Architektenvertrag abschließen für Gesamtprojekt vs. einzelne Leistungsphasen? Achtung: Auch mündlich möglich!

Der Architekt ist Ihr Planer, Organisator, Koordinator, Kontrolleur für Qualität und Kosten - alles zugleich oder nur in einzelner Funktion, je nachdem, wie Sie ihn beauftragen. Der Vertrag ist ein Werkvertrag und bedarf keiner Schriftform. Er sollte aber schriftlich abgeschlossen werden.

Architektenauftrag - Worauf Sie achten müssen!

Bevor Sie eine Architektenleistung beauftragen, möchten Sie sicher gehen, dass die Architektin oder der Architekt Ihren Traum vom Eigenheim nach Ihrem Geschmack realisieren kann. Architekten sind oft auch bereit, in gewissem Umfang kostenlos tätig zu werden, um Vertrauen zu bilden. Die Grenze zum kostenpflichtigen Architektenauftrag ist fließend und nicht selten folgen, wenn Sie sich nach dem ersten Kontakt gegen die Dienstleistung entscheiden, eine Rechnung und der Streit darüber, ob Sie die wirklich bezahlen müssen. Das Problem ist der stillschweigend abgeschlossene Architektenvertrag.

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass Architekten in der Regel entgeltlich tätig sind. Deshalb müssen Sie davon ausgehen, dass deren Dienste zu bezahlen sind. Damit ist jede Tätigkeit - auch eine erste Beratung – kostenpflichtig. Achten Sie deshalb darauf, dass Sie bereits beim ersten Kontakt klären, ob und welche Leistungen kostenfrei sind, und halten Sie das Ergebnis schriftlich fest. Achten Sie darauf, dass es in der Vereinbarung "kostenfrei" heißt und nicht etwa "unverbindlich". Denn Unverbindliches ist juristisch betrachtet nicht ohne Weiteres kostenlos.

Architektenvertrag

Signalisieren Sie in irgendeiner Form, dass Sie das Projekt mit dem Architekten oder der Architektin umsetzen möchten, entsteht der stillschweigende Architektenvertrag. So lange kein Streit entsteht, ist dies in Ordnung. Da hier der Vertrag aber praktisch nebenbei geschlossen wird, besteht ein besonders großes Risiko, dass wichtige Punkte nicht geklärt sind und Missverständnisse entstehen.

Die häufigsten Gründe für einen Rechtsstreit mit Architekten sind Missverständnisse wegen mangelnder Absprache. Ungeklärt sind oft, welche Aufgaben genau der Architekt ausführen und welches Honorar er dafür berechnen soll und wie hoch die Kosten des geplanten Hauses sein dürfen. Es ist wichtig, von Anfang an klar mit dem Architekten oder der Architektin zu besprechen, was Sie erwarten. Alle diese Punkte können ohne Probleme im Architektenvertrag geklärt werden. Daher ist es immer der beste Weg, einen schriftlichen Vertrag zu schließen, sobald Sie sicher sind, dass Sie mit dem Architekten Ihr Haus bauen möchten.

Bei der Gestaltung des Vertrags sollten Sie darauf achten, dass die Aufgaben beschrieben werden. Viele Verträge beschränken sich darauf, das Honorar zu regeln.

Achten Sie darauf, dass der Vertrag auch Vorgaben für das Ergebnis, dass erreicht werden soll, nennt. Sie können natürlich in der Regel noch nicht bis ins Detail festlegen, wie Ihr Haus am Ende aussehen soll. Sie können aber grobe Vorgaben machen, zum Beispiel zu den maximalen Kosten, der Zimmerzahl, der Wohnfläche, dem energetischen Standard und vielem mehr.

Architekt beauftragen: Für das Gesamtprojekt oder für einzelne Leistungsphasen?In welchem Umfang Sie Ihren Architekten beauftragen, liegt bei Ihnen. Erteilen Sie ihm sämtliche Aufgaben, die das Leistungsbild beim Gebäudebau umfassen, entsteht ein Vollarchitekturauftrag. Es kann sich allerdings empfehlen, nicht sofort einen solch umfassenden Auftrag zu vergeben, sondern Teilaufträge zu erteilen und schrittweise vorzugehen.

Wofür Sie keinen Vollarchitekturauftrag brauchen!

