "Feste Zinsen für 25 Jahre" und "Kleindarlehen zu kleinen Zinsen". Außerdem wurden die Standardkonditionen für ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro ermittelt. Erfreuliches Ergebnis des Tests insgesamt: Die Vielfalt an Darlehen für Bauherren und Immobilienkäufer ist nach Angaben der FINANZtest groß wie nie. Allerdings sind sie dadurch auch schwer zu vergleichen. Daher sei erstes und wichtigstes Kriterium, dass der Kredit im konkreten Fall auch wirklich zum Finanzierungswunsch des Bauherren oder Käufers passe, denn sonst nützt auch der beste Zinssatz nichts. Hinzu kommt, dass bei manchen Anbietern Nebenkosten, die nicht in den Effektivzins eingerechnet werden müssen, den Kredit verteuern können. Das betrifft etwa die Kosten für die Schätzung des Werts der Immobilie oder Bereitstellungszinsen, die vor der Auszahlung fällig werden.

Die Stiftung Warentest rät daher, zunächst ein Finanzierungskonzept zu erarbeiten und festzulegen, welche Finanzierung gebraucht wird (Wie viel Geld wird benötigt? Welche Rate ist möglich? Für welche Zeit soll der Zins fest vereinbart werden? Können Sondertilgungen geleistet werden?). Hilfe bei der Erstellung des Konzepts bieten die Verbraucherzentralen. Dann sollten konkrete Angebote für den Finanzierungswunsch eingeholt und anhand des Effektivzinses verglichen werden. Außerdem sollte man auf Schätzkosten und Bereitstellungszinsen achten, die nicht im Effektivzins enthalten sind.

Innerhalb der untersuchten Angebote lagen bei allen Konstellationen die Vermittlungsgesellschaften vorn, die Baudarlehen im Direktvertrieb per Telefon, Post oder Internet verkaufen. Sie ermitteln für den Kunden unter etlichen Banken und Versicherern das passende Kreditangebot, so dass er sich die "Rosinen" herauspicken kann. Kreditinstitute mit Filialnetz und der regionale Anbieter bieten dafür auch die Beratung vor Ort, doch ihre Angeboten lagen meist um 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte über denen der Vermittlungsgesellschaften. So beträgt beispielsweise der effektive Jahreszins für den Modellfall "Förderkredite von der KfW nutzen" (Kauf einer Doppelhaushälfte zum Preis 250.000 Euro, Kreditsumme 200.000 Euro, davon 80.000 Euro KfW-Darlehen mit zehn Jahre Zinsbindung, 2 % Tilgung und 4,11 % Effektivzins sowie 120.000 Euro Bankdarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung, 2 % Tilgung und einem jährlichen Sondertilgungsrecht von 5 % der Kreditsumme) bei den günstigsten Vermittlern 4,39 bis 4,4 Prozent, während beim günstigsten überregionalen Institut mit Fillialnetz und beim besten regionalen Anbieter jeweils 4,54 Prozent fällig werden (Stand 9. Januar 2007). Beim teuersten Anbieter für diesen Modellfall waren es sogar 5,33 Prozent. Auf den ersten Blick scheint das keine so große Differenz zu sein, doch auch kleine Zahlen können sich zu großen Beträgen auswachsen. So führt der Zinsunterschied zwischen dem billligstem und dem teuersten Anbieter beim Modellfall mit den KfW-Krediten laut Stiftung Warentest zu Mehrkosten von knapp 18.800 Euro. Die insgesamt größten Zinsunterschiede habe es jedoch beim Fall "Finanzieren ohne Eigenkapital" (Kauf einer Eigentumswohnung für 160.000 Euro komplett auf Kredit mit 15-jähriger Zinsbindung und 2 % Tilgung) gegeben: Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Kredit (4,65 bzw. 5,97 %) lagen bei den ermittelten Angeboten hier über 35.600 Euro.


Mehr zu diesem Thema finden Sie im März-Heft der Zeitschrift "FINANZtest" oder (teils kostenpflichtig) hier im Internet-Angebot der Stiftung Warentest. Zu weiteren Untersuchungen der Stiftung Warentest zur Baufinanzierung siehe außerdem die News vom 8. Februar 2007, vom 8. Januar 2007, vom 7. Dezember 2006, vom 10. November 2006, vom 28. September 2006, vom 9. August 2006, vom 7. Juni 2006, vom 9. Mai 2006 und vom 1. März 2006.

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