Einsatzmöglichkeiten für Sachverständige

Grundsätzlich können Sie einen Sachverständigen immer dann beauftragen, wenn Sie unabhängige fachliche Informationen oder einen unabhängigen fachlichen Rat benötigen. So zum Beispiel, wenn Baumängel auftreten und deren Ursachen und möglichen Folgen geklärt werden müssen, oder wenn zu prüfen ist, ob bestimmte technische Regeln eingehalten wurden. Der Handwerksmeister oder Architekt wird zwar in der Regel ebenfalls fachlich versiert sein, doch die leidvolle Erfahrung zeigt, dass eine unvoreingenommene und kritische Betrachtung der eigenen Leistung - psychologisch verständlich - meist nur schwer zu erbringen ist. Insofern ist die Hinzuziehung eines Sachverständigen oft die praktische Umsetzung des Satzes "Vertrauen ist gut - Kontrolle ist besser". Dabei geht es beim Einsatz von Sachverständigen immer (nur) um die Beurteilung der tatsächlichen Gegebenheiten, nicht aber um die Beantwortung von Rechtsfragen. Hier kann das Sachverständigengutachten dann aber die wichtigste Entscheidungsbasis darstellen, wenn beispielsweise das Gericht im Prozess nach dem Bau beurteilen muss, ob das Haus Mängel aufweist. Aufgabe des Sachverständigen ist es daher, einen vorgegeben Sachverhalt mit Hilfe seines Fachwissens und seiner Erfahrung objektiv, unparteiisch und unabhängig vom jeweiligen Auftraggeber zu bewerten und - in aller Regel - in einem Gutachten schriftlich niederzulegen. Daher muss er nicht bloß kompetent auf seinem Fachgebiet, sondern auch glaubhaft und vertrauenswürdig sein.

Die denkbaren Einsatzmöglichkeiten eines Sachverständigen sind angesichts der möglichen Mängel und Probleme beim oder nach dem Bau oder Kauf einer Immobilie praktisch unbegrenzt. Sie lassen sich aber in zwei Stichworten zusammenfassen: Vorbeugender Schutz vor oft teuren Fehlentscheidungen und permanente oder nachträgliche Kontrolle und Bestandsaufnahme.

Der vorbeugende Einsatz betrifft dabei vor allem die Zeit vor dem Bau oder Kauf des Hauses. So kann der Sachverständige beispielsweise prüfen, ob der Wert und damit die Kosten eines Baugrundstücks angemessen sind. In der Praxis sehr wichtig sind auch Gutachten zur Prüfung der Bodenverhältnisse und damit beispielsweise der Frage, ob der Boden das Haus überhaupt trägt oder Veränderungen zu erwarten sind, die die Statik gefährden. Solche Absenkungen sind vor allem deswegen besonders heimtückisch, weil sie sich oft erst nach Jahren zeigen, wenn mögliche Schadensersatzansprüche bereits verjährt sind. So etwa in einem jüngst vom Oberlandesgericht München entschiedenen Fall, bei dem ein Bauherr gegen den Rat seines Architekten auf die Einholung eines Gutachtens verzichtete. So baute er zwar nicht auf den sprichwörtlichen Sand, wohl aber auf eine verborgene Torfschicht. Der Boden senkte sich und nach 10 Jahren traten Risse am Haus auf. Es entstand ein Schaden in Höhe von mehreren 100.000 Euro, auf dem der Bauherr sitzen blieb (OLG München, Az. 13 U 3140/02 vom 3.9.2002, siehe die "News" vom 31.1.2003). Beim Erwerb eines Altbaus kann der Sachverständige vorhandene Baumängel feststellen, so dass Sie schon vor dem Kauf erkennen können, ob das Haus in Ordnung ist oder Sie nicht besser darauf verzichten, auch wenn es noch so ein "Schnäppchen" ist.

