Typische Bauschäden bei Bestandsimmobilien

Asbest & Co. - Schadstoffe und Altlasten in gebrauchten Immobilien

Ein Schaden entsteht durch eine oder mehrere mangelhafte Bauleistungen (Baumängel). Bauschäden sind Veränderungen an einem Bauwerk mit Beeinträchtigung des Aussehens, der Gebrauchs- oder Funktionsfähigkeit und der Dauerhaftigkeit oder der Standsicherheit. Ein Großteil der Schadensfälle tritt bereits bei der Abnahme bzw. innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung auf.

Im Folgenden ist eine Auswahl von typischen Bauschäden bei Bestandsimmobilien aufgeführt.

Tipp

Welche Bauschäden charakteristisch für das jeweilige Baujahr sind, erfahren Sie auch im Ratgeber Kauf eines gebrauchten Hauses oder in gekürzter Form unter Bestehendes Haus kaufen.

Dächer

  • Wasser, das nur unzureichend abgeleitet wird, kann Schäden an der Dachkonstruktion und den oberen Geschossdecken verursachen.
  • Dachrinnen und deren Anschlüsse sind häufig durchgerostet oder undicht.
  • Die Dachfläche muss gründlich auf lose oder beschädigte Dachziegel abgesucht werden.
  • Schwachstellen bergen alle Bereiche, bei denen die Dachfläche durch Schornsteine, Antennen, Dunstrohre oder Dachflächenfenster durchbrochen wird.
  • In den 1970er- und 1980er-Jahren wurden häufig Unterspannbahnen eingebaut, wobei es sich meist um nicht UV-beständige Gitternetzfolien handelte, die ihre maximale Lebensdauer schon länger überschritten haben. An Stellen, wo Licht durch die Dacheindeckung gedrungen ist, bleibt von der Folie oft nur das Gitter übrig. Zudem sind diese Gitternetzfolien nicht dampfdiffusionsoffen und für einen Dachausbau nur bedingt geeignet.

Flachdächer, Dachterrassen, Balkone

  • Flachdächer, Dachterrassen und Balkone sind in der Regel die ersten Bauteile, an denen Schäden auftreten.
  • Gründe hierfür können sein: Ein nicht ausreichendes Gefälle, verstopfte oder nicht funktionierende Abläufe, falsches Abdichtungskonzept, mangelnde Wärmedämmung zu darunter liegenden Räumen, Probleme bei Anschlüssen von Türen sowie Fehler bei Geländeranschlüssen. 
  • Besonders alte Balkonen aus der Gründerzeit bergen in ihrer Konstruktion häufig durchgerostete  Stahlbauteile.
  • Die Sanierung von Flachdächern ist schwierig zu beurteilen. Kies kann den direkten Blick auf die verlegte Abdichtungsbahn verhindern, Ablagerungen auf den Dachbahnen können Risse verdecken.
  • Generell gilt: Sofern Flachdächer nicht oberhalb der Abdichtung wärmegedämmt sind bzw. nicht mit einer Polymerbitumenbahn als oberste Lage abgedichtet sind, liegt ein Sanierungsfall vor. 

Fassaden und Außenwand-Oberflächen

  • Eine ungedämmte Außenwand ist meist ein Schwachpunkt und tauwassergefährdet, insbesondere dann wenn die Fenster erneuert werden.
  • Es entstehen sogenannte Wärmebrücken mit der potenziellen Gefahr von Schimmelbildung.
  • Deshalb sollte beim Austauschen der Fenster auch immer eine Dämmung der Außenwände vorgenommen werden.
  • Mit einem Wärmedämmverbundsystem auf der Maueraußenseite haben Sie auch gleichzeitig ihre Fassade erneuert.
  • Lässt sich die Wand aus bestimmten Gründen nicht von außen dämmen (zum Beispiel Brandwand an ein ungeheiztes Gebäude oder denkmalgeschützte Fassade), ist auch eine Innendämmung mittels einer luftdicht angeschlossenen Vorsatzschale denkbar.

Ziegelsichtmauerwerk

  • Ein Ziegelsichtmauerwerk ist gegenüber einer Putzfassade wesentlich haltbarer.
  • Deshalb sollten keine nennenswerten Schäden am Mauerwerk von Gebäuden der letzten 80 Jahre auftreten.
  • Die ersten Schwachpunkte treten an der Verfugung auf.
  • Ist diese schadhaft, sollte sie ausgekratzt und erneuert werden, da sonst zu viel Wasser von außen in das Mauerwerk eindringt.
  • Sind einzelne Ziegel beschädigt, können sie ausgewechselt werden.
  • Eine nachträgliche Dämmung muss, sofern die Ziegelfassade erhalten bleiben soll, auf der Wandinnenseite (Innendämmung) aufgebracht werden. 

