Kündigungsrecht, Bindefrist und Änderungsvorbehalte bei Bauverträgen: Möglichkeiten im Vergleich

Kündigen Sie einen Bauvertrag, wird er für die Zukunft beendet.

Für die Vergangenheit und bis zur Kündigung behält er seine Wirkung. Sie müssen deshalb die bis zur Kündigung ausgeführten Bauleistungen bezahlen. Ob noch weitere Zahlungen auf Sie zukommen, hängt davon ab, ob sie aus wichtigem Grund kündigen oder nicht.

Kündigung aus wichtigem Grund

Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist möglich, wenn ein Verhalten des Bauunternehmens dazu führt, dass es Ihnen nicht zugemutet werden kann, den Vertrag fortzusetzen. Abgerechnet werden die geleisteten Arbeiten. Ob ein wichtiger Grund zu Kündigung vorliegt, muss aufgrund einer Wertung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Das ist im Vorhinein unter Umständen schwer feststellbar. Wenn Sie überlegen, Ihren Bauvertrag wegen des Verhaltens Ihres Bauunternehmens zu kündigen, sollten Sie sich, bevor Sie eine Kündigung aussprechen, fachlich beraten lassen.

Freie Kündigung

Die freie Kündigung von Bauverträgen ist jederzeit möglich. Hier bedarf es keines dem Bauunternehmen zurechenbaren Grunds.

Achtung:

Eine sogenannte freie, also grundlose Kündigung ist für Sie laut § 649 BGB mit erheblichen Kosten verbunden. Neben den geleisteten Arbeiten müssen Sie auch den vereinbarten Preis für die nicht mehr zu leistenden Arbeiten zahlen. Hiervon muss das Bauunternehmen allerdings die eingesparten Kosten wie nicht mehr verwendete Material- und Transportausgaben abziehen.

Vorsicht:

Es kommt immer wieder vor, dass Bauunternehmen den Bauherrn mit abenteuerlicher Begründung zu einer Vertragsunterschrift überrumpeln und dann hoffen, dass der Bauherr kopflos kündigt. Der Bauunternehmer macht dann seine Entschädigung geltend, ohne dass Sie als Bauherr irgendeine Leistung erhalten haben.

Häufig werden Verbraucher auch auf Messen zu voreiligen Unterschriften mit Messerabatten überredet. Lassen Sie sich die Unterlagen aushändigen, damit Sie diese in Ruhe zuhause und mit einem fachkundigen Berater prüfen können. Will Ihnen ein Anbieter die Unterlagen nicht mitgeben, verhandeln sie nicht länger.

Tipp

Bei freien Kündigung enthalten viele Verträge Regelungen, mit denen die Endabrechnung durch eine pauschale Entschädigungssumme abgegolten werden soll. Sie liegt häufig bei 5 % des Baupreises. Pauschalen, deren Höhen über dem durchschnittlichen Aufwand liegen, sind unzulässig.

Rücktrittsrecht bei Bauverträgen

Treten Sie von Ihrem Bauvertrag zurück, führt dies zur Rückabwicklung des Vertrags.

Rücktrittsrechte bestehen nur in bestimmten Situationen und setzen eine Pflichtverletzung des Bauunternehmens voraus.

Achtung: Bei vielen Verbrauchern herrscht der Irrglaube, jeder Vertrag könne mit einer Frist von 14 Tagen widerrufen werden. Dies ist eine Fehlinformation. Widerrufsrechte gelten nur bei Vertragsschlüssen in gesetzlich klar definierten Situationen. Nicht dazu gehören in aller Regel die Situationen, in die Sie durch aggressive Werbe- und Marketingstrategien geraten und bei denen Sie den zweiten vor dem ersten Schritt gehen:

• Sie unterschreiben einen Bauvertrag, ohne dass Sie ein Grundstück haben. • Sie unterschreiben einen Bauvertrag, ohne dass geklärt ist, ob das gewünschte Haus auf Ihrem Grundstück errichtet werden kann. • Sie unterschreiben einen Bauvertrag, ohne dass die Finanzierung Ihres Bauvorhabens gesichert ist.

In all diesen Fällen gilt grundsätzlich: Vertrag ist Vertrag. Sie können Sie den Bauvertrag zwar kündigen, aber das kostet. Wenn Ihr Vorhaben dennoch einen anderen Weg nehmen sollte: Vereinbaren Sie ein spezielles Rücktrittsrecht und achten Sie darauf, dass ein kostenfreier Rücktritt möglich ist.

Bindefrist bei Bauverträgen: Empfehlungen sind maximal vier Wochen

Der Bauvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, dessen Abschluss das Einverständnis beider Seiten voraussetzt. Juristisch spricht man von zwei übereinstimmenden Willenserklärungen, dem Vertragsangebot und der Vertragsannahme. Sitzen Sie mit Ihrem Vertragspartner an einem Tisch, ist die geforderte Übereinstimmung kein Problem, sie wird in der beiderseitigen Unterschrift dokumentiert.

Aber insbesondere dann, wenn Sie es mit Kunden- oder Vertriebsberatern zu tun haben, ist Ihr juristischer Vertragspartner meist nicht anwesend. Denn Kunden- oder Vertriebsberater sind in der Regel nicht zum Vertragsabschluss berechtigt, dies bleibt der Geschäftsleitung vorbehalten.

Vertagsunterzeichnung

Unterzeichnen zunächst nur Sie den Vertrag, erklären mit Ihrer Unterschrift rechtsverbindlich mit diesem Unternehmen bauen zu wollen. Reagiert der potentielle Vertragspartner nicht zügig, stellt sich die Frage, wie lange Sie an diese Firma gebunden sind und ab wann sie sich gefahrlos für ein anderes Unternehmen entscheiden können. Viele Verträge lassen nicht erkennen, in welcher Zeit eine Genehmigung zu erfolgen hat und begründen so einen unkalkulierbaren Schwebezustand für Sie. Andere sehen eine Bindungszeit von 6 und mehr Wochen vor, was für die Entscheidung, ob man Sie als Geschäftspartner akzeptieren will, deutlich zu lang erscheint.

Änderungsvorbehalte im Bauvertrag? Besser nicht akzeptieren!

Viele Bauverträge enthalten Regelungen, in denen sich das Bauunternehmen vorbehält, Ihnen eine andere als die vertraglich vereinbarte Bauausführung zu liefern. Solche Regelungen eröffnen dem Unternehmen die Möglichkeit, Leistungen auszutauschen, ohne vorher Ihr Einverständnis einzuholen. Damit verlieren Sie aber auch Ihr Recht, zu erhalten, was vertraglich vereinbart wurde.

Zulässigkeit

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind solche Regelungen zulässig, wenn die Änderungen auf solche beschränkt bleiben, die für Sie zumutbar und damit geringfügig sind. Weil die Frage, ob eine Änderung geringfügig ist, für Sie schwer zu entscheiden ist, sind derartige Vorbehalte problematisch. Sie sollten deshalb Änderungsvorbehalte nach Möglichkeit nicht akzeptieren. Wo dies unumgänglich ist, sollten Sie dafür sorgen, dass konkret festgelegt wird, welche Art von Änderungen auf Sie zukommen können und dass diese zumutbar, also geringfügig sein müssen. Oft fehlt in den Verträgen der Bauunternehmer beides.

Tipp

Achten Sie darauf, dass Ihr Vertrag eine Bindezeit von zwei bis maximal vier Wochen vorschreibt.

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