So zum Beispiel, wenn der Architekt für Sie eine Frage klären soll, von deren Beantwortung alles Weitere abhängt: Darf ich auf dem Grundstück überhaupt mein Traumhaus bauen? Beauftragen Sie einen Architekten damit, eine entsprechende Bauvoranfrage zu stellen. Wird diese negativ beschieden, benötigen Sie womöglich keine weitere Architektenleistung. Dasselbe gilt, wenn sich im Lauf fortschreitender Planung zeigt, dass Ihr Haus deutlich teurer werden wird, als Sie es finanziell verkraften könnten. Hätten Sie in solchen Fällen schon einen Vollarchitekturauftrag erteilt, könnten Sie den Vertrag zwar kündigen. Aber Sie müssten teuer dafür bezahlen: Der Architekt könnte auch für die vertraglichen Leistungen, die er nicht mehr ausführt, einen beträchtlichen Teil seines Honorars verlangen.

Was es bei den Leistungsphasen zu  beachten gilt!

In der Regel bietet sich eine stufenweise Beauftragung in zwei Schritten an: In der Planungsphase und in der Bauphase. In der HOAI liegt der Schnitt zwischen den Leistungsphasen vier und fünf. Mit Abschluss der Leistungsphase vier muss der Architekt eine genehmigungsfähige Bauplanung vorlegen. Ebenso muss er eine einigermaßen belastbare Berechnung der Kosten erstellen, die beim Bau entstehen. Wenn Sie den Architekten nur mit diesen Leistungen beauftragen, haben Sie die Möglichkeit, bei zu hohen Kosten die Notbremse zu ziehen. Entscheiden Sie sich für die Umsetzung des Bauvorhabens, können Sie den Architekten in der nächsten Stufe mit der Auftragsvergabe und Kontrolle beauftragen. 

Es kann auch eine weitere Unterteilung der Planungsphase in die Leistungsphasen eins und zwei einerseits und die Leistungsphasen drei und vier andererseits erfolgen.

Tipp

Wenn Sie einen Formularvertrag vorgelegt bekommen, sollten Sie diesen vor Unterschrift sorgfältig prüfen. Ansonsten kann das „Kleingedruckte“ unangenehme Überraschungen für Sie bergen. Dies gilt auch für den Einheits-Architektenvertrag, einem Vertragsformular, das häufig Verwendung findet. Beispiel schrittweise Auftragerteilung

Eine schrittweise Auftragserteilung vom Anfang bis zum Ende des Bauvorhabens könnte folgendermaßen aussehen:

  • Schritt 1 – Leistungsphasen 1 und 2 Grundlagenermittlung und Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung) Mit ihnen erfolgt eine erste Grobplanung Ihres Vorhabens, an deren Ende eine überschlägige Ermittlung der voraussichtlichen Baukosten steht. Diese wird als Kostenschätzung bezeichnet und gibt Ihnen eine erste Orientierung darüber, ob Ihr Vorhaben finanziell verkraftbar ist.
  • Schritt 2 – Leistungsphasen 3 und 4 Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung) und Genehmigungsplanung Diese Leistungsphasen dienen der Konkretisierung der Planung bis hin zur Einholung der Baugenehmigung. Am Ende von Phase drei steht die Kostenberechnung. Da sie auf einer fortgeschrittenen Planung beruht, liefert sie konkretere Informationen über die voraussichtlichen Baukosten.
  • Schritt 3 – Leistungsphasen 5 bis 7 Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe Liegt die Baugenehmigung vor, schließt sich die Ausführungsplanung an. Sie liefert die detaillierte Arbeitsgrundlage für die späteren bauausführenden Firmen. Hierzu gehört auch die Erstellung genauer Leistungsverzeichnisse für die Bauarbeiten. Auf der Grundlage der Ausführungsplanung erfolgt die Ausschreibung an Bauunternehmen. Aus deren Angeboten werden die bauausführenden Firmen ausgewählt und beauftragt. In der Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) erstellt der Architekt auf Grundlage der Angebote der beauftragten Firmen den Kostenvoranschlag, der die nach dem jetzigen Stand der Planung zu erwartenden Baukosten ausweist.
  • Schritt 4 – Leistungsphase 8, gegebenenfalls 9 Objektüberwachung (Bauüberwachung), gegebenenfalls Objektbetreuung und Dokumentation Die Leistungsphase 8, die Objektüberwachung, betrifft die eigentliche Bauphase. Der Architekt sorgt für die Koordination der Leistungen, überwacht die Ausführungen und prüft deren Qualität und nimmt die Leistungen ab. Die tatsächlich angefallen Baukosten werden mit der Kostenfeststellung ermittelt. Die Leistungsphase 9 wird im Eigenheimbau selten beauftragt. Sie bezieht sich auf den nachfolgenden Zeitraum bis zum Ende der Gewährleistung und beinhaltet unter anderem Kontrollen des Architekten zur Feststellung von Mängeln nach der Abnahme.
Gut zu wissen!
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