Altersvorsorge mit Immobilien: Sinnvolle Alternative? | Rechenbeispiel

Zahlt es sich aus, mit Wohneigentum vorzusorgen?

Die Werbebotschaften sind vollmundig: Das Eigenheim ist die beste Altersvorsorge. Eigentümer bilden mehr Vermögen, sie zahlen später keine Miete und besitzen dann einen größeren finanziellen Spielraum. Das klingt gut – aber in Wirklichkeit empfiehlt es sich, das Thema differenzierter zu betrachten.

Eigentum contra Miete

Natürlich kann eine Immobilie eine gute Altersvorsorge sein. Doch bis Eigentümer schuldenfrei sind, nehmen sie finanzielle Mühen, Einschränkungen und Risiken in Kauf – oftmals bis ins Alter. Klar ist auch, dass der Vergleich „Eigentum contra Miete“ stets eine Rechnung mit Unbekannten ist.

Einschränkungen

Die finanziellen Verpflichtungen sind für Eigentümer in der Regel lange Zeit höher als für Mieter. Während der Kreditlaufzeit müssen sich Immobilienbesitzer stärker einschränken. Das ist der Preis dafür, im Alter mehr Vermögen zu besitzen.

Unflexible Geldanlage

Wie der Name schon sagt, ist eine Immobilie nicht beweglich – damit ist sie auch eine unflexible Form der Geldanlage. Sollten Sie einmal Geld benötigen, müssen Sie Ihr Eigenheim zusätzlich beleihen oder verkaufen. Mit anderen Geldanlagen bleiben Sie dagegen flexibler: Sie schränken sich räumlich nicht ein und können bei Bedarf auf das Kapital zurückgreifen.

Von vielen Entwicklungen abhängig

Zahlt sich der finanzielle Kraftakt beim Eigenheim aus? Wenn ja, ab welchem Zeitpunkt? Oder ist die Bilanz günstiger, wenn Sie zur Miete wohnen und Ihr Geld fürs Alter anderweitig anlegen? Die Antwort auf diese Fragen hängt von vielen Faktoren ab:

  • Kreditbedingungen und Zinskonditionen
  • Wertsteigerung der Immobilie
  • Kosten für Instandhaltung
  • Ersparte Miete
  • Mietpreisentwicklung
  • Rendite alternativer Geldanlagen

All das lässt sich nicht exakt voraussehen. Deshalb müssen Vergleichsberechnungen von Eigentum contra Miete immer mit Annahmen arbeiten. Je nach Ausgangspunkt gelangt man zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Eine Modellrechnung

Szenario Eigentum: Sie kaufen ein Haus und verwenden dafür 50.000 Euro Eigenkapital.

  • Kaufpreis: 225.000 Euro
  • Kaufnebenkosten: 25.000 Euro
  • Eigenkapital: 50.000 Euro
  • Kredit: 200.000 Euro
  • Kreditzins, fest für die gesamte Laufzeit: 3,5 %
  • Anfängliche Tilgung: 3 %
  • Anfänglich ersparte Miete (nach Berücksichtigung von Instandhaltungskosten): 400 Euro
  • Wertsteigerung des Hauses: 1 % pro Jahr

Szenario Miete: Sie wohnen zur Miete und legen 50.000 Euro Eigenkapital plus nicht anfallende Mehrkosten in einer Geldanlage an.

  • Anlagezins: 2,0 %
  • Steuersatz für Geldanlagen: 25 %
  • Zinsfreibetrag für 2 Personen: 1.600 Euro
  • Mietsteigerung: 1 % pro Jahr

Ergebnis: Beim Eigentumsszenario ist der Kredit nach 22 Jahren abgezahlt. Nach 24 Jahren ergibt sich erstmals ein Vermögensvorteil gegenüber dem Mietszenario. Nach 30 Jahren beträgt der Vorteil sogar rund 32.000 Euro.

Die folgende Tabelle zeigt, wie sich das Ergebnis verändert, wenn sich jeweils nur bestimmte, ganz links in der Tabelle angegebene Werte gegenüber dem Modellfall verändern.

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