Stiftung Warentest: Immobilienkredite sind wieder günstiger - und mit dem richtigen Angebot lassen sich mehrere 10.000 Euro sparen

News vom 5. März 2008

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Häuslebauer oder Wohnungskäufer können derzeit günstigere Kredite bekommen als noch vor einigen Wochen. Seit Jahresbeginn sind die Zinsen für Hypothekendarlehen um fast einen halben Prozentpunkt gesunken, berichtet die Stiftung Warentest in der jünsten Ausgabe ihrer Zeitschrift FINANZtest. Grund für den Zinsrutsch seien unter anderem Leitzinssenkungen der amerikanischen Notenbank als Folge der dortigen Hypothekenkrise. Außerdem unterstützt Vater Staat den Erwerb von Wohneigentum mit vergünstigten Krediten der KfW Förderbank und/oder den Förderprogrammen der Bundesländer. Die KfW-Darlehen werden von einigen Anbietern sogar noch weiter verbilligt. Doch die optimale Finanzierung erhält nur derjenige, der das passende Konzept und den dazu passenden Anbieter findet. Daher haben die Finanztester anhand von acht Modellfällen die Konditionen von insgesamt 89 Banken, Vermittlungsgesellschaften und Bausparkassen einmal genauer unter die Lupe genommen.

Untersucht wurden die Fälle "Neubaufinanzierung", "Hauskauf mit Förderkredit der KfW", "Kauf eines Altbaus mit Sanierung", "Flexibler Kredit mit Ratenwechsel", "Anschlusskredit", "Forwarddarlehen", "Kleindarlehen" und "Finanzieren ohne Eigenkapital". Ergebnis des Tests insgesamt: Die Vielfalt an Darlehen für Bauherren und Immobilienkäufer sehr groß, führt aber auch dazu, dass die Konditionen immer uneinheitlicher werden. Bei ihren Modellfällen ermittelten die Finanztester Zinsunterschiede von bis zu einem Prozentpunkt und mehr, so dass (je nach Modellfall) bis zu 8.700 bzw. 41.800 Euro zwischen dem besten und dem teuersten Angebot liegen können. Daher sei erstes und wichtigstes Kriterium, dass der Kredit im konkreten Fall auch wirklich zum Finanzierungswunsch des Bauherren oder Käufers passe, denn sonst nützt auch der beste Zinssatz nichts. Hinzu kommt, dass bei manchen Anbietern Nebenkosten, die nicht in den Effektivzins eingerechnet werden müssen, den Kredit verteuern können. Das betrifft etwa die Kosten für die Schätzung des Werts der Immobilie (siehe dazu die News vom 14. Dezember 2007) oder Bereitstellungszinsen, die vor der Auszahlung fällig werden.

Die Stiftung Warentest rät daher, zunächst ein Finanzierungskonzept zu erarbeiten und festzulegen, welche Finanzierung gebraucht wird (Wie viel Geld wird benötigt? Welche Rate ist möglich? Für welche Zeit soll der Zins fest vereinbart werden? Können Sondertilgungen geleistet werden?). Hilfe bei der Erstellung des Konzepts bieten die Verbraucherzentralen. Dann sollten konkrete Angebote für den Finanzierungswunsch eingeholt und anhand des Effektivzinses verglichen werden. Außerdem sollte man auf Schätzkosten und Bereitstellungszinsen achten, die nicht im Effektivzins enthalten sind.

Innerhalb der untersuchten Angebote lagen auch diesmal wieder bei allen Konstellationen die Vermittlungsgesellschaften vorn, die Baudarlehen im Direktvertrieb per Telefon, Post oder Internet verkaufen. Sie ermitteln für den Kunden unter etlichen Banken und Versicherern das passende Kreditangebot, so dass er sich die "Rosinen" herauspicken kann. Kreditinstitute mit Filialnetz und der regionale Anbieter bieten dafür auch die Beratung vor Ort, doch ihre Angeboten lagen meist um 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte über denen der Vermittlungsgesellschaften. Damit ist der Zinsunterschied zwischen den verschiedenen Anbieterarten insgesamt geringer geworden, denn bei der letzten Untersuchung der Stiftung Warentest vor einem Jahr hatte er noch bis zu einem halben Prozentpunkt betragen (siehe die News vom 24. Februar 2007). Überhaupt hätte die Filialbanken endlich auf die Konkurrenz der Vermittler reagiert und ihre Angebote verbessert, so die FINANZtest. Doch noch haben die Vermittler die Nase vorn, und so beträgt beispielsweise der effektive Jahreszins für den Modellfall "Hauskauf mit Förderkredit der KfW" (Kauf einer Doppelhaushälfte zum Preis 250.000 Euro, Kreditsumme 200.000 Euro, davon 80.000 Euro KfW-Darlehen mit zehn Jahre Zinsbindung und 2 % Tilgung sowie 120.000 Euro Bankdarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung, 2 % Tilgung und einem jährlichen Sondertilgungsrecht von 5 % der Kreditsumme) bei den günstigsten Vermittlern 4,68 bis 4,72 Prozent, während beim günstigsten überregionalen Institut mit Fillialnetz und beim besten regionalen Anbieter 4,69 bzw. 4,78 Prozent fällig werden (Stand 14. Januar 2008). Beim teuersten Anbieter für diesen Modellfall waren es sogar 5,42 Prozent. Auf den ersten Blick scheint das keine so große Differenz zu sein, doch auch kleine Zahlen können sich zu großen Beträgen auswachsen. So führt der Zinsunterschied zwischen dem billligstem und dem teuersten Anbieter beim Modellfall mit den KfW-Krediten laut Stiftung Warentest zu Mehrkosten von rund 16.380 Euro. Die - absolut gesehen - insgesamt größten Zinsunterschiede habe es jedoch beim Fall "Neubaufinanzierung" (200.000 Euro Kredit für den Kauf einer Einfamilienhauses für 250.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung und 2 % Tilgung) gegeben: Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Kredit (5,01 bzw. 6,21 %) lagen bei den ermittelten Angeboten über 41.800 Euro. Die größte relative Spanne von knapp zwei Prozentpunkten (4,85 - 6,80 %) habe sich dagegen beim Fall "Kleindarlehen" (60.000 Euro für den Kauf einer Eigentumswohnung, 10 Jahre Zinsbindung, 3 % Tilgung) gezeigt.


Mehr zu diesem Thema finden Sie im März-Heft der Zeitschrift "FINANZtest" oder (teils kostenpflichtig) hier im Internet-Angebot der Stiftung Warentest. Zu weiteren Untersuchungen der Stiftung Warentest zur Baufinanzierung siehe außerdem die News vom 11. Februar 2008, vom 12. Dezember 2007, vom 12. Juli 2007, vom 8. Juni 2007, vom 4. Juni 2007, 27. April 2007, vom 24. Februar 2007, vom 8. Februar 2007 und vom 8. Januar 2007.

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