Bundesregierung veröffentlicht "Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland"

News vom 22. Juni 2009

Quelle: Daniel Burchard für baufoerderer.de

"Die Wohnungsversorgung in Deutschland ist gut. Hohe bauliche Qualität und Ausstattungsstandards sind Ergebnis eines seit Jahrzehnten hohen Investitionsniveaus in Neubau und Bestand. Grundlage hierfür sind bewährte ordnungsrechtliche Rahmenbedingungen, gezielte förderpolitische Impulse und wirksame soziale Sicherungsinstrumente." Zu diesen Ergebnissen kommt zumindest die Bundesregierung in ihrem "Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland", den das Bundesbauministerium Anfang Juni vorgelegt hat. Der Bericht befasst sich mit verschiedenen Aspekten der deutschen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Dazu gehören neben diversen Statistiken etwa zur Preisentwicklung auch die Bedeutung der Immobilie als selbstgenutztes Eigentum und als Anlageform für die Altersvorsorge sowie der Beitrag des Gebäudesektors zur Erreichung der Klimaschutzziele der Bundesrepublik Deutschland.

Entwicklung der Wohnimmobilienpreise
Beim Blick auf die Preisentwicklung kommt der Bericht zu dem Schluss, dass die Preise für Wohneigentum in Deutschland in den vergangenen Jahren insgesamt gesunken seien (im Gegensatz zu vielen europäischen Ländern mit zum Teil mit zweistelligen jährlichen Zuwachsraten). Das sei nach der Auswertungen von Kreditverträgen und dem neuen Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes auf den sinkenden Marktwert von bestehenden Wohnimmobilien zurückzuführen. Im Jahr 2007 hätten die Preise für Bestandsobjekte laut Statistischem Bundesamt durchschnittlich um 4,2 Prozent unter dem Preisniveau von 2005 gelegen (siehe dazu die News vom 12. November 2008). Die Preise neu gebauter Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen seien dagegen nach einer längeren Phase der Stagnation ab 2005 gestiegen. Der Anstieg im Jahr 2007 gehe im wesentlichen auf steigende Rohstoffpreise und die Mehrwertsteuererhöhung zurück. Außerdem gebe es bei den Preisen deutlich regionale Unterschiede. So lägen die Verkaufspreise für Eigenheime mit gutem Wohnwert nach Auswertungen des IVD Wohn-Preisspiegels 2007/2008 in schrumpfenden Regionen bei knapp 280.000 Euro und damit rund ein Drittel niedriger als in wachsenden Regionen (knapp 420.000 Euro). Die Immobilienpreise seien in schrumpfenden Regionen seit dem Jahr 2000 insgesamt um zwei Prozent zurückgegangen, während sie in wachsenden Regionen um ca. fünf Prozent gestiegen seien.

Bautätigkeit und zukünftiger Wohnungsbedarf
In den ersten Jahren nach der Wiedervereinigung stieg der Wohnungsneubau kräftig an, so der Bericht. In den Folgejahren sei die Bautätigkeit stark zurückgegangen und und habe im Jahr 2007 ein Niveau von knapp 211.000 Wohnungen erreicht. Überdurchschnittlich gesunken sei die Zahl fertig gestellten Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau (um 80 Prozent auf unter 60.000 Wohneinheiten). Dagegen habe sich die Zahl der jährlich fertig gestellten Ein- und Zweifamilienhäuser nur um etwa 42 Prozent verringert. Besonders ausgeprägt sei die rückläufige Entwicklung in den neuen Ländern gewesen. Seit dem Höhepunkt der Baufertigstellungen 1997 sei hier der Geschosswohnungsneubau von fast 100.000 auf weniger als 5.000 Wohneinheiten gefallen, während die Zahl der neu gebauten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern um rund zwei Drittel auf ca. 18.000 zurückgegangen sei. Diese Rückgänge seien allerdings vor dem Hintergrund ungewöhnlicher hoher Fertigstellungen in der ersten Hälfte der 1990er Jahre zu sehen. In den alten Ländern sei der Rückgang seit dem Höhepunkt der Baufertigstellungen 1994 mit 80 Prozent bzw. gut 40 Prozent geringer ausgefallen.

Der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern sei insgesamt von weit geringeren Schwankungen gekennzeichnet als der Geschosswohnungsbau. Seit Ende der 1970er Jahre verlaufe der Abwärtstrend im Eigenheimbau in den alten Ländern relativ moderat und stabil. Nach der Wiedervereinigung habe es in den neuen Ländern einen hohen Nachholbedarfs mit erhöhter Nachfrage gegeben. Mit der Einführung der Eigenheimzulage im Jahr 1996 sei es in den folgenden Jahren zu einem vorübergehenden Anstieg in allen Landesteilen gekommen. Der anschließend einsetzende Rückgang sei in den neuen Ländern weit stärker ausgeprägt als in den alten Ländern. Zuletzt sei die Nachfrage von Vorzieheffekten wegen der Abschaffung der Eigenheimzulage beeinflusst worden (siehe dazu die News vom 21. Dezember 2005).