Geschossdecken

  • Die Konstruktion einer Decke lässt sich durch ihr Schwingungsverhalten erkennen.
  • Eine Holzbalkendecke schwingt merklich, eine Betondecke dagegen kaum oder gar nicht.
  • Eine Holzbalkendecke sollte auf jeden Fall geöffnet werden, wenn der Verdacht auf geschädigte Balkenköpfe besteht.
  • Bis vor 50 Jahren wurden Schilfrohrmatten als Putzträger verwendet. Sie lassen sich gut ausbessern, wenn sie nicht bereits durch Wasser geschädigt wurden.

Innenböden

  • Fehlstellen in altem Parkett oder Holzdielen lassen sich problemlos nacharbeiten.
  • Abgeschliffen und versiegelt sieht der Belag wieder aus wie neu.
  • Dielen lassen sich mit Öl, Wachs, Seife oder Lack in der Regel optisch wieder aufarbeiten.
  • Bei Mehrfamilienhäusern ist zu beachten, dass der Trittschallschutz bei Parkett oder Dielenbelägen möglicherweise sehr schlecht ist.

Keller- und Mauerwerksfeuchtigkeit

  • Häufigste Schadensursache im Keller ist die Durchfeuchtung der Außen- und Innenwände.
  • Während es sich bei den jüngeren Häusern um einen wirklichen Schaden handelt, ist Mauerwerksfeuchtigkeit bei älteren Gebäuden eine normale Begleiterscheinung.
  • Nachteil feuchter Keller ist zum Beispiel der immer wieder abblätternde Putz und die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit.
  • Solange die Feuchtigkeit nicht bis zur Decke steigt, ist die Bausubstanz in der Regel nicht gefährdet.

Holzschädlinge

  • Schwammbildung ist die Folge von längerer Durchfeuchtung von Holzbauteilen.
  • Sie tritt besonders häufig an jenen Stellen auf, die von Durchfeuchtungen betroffen sein können, wie zum Beispiel unter dem Dach, besonders unter der Traufe, unter Holzbalkenköpfen an der Außenfassade und an Holzbauteilen im Keller.
  • Neben den häufigsten Pilzen wie dem Kellerschwamm und dem weißen Porenschwamm ist besonders der echte Hausschwamm gefährlich, da er die Holzbauteile zerstört.
  • Neben den pflanzlichen Schädlingen gibt es tierische Holzschädlinge wie den Hausbock und den Poch- oder Möbelkäfer, auch als Holzwurm bekannt.
  • Sie können sich in Dachbalken oder tragenden Holzkonstruktionen einnisten. Als wirksame Bekämpfungsmethode hat sich das Heißluftverfahren bewährt.

Innenwände und Wandbekleidungen

  • Bei der Begehung von Altbauten sind in der Regel die alten Wandbeläge noch vorhanden.
  • Die Wandkonstruktion und der Wandputz liegen selten frei und sind von daher nur mit Einschränkungen zu beurteilen.
  • Putzhohlstellen oder Beulen lassen sich aber auch in diesem Zustand durch Abtasten der Wand oder durch Abklopfen des Putzes feststellen.
  • Lose Fliesen kann man durch Abklopfen ermitteln.

Außenfenster und Außentüren

  • Typische Schäden an alten Fenstern und Türen sind undichte Rahmen, schadhafte Anstriche, mangelhafte Versiegelungen, faule Stellen im Holz sowie an den Wandanschlüssen.
  • Bei Außentüren sollten Sie wie bei den Fenstern den Anschluss der Tür zum Mauerwerk auf Regen- und Wasserdichtheit untersuchen.

Innentüren

  • Überprüfen Sie Innentüren auf Stabilität, Dichtheit und Funktionsfähigkeit der Beschläge.
  • Bei Bedarf lassen Sie sie vom Tischler überarbeiten und durch Leisten, Schwellen oder Beschläge ergänzen.
  • Dies ist in der Regel preiswerter, als Türen und Zargen auszuwechseln, denn damit sind Mauer- und Verputzarbeiten verbunden. Zudem entsprechen alte Türformate häufig nicht den heutigen Standardformaten.

Klappläden und Fensterbänke

  • Sind Klappläden älter als 80 Jahre, müssen sie häufig erneuert werden.
  • Selbst bei wesentlich jüngeren Häusern können die Rollläden bereits die maximale Lebensdauer erreicht haben.
  • Bei allen Baualtersstufen ist die Beschaffenheit der Fensterbänke zu prüfen, hier besonders die Anschlussfugen zum Mauerwerk.
  • Zinkbänke haben eine Lebensdauer von ca. 30 Jahren.

