Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes tritt zum 1. Juli 2007 in Kraft

News vom 30. Juni 2007

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Morgen (1. Juli 2007) tritt die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Die Reform (abgedruckt im Bundesgesetzblatt Teil 1, Nr. 11 vom 30. März 2007, S. 370 ff; siehe dazu außerdem die News vom 11. Mai 2006) soll die Verwaltung von Eigentumswohnungen vereinfachen, weil verstärkt Mehrheitsbeschlüsse zugelassen werden. Außerdem werden die Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen an die Zivilgerichte verwiesen.

Nach Angaben des Bundesjustizministeriums gelten künftig u. a. folgende neue Regelungen:

• Die Wohnungseigentümer können mit Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei auch einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Wenn beispielsweise das Haus über einen Fahrstuhl verfügt, können die Wohnungseigentümer über die Verteilung der Kosten für dessen Strom und Wartung künftig mit einfacher Mehrheit der (in der Wohneigentümerversammlung anwesenden) Miteigentümer beschließen. Dabei können die Miteigentümer auch besondere Umstände berücksichtigen, wenn etwa im 4. Stock des Hauses eine häufig besuchte Arztpraxis liegt. Bislang konnte eine andere Kostenverteilung als nach Miteigentumsanteilen nur einstimmig beschlossen werden, es sei denn, die Wohnungseigentümer hatten in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) etwas anderes vereinbart.
• Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme in einem konkreten Fall (z. B. bei einer Sanierung der Tiefgarage) von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. der Regelung der Gemeinschaftsordnung abweichen und einen für diesen Fall passenden Maßstab wählen. Dazu ist eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die außerdem mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten müssen, notwendig (so genannte "doppelt qualifizierte Mehrheit"). Bislang konnten Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen nur nach Miteigentumsanteilen bzw. nach dem Maßstab der Gemeinschaftsordnung verteilt werden. Die Kosten für Baumaßnahmen mussten nur diejenigen Miteigentümer tragen, die der Maßnahme zugestimmt hatten.
• Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum modernisieren oder an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Auch für diese Modernisierungsmaßnahmen war bisher in aller Regel Einstimmigkeit erforderlich. Das hat insbesondere in älteren Wohnanlagen für Unsicherheit gesorgt und häufig zu einem Modernisierungsstau geführt.
• Neu eingeführt wird die Pflicht des Verwalters bzw. der Vorsitzenden der Eigentümerversammlung, eine Beschluss-Sammlung zu führen. Diese enthält u. a. die in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung sowie bestimmte Gerichtsentscheidungen, die jeweils nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Dadurch verbessern sich die Informationsmöglichkeiten über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.
• Die rechtlichen Verhältnisse zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, den Wohnungseigentümern und den Gläubigern der Gemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums rechtsfähig (Beschluss des BGH vom 2. Juni 2005, Az.: V ZB 32/05). Mit der WEG-Novelle soll der Entscheidung des Bundesgerichtshofs Rechnung getragen und der Praxis gleichzeitig die nötige Klarheit verschafft werden. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Fallen beispielsweise für Handwerkerarbeiten Kosten in Höhe von 1.000 Euro an und beträgt der Miteigentumsanteil eines Eigentümers ein Zehntel, so haftet dieser Eigentümer gegenüber dem Handwerker auch nur zu einem Zehntel, in diesem Fall also mit 100 Euro.
• Das Verfahren in Wohnungseigentumssachen richtet sich künftig nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG).
• Für so genannte "Hausgeldforderungen" der Wohnungseigentümer gibt es künftig ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.

Interessenten, die Wohnungseigentum erwerben möchten, rät die Stiftung Warentest, sich zusätzlich zur Teilungserklärung, dem Grundbuchauszug und den Protokollen der letzten beiden Eigentümerversammlungen auch die Beschluss-Sammlung zeigen zu lassen, die Unterlagen gründlich zu studieren und gegebenenfalls nachzufragen. Außerdem sollte bei Vertragsschluss darauf geachtet werden, dass der Verkäufer den Erwerber unwiderruflich ermächtigt, ihn bei der nächsten Eigentümerversammlung zu vertreten, falls er bis dahin nicht selbst im Grundbuch eingetragen und damit als Eigentümer stimmberechtigt ist. Denn die Abwicklung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung kann sich über Monate hinziehen. Außerdem weist die Stiftung Warentest Erwerber darauf hin, dass durch die neuen Möglichkeiten, Mehrheitsentscheidungen zu treffen, besondere Vorsicht angebracht ist. Das gelte insbesondere bei Gebäuden, die gerade erst in Wohneigentum ungewandelt wurden sowie in sonstigen Fällen, in denen mehr als die Hälfte der Wohnungen einer Person oder Gesellschaft gehört.

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