Stiftung Warentest untersucht Immobilienkredite: Zinsen schon ab 4 Prozent - doch vergleichen ist wichtiger denn je

News vom 28. Februar 2009

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

Flexibel und günstig - wer derzeit einen Immobilienkredit aufnimmt, profitiert von Superzinsen und flexiblen Konditionen. Doch Kreditnehmer müssen mehr denn je vergleichen. Zwischen günstigsten und teueren Angeboten können mehrere 10.000 Euro Zinsersparnis liegen, berichtet die Stiftung Warentest in der jünsten Ausgabe ihrer Zeitschrift FINANZtest. Als Folgen der Finanzkrise seien die Hypothekenzinsen um fast einen vollen Prozentpunkt gesunken. Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung etwa gebe es vereinzelt schon ab einem Effektivzins von unter 4 Prozent. Außerdem seien Darlehen sind heute so flexibel wie nie. Kreditnehmer könnten problemlos feste Zinsen mit einer flexiblen Kreditrückzahlung kombinieren, so dass Sondertilgungen zum Standardangebot gehörten. Und ein Wechsel der Ratenhöhe sei während der Zinsbindung meist ohne Aufpreis möglich. Außerdem unterstützt Vater Staat den Erwerb von Wohneigentum mit vergünstigten Krediten der KfW Förderbank und/oder den Förderprogrammen der Bundesländer. Die KfW-Darlehen werden von einigen Anbietern sogar noch weiter verbilligt. Seit November gibt es obendrein die staatlich geförderten Riester-Darlehen. Sie seien zwar wegen der staatlichen Förderung die erste Wahl, würden aber nur von sehr wenigen Instituten angeboten und seien im Schnitt etwas teurer. Je nach Finanzierungswunsch könne daher "unterm Strich" ein normales Darlehen die bessere Lösung sein.

Die Finanztester haben die Konditionen von insgesamt 89 Banken, Vermittlungsgesellschaften und Bausparkassen anhand von sechs Modellfällen einmal genauer unter die Lupe genommen. Untersucht wurden die Fälle "Neubaufinanzierung", "Hauskauf mit KfW-Förderdarlehen", "Flexibler Kredit mit Ratenwechsel", "Finanzieren ohne Eigenkapital", "Anschlusskredit" und "Forwarddarlehen". Ergebnis des Tests insgesamt: Darlehen für Bauherren und Immobilienkäufer gibt es in sehr großer Vielfalt. Das führt aber auch dazu, dass die Konditionen immer uneinheitlicher werden. Den günstigsten Anbieter für alle gibt es nicht, so die FINANZtest. Die besten Zinsen würden nur für einen Kredit bis zu maximal 60 Prozent des Immobilienwertes gelten. Wer ihn erhalten möchte, müsse mindestens 40 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren aus eigener Tasche zahlen - für viele unmöglich. Die meisten Baufinanzierer müssten daher mit einem Aufschlag auf den Bestzins rechnen. Allein deshalb sei ein Vergleich der Angebote unerlässlich.

Der Vergleich der Kreditangebote hat sich zudem noch nie so ausgezahlt wie heute. Denn die Finanztester ermittelten bei ihren Modellfällen Zinsunterschiede von bis zu einem Prozentpunkt und mehr, so dass (je nach Modellfall) bis zu 10.918 bzw. 87.400 Euro zwischen dem besten und dem teuersten Angebot liegen können. Hinzu kommt, dass bei manchen Anbietern Nebenkosten, die nicht in den Effektivzins eingerechnet werden müssen, den Kredit verteuern können. Das betrifft beispielsweise Bereitstellungszinsen, die vor der Auszahlung fällig werden, wenn das Darlehen nicht rechtzeitig abgerufen wird.