Heizungsanlage und Schornsteine

  • Die Lebenserwartung von Wärmeerzeugern, Regelungen, Heizleitungen und Heizflächen liegt bei circa 15 bis 20 Jahren.
  • Sind die Schornsteine versottet, müssen die Flecken abgesperrt werden, da sie sonst immer wieder durch den Putz hindurch schlagen.
  • Die Ursache der Versottung muss beseitigt werden (z.B. durch Einziehen eines Edelstahlrohrs).

Sanitär- und Elektroinstallationen

  • Überprüfen Sie die Hausanschlüsse darauf, ob sie noch ausreichend dimensioniert sind.
  • Beim Kauf müssen die erforderlichen Angaben vom Hauseigentümer beim zuständigen Versorgungsunternehmen eingeholt werden.
  • Die Ausstattungen von Bädern, Toiletten und Küchen lassen sich im Allgemeinen einfach überprüfen. Testen Sie die Armaturen.
  • Elektro-Installationen, die nicht mehr den Sicherheitsanforderungen entsprechen, erkennen Sie am fehlenden Schutzleiter (grün-gelbe Ader).
  • Nachbesserungen einzelner Leitungen sind gefährlich und werden nicht empfohlen. Hier muss zwingend die gesamte Installation erneuert werden.

Schimmelpilze

  • Schimmelpilze bilden flugfähige Sporen, die bei Personen mit geschwächter Immunabwehr kritische Allergien hervorrufen können.
  • Schimmel sollte nicht abgebürstet sondern abgewaschen werden, da sich sonst die Sporen in der Luft verteilen. Eine Gefährdung der Bausubstanz geht von Schimmelpilzen in der Regel nicht aus.

Gesundheitsgefährdende Baustoffe in Wohngebäuden: Schadstoffe und Altlasten

Bei einer gebrauchten Immobilie ist es wichtig, sich vor dem Kauf oder einer geplanten Baumaßnahme über vorhandene Schadstoffe und Altlasten einen Überblick zu verschaffen. Bis Ende der 1940er Jahre waren Baustoffe bzw. deren Ausgangsmaterialien in der Regel über lange Zeit erprobte Naturprodukte. Seit Ende der Nachkriegszeit wurden neue chemische Baustoffe entwickelt und häufig unbedarft eingesetzt. Meist stellte sich erst später heraus, dass die darin enthaltenen Substanzen hochgiftig waren und das Leben und die Gesundheit von Menschen gefährdeten.Zu den gesundheitsgefährdenden Baustoffen gehören:

  • Asbest
  • alte Holzschutzmittel
  • Klebstoffe
  • alte Mineralwolle
  • Organische Lösemittel

Lassen Sie eine Immobilie und den Baugrund vor einem Kauf oder einer Modernisierung immer von mindestens einem unabhängigen Sachverständigen fachgerecht auf Schadstoffe und Altlasten untersuchen. Die Erstellung von folgenden Gutachten kann dabei sinnvoll sein: Baugrundgutachten, die Bewertung der Gebäudebausubstanz, Holzschutzgutachten und ggfs. Prüfung auf Asbest.

Asbest

Bis in die 1970er Jahre hinein wurde Asbest als Baustoff verwendet. Es wurde in vielen unterschiedlichen Bauteilen verarbeitet, beispielsweise auf Dächern und in der Fassadenverkleidung, als Isoliermaterial in elektrischen Installationen, als Brandschutzisolierung, als Spachtelmasse und Abwasserohr. 1982 wurde der Einsatz von Asbest in Deutschland verboten.

Holzschutzmittel

Holzschutzmittel enthalten Wirkstoffe gegen tierische und pflanzliche Schädlinge, etliche sind stark gesundheitsschädlich. Einige Wirkstoffe sind bereits seit Jahren verboten und werden nicht mehr eingesetzt. Aber die Gefährlichkeit besteht weiterhin noch dort, wo diese Mittel einst verwendet und nicht beseitigt wurden.

Den größten Anteil bei Holzschutzmittel-Wirkstoffen haben chlorierte Kohlenwasserstoffe, zum Beispiel Pentachlorphenol (PCP, Lindan). PCP gelangt über die Nahrungskette in den Körper und wird dort teils ungewandelt im Körperfett über viele Jahre gespeichert, ohne sich abzubauen. Bei Holzschutzmittelgeschädigten, die über viele Jahre in belasteten Wohnungen oder Häusern lebten, traten teilweise noch nach 20 bis 30 Jahren organische Spätschäden auf.

Carbolineum war ein äußerst beliebtes Holzschutzmittel. Es ist ein öliges, braunrotes, teerig riechendes Gemisch aus Steinkohleteer-Bestandteilen. Carbolineum wurde insbesondere aufgrund des Gehalts an polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) als beim Menschen eindeutig krebserzeugender Stoff eingestuft. Gemäß Chemikalienverordnung vom 1.11.1993 ist der Einsatz von teerölhaltigen Zubereitungen stark eingeschränkt. Im Hausbau dürfen sie daher nicht eingesetzt werden.

