Abnahme von Bauleistungen: Mängel erkennen und richtig protokollieren

Die Abnahme von Bauleistungen bedeutet, dass Sie Leistungen, so wie Sie sie vorfinden, als im Wesentlichen vertragsgemäß und damit als korrekt erbracht akzeptieren und zur eigenen Nutzung übernehmen. Die Abnahme hat folgende rechtliche Wirkungen: 

  • Mit der Abnahme verändert sich die Beweislast in einem Rechtsstreit über Mängel: Vor der Abnahme muss das Unternehmen beweisen, dass keine Mängel vorliegen. Nach der Abnahme müssen Sie beweisen, dass es sich um Mängel handelt.

  • Mit der Abnahme wird der Baupreis fällig.

  • Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für die Gewährleistung.

Liegen erkennbare Mängel vor, verlieren Sie mit der Abnahme Ihre Gewährleistungsrechte (ausgenommen Schadensersatzansprüche), wenn Sie sich Ihre Rechte nicht ausdrücklich vorbehalten. Auch ihr Anspruch auf eine vereinbarte Vertragsstrafe geht Ihnen mit der Abnahme verloren, wenn Sie ihn sich bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehalten.

Ablauf der Abnahme

  • Die Abnahme sollte als förmliche Abnahme auf der Baustelle stattfinden.
  • Die Begehung ist nicht selbstverständlich. Denn eine Abnahme kann auch zustande kommen, indem Ihr Verhalten als Akzeptieren" gewertet wird.
  • Zum Beispiel, wenn Sie ohne Prüfung in Ihr neues Haus einziehen und es nutzen. Dann wird von einer schlüssigen oder fiktiven Abnahme gesprochen.
  • Sie sollten in Ihrem Vertrag ausdrücklich festlegen, dass eine Abnahme in der für Sie sichersten Form erfolgt, nämlich als förmliche Abnahme per Prüfung auf der Baustelle.
  • Nehmen Sie am besten dazu einen Fachmann mit.
  • Erstellen Sie vor Ort ein Protokoll, in das Sie fehlende Leistungen und etwaige Mängel aufnehmen und stellen Sie in dem Protokoll klar, dass dies noch in Ordnung zu bringen ist.
  • Das ist Ihr Vorbehalt für Gewährleistungsrechte. Wenn Streit darüber entsteht, ob eine Arbeit korrekt ist oder nicht, kennzeichnen Sie diesen Punkt als streitig.

Wenn Leistungen zum Zeitpunkt der Abnahme Mängel aufweisen, ist zu unterscheiden zwischen unwesentlichen und wesentlichen Mängeln. Handelt es sich um unwesentliche Mängel, müssen Sie die Leistung abnehmen. Liegen wesentliche Mängel vor, können Sie die Abnahme und damit auch die Bezahlung verweigern. Das Bauunternehmen muss die Mängel beseitigen lassen, bevor ein neuer Abnahmeversuch unternommen wird. 

Tipp

Denken Sie daran: Wenn Sie bei der Abnahme Mängel geltend machen, können Sie das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten, bis die Mängel behoben sind. Dieser sogenannte Druckzuschlag soll das Unternehmen dazu bewegen, die vorhandenen Mängel zügig zu beseitigen.

Besondere Informationen

Abnahme und Übergabeprotokoll

In einem Abnahme- und Übergabeprotokoll sollten folgende Inhalte enthalten sein:

  • Genaue Bezeichnung des Bauvorhabens
  • das Abnahmedatum
  • die beteiligten Personen (Bauherr und Baufirma, vertreten durch...)
  • sämtliche festgestellte Mängel, zum Beispiel in einer Liste: Was ist wo und wie mangelhaft bzw. in welchem Umfang beschädigt
  • bis wann die Mängel spätestens zu beseitigen sind
  • Beginn und Ende der Gewährleistung
  • die Unterschriften beider Vertragsparteien

Schiedsgutachten

In einigen Bauverträgen finden sich Vereinbarungen, dass bei strittigen Leistungen ein von der Industrie- und Handelskammer zu bestimmender Sachverständiger darüber entscheidet, ob die Leistung mangelhaft ist. Der Vorteil liegt darin, dass das Verfahren helfen kann, Kosten für eine gerichtliche Auseinandersetzung zu sparen. Schiedsgutachten bewirken für die streitenden Vertragsparteien ein verbindliches Ergebnis, was nur in Ausnahmefällen angefochten werden kann.

Stand: 
Dienstag, 22. März 2016

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Gutachter und Sachverständige dienen zur Abnahme bestimmter Bauschritte und zur Qualitätsprüfung.  

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