Die Stiftung Warentest rät daher, zunächst ein Finanzierungskonzept zu erarbeiten und festzulegen, welche Finanzierung gebraucht wird (Wie viel Geld wird benötigt? Welche Rate ist möglich? Für welche Zeit soll der Zins fest vereinbart werden? Können Sondertilgungen geleistet werden?). Hilfe bei der Erstellung des Konzepts bieten die Verbraucherzentralen. Dann sollten konkrete Angebote für den Finanzierungswunsch eingeholt und verglichen werden. Dabei sollten auch Fördermöglichkeiten, etwa durch den sog. "Wohn-Riester" (siehe dazu die News vom 10. Februar 2009) und die KfW Förderbank, mit berücksichtigt werden.

Ein Untersuchungsergebnis überrascht, so die Stiftung Warentest: Im Gegensatz zu den Untersuchungen der letzten Jahre (siehe die News vom 5. März 2008 und vom 24. Februar 2007) stammen besten Konditionen derzeit nicht von Direktbanken und Vermittlern, sondern überwiegend von regionalen Genossenschaftsbanken und Sparkassen. Die Vermittler, die Baudarlehen im Direktvertrieb per Telefon, Post oder Internet verkaufen, sind zwar nach wie vor günstig. Doch als die wahren Discounter erwiesen sich diesmal einige regionale Anbieter. Und auch einige Banken mit bundesweitem Filialnetz sind mitunter günstiger als die Internetkonkurrenz. Damit scheinen die Filialbanken den Rückstand auf die Vermittler endlich aufgeholt zu haben. So beträgt beispielsweise der effektive Jahreszins für den Modellfall "Hauskauf mit KfW-Förderdarlehen" (Kauf einer Einfamilienhauses zum Preis 300.000 Euro, Kreditsumme 240.000 Euro, davon 90.000 Euro KfW-Darlehen mit 15 Jahre Zinsbindung und 30 Jahren Laufzeit sowie 150.000 Euro Bankdarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung, 2 % Tilgung und einem jährlichen Sondertilgungsrecht von 5 % der Kreditsumme) - ohne Wohn-Riester - bei den günstigsten regionalen Anbietern 4,54 bis 4,78 Prozent, während beim günstigsten überregionalen Institut mit Fillialnetz und beim besten Vermittler 4,58 bzw. 4,65 Prozent fällig werden (Stand 9. Januar 2009). Beim teuersten Anbieter für diesen Modellfall waren es sogar 5,28 Prozent. Auch bei der Einbeziehung des Wohn-Riesters war dieses Darlehen beim besten regionalen Anbieter mit 4,69 % günstiger als beim besten Vermittler bzw. beim besten überregionalen Anbieter mit Filialnetz (4,89 bzw. 4,90 %). Auf den ersten Blick scheinen Zehntel-Prozentpunkte zwar keine so große Differenz zu sein, doch auch kleine Zahlen können sich zu großen Beträgen auswachsen. So führt der Zinsunterschied zwischen dem billligstem und dem teuersten Anbieter beim Modellfall mit den KfW-Krediten laut Stiftung Warentest zu Mehrkosten von rund 30.274 Euro.

Die - absolut gesehen - insgesamt größten Zinsunterschiede habe es jedoch beim Fall "Finanzieren ohne Eigenkapital" (160.000 Euro Kredit für den Kauf einer Eigentumswohnung für 160.000 Euro mit 20-jähriger Zinsbindung und 1,5 % Tilgung) gegeben: Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Kredit (4,70 bzw. 6,94 %) lagen bei den ermittelten Angeboten 87.400 Euro. Hier habe sich gleichzeitig auch die größte relative Spanne von mehr als zwei Prozentpunkten gezeigt, während die geringsten Zinsunterschiede beim Modell mit der KfW-Förderung bestanden hätten (0,74 Prozentpunkte zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter).


Mehr zu diesem Thema finden Sie im März-Heft der Zeitschrift "FINANZtest" oder (teils kostenpflichtig) hier im Internet-Angebot der Stiftung Warentest. Zu weiteren Untersuchungen der Stiftung Warentest zur Baufinanzierung siehe außerdem die News vom 10. Februar 2009, vom 4. November 2008, vom 4. August 2008, vom 10. Juni 2008, vom 8. Mai 2008, vom 5. März 2008, vom 11. Februar 2008 und vom 12. Dezember 2007.

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