Artitekt beauftragen: Gesamtprojekt oder für einzelne Leistungsphasen

In welchem Umfang Sie Ihren Architekten beauftragen, liegt bei Ihnen. Erteilen Sie ihm sämtliche Aufgaben, die das Leistungsbild beim Gebäudebau umfassen, entsteht ein Vollarchitekturauftrag. Es kann sich allerdings empfehlen, nicht sofort einen solch umfassenden Auftrag zu vergeben, sondern Teilaufträge zu erteilen und schrittweise vorzugehen.

Wofür Sie keinen Vollarchitekturauftrag brauchen!

So zum Beispiel, wenn der Architekt für Sie eine Frage klären soll, von deren Beantwortung alles Weitere abhängt: Darf ich auf dem Grundstück überhaupt mein Traumhaus bauen? Beauftragen Sie einen Architekten damit, eine entsprechende Bauvoranfrage zu stellen. Wird diese negativ beschieden, benötigen Sie womöglich keine weitere Architektenleistung. Dasselbe gilt, wenn sich im Lauf fortschreitender Planung zeigt, dass Ihr Haus deutlich teurer werden wird, als Sie es finanziell verkraften könnten. Hätten Sie in solchen Fällen schon einen Vollarchitekturauftrag erteilt, könnten Sie den Vertrag zwar kündigen. Aber Sie müssten teuer dafür bezahlen: Der Architekt könnte auch für die vertraglichen Leistungen, die er nicht mehr ausführt, einen beträchtlichen Teil seines Honorars verlangen.

Was es bei den Leistungsphasen zu  beachten gilt!

In der Regel bietet sich eine stufenweise Beauftragung in zwei Schritten an: In der Planungsphase und in der Bauphase. In der HOAI liegt der Schnitt zwischen den Leistungsphasen vier und fünf. Mit Abschluss der Leistungsphase vier muss der Architekt eine genehmigungsfähige Bauplanung vorlegen. Ebenso muss er eine einigermaßen belastbare Berechnung der Kosten erstellen, die beim Bau entstehen. Wenn Sie den Architekten nur mit diesen Leistungen beauftragen, haben Sie die Möglichkeit, bei zu hohen Kosten die Notbremse zu ziehen. Entscheiden Sie sich für die Umsetzung des Bauvorhabens, können Sie den Architekten in der nächsten Stufe mit der Auftragsvergabe und Kontrolle beauftragen. 

Es kann auch eine weitere Unterteilung der Planungsphase in die Leistungsphasen eins und zwei einerseits und die Leistungsphasen drei und vier andererseits erfolgen.

Besondere Informationen

Beispiel schrittweise Auftragerteilung

Eine schrittweise Auftragserteilung vom Anfang bis zum Ende des Bauvorhabens könnte folgendermaßen aussehen:

  • Schritt 1 – Leistungsphasen 1 und 2 Grundlagenermittlung und Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)
    Mit ihnen erfolgt eine erste Grobplanung Ihres Vorhabens, an deren Ende eine überschlägige Ermittlung der voraussichtlichen Baukosten steht. Diese wird als Kostenschätzung bezeichnet und gibt Ihnen eine erste Orientierung darüber, ob Ihr Vorhaben finanziell verkraftbar ist.

  • Schritt 2 – Leistungsphasen 3 und 4 Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung) und Genehmigungsplanung
    Diese Leistungsphasen dienen der Konkretisierung der Planung bis hin zur Einholung der Baugenehmigung. Am Ende von Phase drei steht die Kostenberechnung. Da sie auf einer fortgeschrittenen Planung beruht, liefert sie konkretere Informationen über die voraussichtlichen Baukosten.

  • Schritt 3 – Leistungsphasen 5 bis 7 Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe
    Liegt die Baugenehmigung vor, schließt sich die Ausführungsplanung an. Sie liefert die detaillierte Arbeitsgrundlage für die späteren bauausführenden Firmen. Hierzu gehört auch die Erstellung genauer Leistungsverzeichnisse für die Bauarbeiten. Auf der Grundlage der Ausführungsplanung erfolgt die Ausschreibung an Bauunternehmen. Aus deren Angeboten werden die bauausführenden Firmen ausgewählt und beauftragt. In der Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) erstellt der Architekt auf Grundlage der Angebote der beauftragten Firmen den Kostenvoranschlag, der die nach dem jetzigen Stand der Planung zu erwartenden Baukosten ausweist.

  • Schritt 4 – Leistungsphase 8, gegebenenfalls 9 Objektüberwachung (Bauüberwachung), gegebenenfalls Objektbetreuung und Dokumentation
    Die Leistungsphase 8, die Objektüberwachung, betrifft die eigentliche Bauphase. Der Architekt sorgt für die Koordination der Leistungen, überwacht die Ausführungen und prüft deren Qualität und nimmt die Leistungen ab. Die tatsächlich angefallen Baukosten werden mit der Kostenfeststellung ermittelt. Die Leistungsphase 9 wird im Eigenheimbau selten beauftragt. Sie bezieht sich auf den nachfolgenden Zeitraum bis zum Ende der Gewährleistung und beinhaltet unter anderem Kontrollen des Architekten zur Feststellung von Mängeln nach der Abnahme.
Stand: 
Mittwoch, 23. März 2016

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Gutachter und Sachverständige dienen zur Abnahme bestimmter Bauschritte und zur Qualitätsprüfung.  

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