Vertragsstrafe bei Bauverzögerungen: Ihre Rechte als Bauherr

Für den Fall das vereinbarte Termine nicht eingehalten und überschritten werden, besteht neben den gesetzlichen geregelten Verzugsrechten die Möglichkeit, vertraglich zu vereinbaren, dass das Unternehmen bei Terminüberschreitungen eine Vertragsstrafe zu zahlen hat.

Die Vertragsstrafe ist in der Regel verschuldensabhängig

Sie zu vereinbaren löst nicht das auch bei den gesetzlichen Verzugsrechten  bestehende Problem, dass Streit darüber entsteht, welchen Grund die Verspätung hat und wer dafür verantwortlich ist. Wenn feststeht, dass das Unternehmen die Verantwortung trägt, wirkt die Vertragsstrafe – und hierin liegt der Unterschied zum gesetzlichen Schadensersatz bei Verzug – wie eine Pauschale: Die vereinbarte Summe ist auch dann an Sie zu zahlen, wenn Ihnen tatsächlich keine Mehrkosten entstanden sind.Bauzeitverzögerungen zählen zu den Hauptproblemen beim Bau.

Wohl nicht zuletzt deshalb enthalten Bauverträge in der Regel keine oder nur sehr vage Angaben dazu, wann mit dem Bau begonnen und wann er fertiggestellt sein wird.

Fehlende oder unkonkrete Zeitvorgaben machen es Ihnen schwer, Ihre persönliche Zeitplanung etwa für die Kündigung Ihrer Mietwohnung oder für den Umzug aufzustellen. Sie behindern Sie auch dabei, Ihre Rechte wahrzunehmen, die Ihnen bei Verzug der vereinbarten Leistungen zustehen: beispielsweise durch Rücktritt vom Vertrag oder Schadensersatz wegen entstehender Mehrkosten (zusätzliche Miete, eventuell Hotelkosten, Kosten einer Möbeleinlagerung, etc.).

Worauf Sie achten müssen!

Achten Sie darauf, dass das Bauunternehmen sein Arbeitsprogramm mit konkreten Kalenderterminen angibt, insbesondere um die Zeit vor und nach Baubeginn:

Bis wann muss das Unternehmen den Bauantrag einreichen? Wann erfolgt der Baubeginn? Bis wann spätestens die Fertigstellung?

Bei schlüsselfertigen Kompletthäusern und –wohnungen wird oft der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit angezeigt. Dieser bedeutet, dass der Bau von innen nutzbar ist, er muss aber noch nicht vollständig fertig sein. Regeln Sie deshalb neben dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit auch die vollständige Fertigstellung aller Vertragsarbeiten.

Die Höhe einer zu vereinbarenden Vertragsstrafe ist Verhandlungssache

Sie wird üblicherweise als Tagessatz in Prozent des Preises festgelegt, häufig 0,1-0,3 % davon pro Tag der Terminüberschreitung. Gleichzeitig wird zumeist eine absolute Höchstgrenze, die Maximalstrafe, bestimmt, häufig 5 % des Gesamtpreises.

Vorsicht

Ihr Vertrag darf nicht, wie es oft geschieht, vorsehen, dass Sie in keinem Fall mehr erhalten als die Vertragsstrafe, denn die möglichen Verspätungsschäden können deutlich höher liegen als der Vertragsstrafesatz. Ihnen muss die Möglichkeit bleiben, höhere Schäden einfordern zu können, die Sie dann allerdings konkret nachweisen müssen. Machen Sie höhere Schäden geltend, kommt die Vertragsstrafe nicht als Extrazahlung hinzu, sondern Sie wird auf den Schaden angerechnet.

Wenn Sie eine vereinbarte Vertragsstrafe geltend machen wollen, müssen Sie sich bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten, diese noch zu fordern; andersfalls verfällt sie.

Verjährung

Die Verjährung betrifft die Frage, wie lange Sie die Gewährleistungsrechte geltend machen können. Beim Bauträgervertrag, der sich auf Grundstück und Bau bezieht, müssen Sie zwischen der Gewährleistung für das Grundstück und derjenigen für die Bauleistungen unterscheiden.

Die Gewährleistungsrechte für Mängel am Grundstück verjähren innerhalb von 2 Jahren ab der Übergabe des Grundstücks.

Die Gewährleistung für Mängel an den Bauleistungen richtet sich regelmäßig nach dem BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch). Die Fristen für die Verjährung der Gewährleistungsrechte beginnen mit der Abnahme und betragen:

  • Bei Mängeln am Bauwerk 5 Jahre
  • Bei Mängeln, die durch Arbeiten an einem Grundstück verursacht wurden 2 Jahre
  • Bei Mängeln an beweglichen Sachen 2 Jahre
Gut zu wissen!
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