Während des Bauens und danach werden Sachverständige vor allem dann herangezogen, wenn es darum geht, Mängel aller Art festzustellen. Häufig auftretende Probleme sind beispielsweise Feuchtigkeitsschäden in allen Variationen - Wasser drückt durch die Kellerwände, Regen kommt durchs Dach, Kondenswasser bildet sich - oder Risse in Putz oder Mauerwerk. Doch auch die Leistungen und Honorarforderungen des Architekten lassen sich auf diese Weise "durchleuchten". Das Gutachten dient bei Baumängel oft zur Vorbereitung eines Prozesses, kann - im Idealfall - aber auch die Grundlage einer außergerichtlichen Einigung bilden. Kommt es tatsächlich zum Prozess, geben die Gerichte allerdings meist von Amts wegen erneut ein Gutachten in Auftrag, und zwar auch dann, wenn die Parteien bereits Gutachten vorgelegt haben.

Eine noch relativ neue Form der Sachverständigenarbeit ist die so genannte "Baubegleitende Qualitätskontrolle" oder "-überwachung" (BBQ/BQÜ). Hier wird der Gutachter vom Beginn des Baus an und unabhängig von konkreten Mängeln oder Problemen in das Bauvorhaben einbezogen. Das sollte möglichst frühzeitig geschehen, damit er sich in die Baupläne und das Vorhaben einarbeiten kann. Vereinbart wird dann beispielsweise, dass er die Baustelle einmal pro Woche unangemeldet besucht, den Baufortschritt und sämtliche Mängel protokolliert und mit Fotos dokumentiert und dem Auftraggeber sofort einen Bericht fertigt, den dieser wiederum dem Architekten, Bauleiter etc. vorlegt. Der große Vorteil dieser Methode, für die Sie in etwa einen einstelligen Prozentbetrag der Bausumme einkalkulieren müssen, liegt darin, dass vorhandene Mängel schnell erkannt und behoben werden können, ehe das durch weitere Arbeiten erschwert oder gar unmöglich gemacht wird. Die BQÜ bietet sich vor allem dann an, wenn Sie ohne Architekten bauen, etwa beim Erwerb eines "schlüsselfertig" errichteten Hauses. Hier gibt es oft nur den vom Bauunternehmer eingesetzten Bauleiter, so dass eine unabhängige fachliche Kontrolle nie schaden wird.

Allerdings - "unabhängig" und "fachlich" bedeutet auch: Ein gewissenhafter Sachverständiger arbeitet selbstverständlich auch unabhängig von Ihren Wünschen oder Hoffnungen auf das Ergebnis seiner Expertise und produziert kein Gefälligkeitsgutachten. Er ist also nicht derjenige, der einfach Ihre Meinung in eine "sachverständige" Form bringt, mit der Sie Ihre Argumentation untermauern könnten, auch wenn sie in der Sache nicht zutrifft. Ohnehin wäre mit einem solchen Gutachten, vor allem, wenn es offenkundig parteiisch ist, auch niemandem gedient. Im Gegenteil, gerade wenn es gilt, etwa bei Baumängeln ohne langen und teuren Prozess zu einer außergerichtlichen Einigung zu kommen, wird die Chance auf eine gütliche Einigung umso höher sein, je erfahrener, souveräner und angesehener der Sachverständige ist, da dann auch die Gegenseite eher auf sein Gutachten vertrauen wird. Im Übrigen ergeben sich die Beziehungen zwischen Ihnen und dem Sachverständigen, wie etwa der Gegenstand seiner Untersuchung, aus dem Vertrag, den Sie miteinander abschließen. Dort wird auch das Honorar festgelegt, das üblicherweise auf Stundenbasis berechnet wird. Genaue Zahlenangaben dazu sind selbstverständlich nicht möglich, aber als groben Orientierungswert können Sie bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen etwa 80 Euro pro Stunde (netto, dazu noch 19 % MWSt.) ansetzen, wobei Spezialisten auch deutlich teurer sein können. Doch unabhängig davon, womit Sie den Sachverständigen beauftragen wollen: Zunächst müssen Sie ihn erst einmal finden. Die wichtigsten Kriterien bei der Suche sind dabei die formale Qualifikation und das Sachgebiet, also der inhaltliche Bereich.