Klebstoffe

Seit den 1950er Jahren werden Spanplatten als Ersatz für Massivholzbretter verwendet. Neben dem Grundmaterial Holz enthalten die Platten Kleber, der in vielen Fällen Formaldehyd ausgast. Das Gas riecht stechend, reizt die Schleimhäute und kann Hustenreiz, Kopfschmerzen und Unwohlsein hervorrufen. Längerfristig kann Formaldehyd allergische Reaktionen auslösen oder allergische Reaktionen gegenüber anderen Substanzen begünstigen.

Mineralwolle

Seit dem 01.06.2000 darf in Deutschland nur Mineralwolle hergestellt werden, die frei von Krebsverdacht ist. Die alte Mineralwolle stand unter Verdacht, krebserregend zu sein, da die Fasern lungengängig und nicht biolöslich sind. Eine alte Mineralfaserdämmung ist für Bewohner ungefährlich, wenn ihre Fasern nicht durch Fugen oder Ritzen in den Innenraum eindringen. Dies ist jedoch nur durch einen fachgerechten luftdichten Folien-Abschluss gewährleistet. Räume, in denen Mineralfaserdämmstoffe nicht mit Folie abgedichtet wurden und die Fasern offen liegen, sollten saniert werden.

Organische Lösemittel

Leichtflüchtige organische Verbindungen sind flüssige organische Stoffe und deren Mischungen, die dazu dienen, andere Stoffe zu lösen, zu verdünnen, zu emulgieren oder zu suspendieren, ohne sie chemisch zu verändern. Hauptsächliches Anwendungsgebiet im Baubereich sind Anstrichstoffe, Klebstoffe, Abbeizmittel und Verdünner. Häufig verwendete Lösemittel sind Testbenzin, Toluol, Xylol, Dichlormethan und Dichlorethan. Natürliche Lösemittel sind unter anderem Citrusschalenöl und Terpentinöl. Aber auch hohe Konzentrationen von natürlichen Lösungsmitteln können zu Beschwerden führen.

Umgang mit Schadstoffen oder Altlasten

Hat man Altlasten mit dem Kauf einer Immobilie übernommen, können unterschiedliche Maßnahmen greifen. Nicht immer muss eine Komplettsanierung erfolgen, meist können Sie mehrere Wege einschlagen:

  • Isolieren der Schadstoffe, damit diese nicht in die Raumluft eindringen.
  • Betroffene Räume ungenutzt zu lassen.
  • Durchführung einer fachgerechten Sanierung und Entsorgung. Dabei ist allerdings Vorsicht geboten.
  • Umgang mit Asbest: Liegt der Verdacht von asbesthaltigen Materialien wie zum Beispiel in Fußbodenbelägen vor, kann Asbeststaub entstehen. Dieser ist lungengängig und krebserzeugend. Arbeiten mit Asbest dürfen nur noch von geschultem Personal mit entsprechender Schutzausrüstung durchgeführt werden.
  • Wenn Sie auf gefährliche Altlasten wie schwarzen Parkettkleber (PAK/PCB) stoßen oder den Verdacht auf das Vorkommen gesundheitsschädlicher Stoffe wie zum Beispiel Holzschutzmittel haben, müssen Sie unbedingt Fachleute einschalten, die sich mit der gefahrlosen Beseitigung von Altlasten auskennen.
  • Die Entsorgung dieser Produkte unterliegt besonderen Bestimmungen. Verstöße dagegen sind gesetzeswidrig und werden verfolgt.
  • Bei der Sanierung ist es besonders wichtig, sorgfältig die im Innenbereich eingesetzten Stoffe auf Gesundheitsverträglichkeit zu prüfen. In der Regel sind Naturprodukte umweltverträglicher und als weniger gesundheitsgefährdend anzusehen.
  • Grundsätzlich sollte so wenig wie möglich Chemie im Innenausbau eingesetzt werden.
  • Zur Beurteilung der Stoffe gibt es mittlerweile eine Menge von Labeln, die herangezogen werden können.
  • Auch mit Naturprodukten ist sparsam und vorsichtig umzugehen, denn natürliche Lösemittel wie Citrusterpene oder Insektizide wie das Pyrethrum, das in Chrysanthemen vorhanden ist, sind ebenso schädlich.
  • Bauteile, in denen man eine Schadstoffbelastung feststellt, sollten immer nach einzelnen Bauteilen untergliedert betrachtet werden: einzelnen Konstruktionen, Bau- und Dämmstoffe sowie den Ausbaumaterialien wie Wandbeschichtungen, Böden und deren Beläge sowie Oberflächenbehandlungen.
Gut zu wissen!
Berechnen Sie
...die Fixkosten Ihres Kauf- oder Bauvorhabens
Weitere Artikel zum Thema
Aktuell seit: