Was ist ein Annuitätendarlehen?

Donnerstag, 31. August 2017

Das Annuitätendarlehen ist eine Form des Kredits, bei dem Sie als Kreditnehmer dem Kreditgeber eine gleichbleibende Rate zahlen, im Regelfall über die gesamte Laufzeit des Vertrages. Üblicherweise werden Laufzeiten zwischen 5 und 15 Jahren vereinbart.  

Ihre Ratenzahlung, die Annuität, setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Zins und Tilgung. Der Zins ist der Preis, den der Baufinanzierer für den Kredit verlangt, mit der Tilgung tragen Sie die verbleibende Schuld ab. Über die Laufzeit garantiert Ihnen der Kreditgeber den Zins, den Sie zu Anfang vereinbaren. Die Rate wird meistens monatlich gezahlt, es sind aber auch andere Zeiträume möglich, z.B. vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich. Man errechnet eine Jahresrate und teilt diese dann durch 12 Monate, wobei in jeder Monatsrate sowohl Zins als auch Tilgung enthalten sind.

Der Annuitätenkredit ist die häufigste Form des Darlehens bei der privaten Baufinanzierung.

Seltener wird hingegen ein sogenanntes Volltilgerdarlehen vereinbart, da die Raten hier wesentlich höher liegen: bei diesem Darlehen wird eine Laufzeit und Zinsbindung bis zur Tilgung der gesamten Schuld vereinbart. In der Regel endet die Zinsbindung hingegen früher, weswegen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern müssen. Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist kann der Kreditgeber die Zinsen an das dann marktübliche Niveau anpassen. Da die zukünftige Entwicklung der Kapitalmärkte nicht vorauszusehen ist, lohnt es sich in der aktuellen Niedrigzinsphase, lange Laufzeiten zu vereinbaren. Zwar verlangt der Kreditgeber hierfür in der Regel einen Zinsaufschlag - dennoch bleibt dieser Weg gegenüber dem Risiko steigender Zinsen vorteilhaft. Liegen die Zinsen zu Beginn höher, werden eher kürzere Laufzeiten vereinbart - dann setzen Sie darauf, dass die Zinsen nach dem Ende der Laufzeit gesunken sind.

Bei der Anschlussfinanzierung lohnt sich ein Vergleich verschiedener Anbieter, denn Sie sind dem Kreditgeber hier nicht zur Treue verpflichtet. Mit einem sogenannten Forward-Darlehen können Sie frühzeitig mehr Kostenkontrolle über die Anschlussfinanzierung gewinnen. Beim Forward-Darlehen vereinbaren Sie bis zu 5 Jahre vor dem Ende der Laufzeit eine Anschlussfinanzierung zu den aktuellen Zinsen am Markt - und gewinnen so eine Übersicht für die Zukunft. Natürlich lässt sich der Kreditgeber diese Garantie der zukünftigen Finanzierung etwas kosten, es kommt aber auch hier auf die Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung an: besteht die Einschätzung, dass die Zinsen künftig sinken werden, bieten manche Institute das Forward-Darlehen sogar ohne Aufschlag an.

Die meisten Banken schreiben eine Mindesttilgung von 1% der Gesamtschuld pro Jahr vor. Bei niedrigen Zinssätzen lohnt es sich normalerweise, eine Tilgung von mindestens 2% oder höher zu vereinbaren. Dadurch können Sie die notwendige Laufzeit verkürzen und Ihrer eigenen Immobilie schneller näher kommen.

ZINS UND TILGUNG BEIM ANNUITÄTENDARLEHEN

Mit der monatlichen Tilgung minimieren Sie Ihre verbleibende Schuld stetig. Da sich der Zins auf die Restschuld bezieht, sinkt der Anteil des Zinses an der monatlichen Rate immer weiter, während der Anteil der Tilgung zunehmend größer wird.

 

SO KÖNNTE IHRE FINANZIERUNG AUSSEHEN: EIN RECHENBEISPIEL

 

  • Kreditbetrag:                          150.000 EUR

  • Sollzins:                                 3,5 % pro Jahr

  • Tilgungssatz:                          2 % pro Jahr

  • Zinsbindung:                          20 Jahre

  • Folgezins nach 20 Jahren:     6,5 % (angenommen)

ANNUITÄT UND MONATSRATE

Die Annuität (der jährliche Rückzahlungsbetrag) berechnet sich aus 3,5 % Zins und 2 % Tilgung von 150.000 Euro, dem ursprünglichen Kreditbetrag. Ergebnis: eine Annuität von 8.250 Euro. Dividiert durch 12, ergibt sich eine gleichbleibende Monatsrate von 687,50 Euro.

STEIGENDER TILGUNGSANTEIL

Die Tilgung beträgt im ersten Jahr 3.048,60 Euro, die Restschuld sinkt auf 146.951,40 Euro. Bezogen auf 150.000 Euro, entspricht der Tilgungsbetrag bereits 2,03 % p.a., also schon mehr als die anfänglichen 2,0 %.

Und so geht’s weiter: Durch ersparte Zinsen tilgt der Kreditnehmer im zweiten Jahr 3.157,03 Euro, also schon 2,1 % p.a. bezogen auf 150.000 Euro. Die Tilgungsrate am Ende des 10. Jahres liegt bei 2,7 % p.a., Ende des 20. Jahres bei 3,9 % p.a.

Die anfängliche Tilgung von 2,0 % p.a. gilt also nur für die allererste Monatsrate. Mit jeder weiteren Rate steigt er kontinuierlich an – und damit beschleunigt sich auch die Rückzahlung des Annuitätendarlehens immer weiter.

ANNUITÄTENDARLEHEN UND KÜNDIGUNGSMÖGLICHKEITEN

Normalerweise kann ein Annuitätendarlehen erst nach der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden. Aber es gibt eine Ausnahme: Wenn Sie eine Laufzeit über mehr als zehn Jahre vereinbart haben und der Vertrag bereits länger als zehn Jahre läuft, räumt der Gesetzgeber Ihnen als Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht ein. Der Kreditgeber hingegen genießt dieses Recht nicht.

VORTEILE DES ANNUITÄTENDARLEHENS

Hier sind noch einmal die Vorteile des Annuitätendarlehens auf einen Blick:

  • Geringes Kostenrisiko: Durch die langfristige Zinsbindung gewinnen Sie als Bauherr bzw. Immobilienbesitzer Planungssicherheit, weil Sie die Ratenzahlungen im Voraus überschauen können.
  • Sie können die Anschlussfinanzierung planen: Weil Sie im Vorhinein genau wissen, wieviel Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist noch vorhanden ist, können Sie frühzeitig die Anschlussfinanzierung in Angriff nehmen.
  • Sie bezahlen weniger Zinsen: Indem Sie die Restschuld mit Ihrer Tilgung stetig verkleinern, vermindern Sie den Zinsanteil an ihrer Rate und tun so mehr dafür, ihre Wunschimmobilie abzubezahlen.

EINIGE NACHTEILE DES ANNUITÄTENDARLEHENS

Genau wie bei anderen Finanzierungsmöglichkeiten finden sich jedoch auch beim Annuitätendarlehen einige Nachteile, welche Sie bei der Planung Ihrer Finanzierung berücksichtigen sollten.

Weniger Flexibilität: Die feste Zinsbindung bedeutet zugleich weniger Flexibilität für Sie als Kreditnehmer. So können Sie während der Laufzeit z.B. keine Sonderrückzahlungen mehr vereinbaren, wenn Sie einmal eine höhere Summe zur Verfügung haben sollten, welche Sie zur Schuldminderung einsetzen möchten. Möchten Sie über Ihre Raten hinaus eine größere Rückzahlung leisten, verlangt das Kreditinstitut von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung, da Ihre Sondertilgung die Zinseinnahmen während der Laufzeit des Kredits verringert. Diesem Risiko können Sie zu Beginn vorbeugen: Gegen einen leicht erhöhten Zinssatz lässt sich bei einigen Kreditinstituten der Annuitätenvertrag so verändern, dass Sie ohne Angabe von Gründen vor dem Ende der Laufzeit kündigen oder erhöhte Zahlungen zur Abtragung der Restschuld leisten können.

Kostenrisiko Laufzeitende: Die allgemeine Zinsentwicklung ist nicht vorauszusehen. Deshalb kann sich die Zinshöhe bis zum Zeitpunkt nach dem Ende der Zinsbindungsfrist stark verändert haben. Eine Anschlussfinanzierung kann so erheblich teurer werden als der ursprüngliche Kredit.

KFW-KREDITE UND ANNUITÄTENDARLEHEN

Holen Sie auf Ihrem Weg zur Traumimmobilie die KfW ins Boot: Annuitätendarlehen lassen sich hervorragend mit KfW-Krediten kombinieren. Die KfW fördert mit besonders günstigen Zinsen die energetische Sanierung von bestehenden Immobilien und den Bau von energieeffizienten Neuimmobilien. Meistens sind KfW-Kredite auf bestimmte Beträge begrenzt - die übrige Finanzierung stemmen Sie optimalerweise mit dem Annuitätenkredit.

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