Der Eigenheimbau bleibe ein wichtiger Träger für die Wohneigentumsbildung und für den Wohnungsbau insgesamt, so der Bericht weiter. 113.000 Wohneinheiten oder 54 Prozent der 2007 fertig gestellten Wohnungen seien auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfallen. Unter Hinzurechnung der selbstgenutzten Eigentumswohnungen entfielen etwa zwei Drittel der Bautätigkeit auf den Eigentumsbereich. Von den im Jahr 2008 knapp 200.000 fertig gestellten Wohneinheiten entfielen rund 80 Prozent auf Eigenheime und Eigentumswohnungen. Weitere Schwerpunkte der Wohnungsbauaktivitäten seien die Instandhaltung und Modernisierung bestehender Wohnungen sowie deren Anpassung an moderne Wohnbedürfnisse der Menschen, an die altersgerechte Anpassung des Wohnungsbestands und an die Anforderungen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes. Bestandsmaßnahmen machten gegenwärtig bereits knapp drei Viertel der Wohnungsbauinvestitionen aus und bildenten auch künftig den Schwerpunkt der Bautätigkeit. Ziel sei es, die Sanierungsrate in den kommenden Jahren auf jährlich drei Prozent des Wohnungsbestandes beziehungsweise rund 390.000 Wohngebäude zu steigern.

Wohneigentumsbildung
Die Wohneigentumsquote habe im Jahr 2008 nach der aktuellen Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts 43,2 Prozent betragen (siehe die News vom 9. März 2009). Sie sei in den letzten Jahren weiter leicht angestiegen; im Jahr 1993 betrug sie noch 39 Prozent. Der Trend zum Wohneigentum halte demnach in Deutschland an; vor allem in Ostdeutschland habe seit der Wiedervereinigung ein starker Aufholprozess stattgefunden. Im früheren Bundesgebiet liege die Wohneigentumsquote mit 45,7 Prozent weiter über der in den neuen Ländern und Berlins (Ost), wo sich knapp jede dritte Wohnung im Eigentum des Nutzers befinde. Die Aufgliederung nach Haushaltsgrößen zeige, dass nach wie vor große Haushalte, insbesondere Haushalte mit Kindern, in überdurchschnittlichem Umfang im Wohneigentum lebten. Bei Paaren mit zwei Kindern liege die Wohneigentumsquote bei über 67 Prozent, bei Paaren mit drei und mehr Kindern bei 70 Prozent.

Die Wohneigentumsquote steige ebenfalls mit dem Alter des Haupteinkommensbeziehers. Dabei zeige sich, dass die Wohneigentumsbildung in der Altersphase zwischen 30 und 40 Jahren stark zunimmt. Nach den Ergebnissen der aktuellen Infratest-Wohneigentumsstudie liegt das Durchschnittsalter zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bei 40 Jahren. Mehr als zwei Drittel der Rentnerhaushalte hätten laut EVS im Jahr 2008 Wohneigentum besessen. Dies unterstreiche die hohe Bedeutung des Wohneigentums für die Altersvorsorge. Daher sei das selbstgenutzte Wohneigentum mit dem Eigenheimrentengesetz besser in die geförderte kapitalgedeckte private Altersvorsorge ("Riester-Rente") integriert worden (siehe dazu die News vom 10. Juni 2009, vom 7. Mai 2009 und vom 8. August 2008).

Die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum hält der Bericht gegenwärtig auch nach der Abschaffung der Eigenheimzulage im langfristigen Vergleich für sehr günstig. Gründe dafür seien stabile Immobilienpreise, moderat steigende Einkommen und niedrige Hypothekenzinsen. Die Belastung der Haushalte, die mit der Finanzierung eines Eigenheimerwerbs verbunden ist, habe deutlich abgenommen. Eine Ausweitung der Neubautätigkeit zeichne sich dennoch nicht ab. Die Nachfrage nach Wohneigentum aus dem Bestand sei in den letzten Jahren stabil geblieben; ihr Anteil an der Eigentumsbildung habe zuletzt deutlich zugenommen. So betrage der Anteil der Gebrauchtimmobilien am Eigentumserwerb (ohne Erbschaften) den Erhebungen der Infratest-Wohneigentumsstudie zufolge für den Zeitraum von 2004 bis 2007 56 Prozent, von 1998 bis 2000 waren es noch 40 Prozent. Zukünftig würden verstärkt Bestandsobjekte auf den Markt kommen, wenn ältere Haushalte ihr Wohneigentum aufgeben.

Der demographische Wandel stelle die Wohnungsmärkte vor neue Aufgaben bei der Wohnungsversorgung älterer Menschen, heißt es weiter. Ein wesentliches Ziel sei, dass ältere Menschen so lange wie möglich in ihrer vertrauten Umgebung wohnen können. Daher fördere die Bundesregierung seit 2009 Maßnahmen der altersgerechten Wohnungsanpassung (siehe die News vom 19. März 2009).

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