Rechtgrundlagen: Definition Wohnungseigentum und Abgeschlossenheitserklärung

Rechtgrundlagen: Erfahren Sie mehr über die Definition von Wohnungseigentum und Abgeschlossenheitserklärung. Unser Recht kennt kein Eigentum an einem Haus oder einer Wohnung, sondern nur das Eigentum an einem Grundstück.

Die Bebauung gehört demjenigen, dem das Grundstück gehört. Soll ein Grundstück Raum für mehrere Eigentümer bieten, müsste es danach geteilt werden, um daraus mehrere kleine Grundstücke zu bilden. Das öffentliche Bodenrecht erlaubt jedoch keine beliebige Teilung von Grundstücken, um eine Zersplitterung zu verhindern. Im Geschosswohnungsbau, bei dem mehrere Eigentümer das gleiche Grundstück praktisch übereinander besitzen, ist eine reale Aufteilung unmöglich. Soll ein Grundstück mehr Eigentümer aufnehmen als es in Einzelgrundstücke geteilt werden kann, bleibt das Grundstück eine Einheit, die Wohnungseigentümer besitzen gemeinschaftlich den Grund und Boden. Zugleich erhält jeder Eigentümer sein Eigentum an einer bestimmten Wohneinheit.

Das Wohnungseigentum ist eine weit verbreitete Eigentumsform. Sie finden sie nicht nur bei der klassischen Eigentumswohnung. Es ist auch die typische Rechtsform ein Reihenhaus. Ein Verkauf in Form von Wohnungseigentum kommt bei freistehenden Häusern nur in absoluten Ausnahmefällen vor. Bei Doppelhäusern ist die reale Teilung die typische Form. Eine ideelle Teilung erfolgt eher, wenn Vorgaben im Bebauungsplan dies notwendig machen. Die rechtliche Grundlage des Wohnungseigentums ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es enthält unter anderem Regelungen zu den Fragen:

• wie Wohnungseigentum gebildet wird,
• was zur Gemeinschaft zählt und was dem jeweiligen Eigentümer allein gehört,
• wie Entscheidungen der Eigentümer über das gemeinschaftliche Eigentum zu erfolgen haben und
• wie das Eigentum im Interesse aller Eigentümer zu verwalten ist.

Die Abgeschlossenheitserklärung ist eine weitere Voraussetzung für Wohnungseigentum. Sie muss erfolgen, weil das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorsieht, dass Wohnungseigentum nur gebildet werden kann, wenn die Wohnräume tatsächlich eine in sich abgeschlossene Wohneinheit darstellen. Dazu gehört, dass die Räume

  • durch Wände und Decken von anderen Räumen und benachbarten Wohnungen getrennt sind,
  • mindestens ein eigenes Bad und WC besitzen,
  • über mindestens eine eigene Küche oder Kochnische verfügen und
  • einen eigenen Zugang zum Freien oder zum Treppenhaus haben.

Die Voraussetzungen werden von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde auf der Grundlage des Aufteilungsplans geprüft. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird dem Grundbuchamt vorgelegt, damit das Wohnungseigentum in die Grundbücher eingetragen und damit gebildet werden kann.


Besondere Informationen

Voraussetzungen für Wohnungseigentum

  • einen von der Baubehörde (bzw. je nach Landesrecht auch von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen) genehmigten Aufteilungsplan zur Darstellung der räumlichen Verhältnisse der Wohneigentumsgemeinschaft
  • eine von der Baubehörde (bzw. je nach Landesrecht auch von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen) bescheinigte Abgeschlossenheitserklärung für die Wohneinheiten
  • eine Teilungserklärung des Verkäufers bzw. Eigentümers oder ein Teilungsvertrag der Grundstücksmiteigentümer, womit die Umgestaltung in Wohnungseigentum beschlossen wird.

Die genannten Unterlagen und Erklärungen müssen bei dem zuständigen Grundbuchamt eingereicht werden. Es legt für jede neu zu bildende Wohneinheit ein eigenes Grundbuchblatt, das Wohnungsgrundbuchblatt an. Die neue Form Wohnungseigentum entsteht, wenn die Wohnungsgrundbuchblätter für alle zu der neuen Gemeinschaft gehörenden Wohneinheiten angelegt sind.

Stand: 
Mittwoch, 18. November 2015

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