Abnahme von Gemeinschaftseigentum bei neu gebauten Eigentumswohnungen

Gemeinschaftsordnung, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum & Sondernutzungsrecht

Die Abnahme einer neu gebauten Eigentumswohnung ist durch die Unterteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum komplizierter als die Abnahme eines Einfamilienhauses. Einerseits werden die einzelnen Wohnungen und die Gemeinschaftsanlagen häufig zeitlich unterschiedlich fertig gestellt. Darüber hinaus betrifft die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sämtliche Eigentümer, während die Abnahme des Sondereigentums nur für den jeweiligen Erwerber der einzelnen Wohnung relevant ist. Aus diesem Grund wird in Bauträgerverträgen in aller Regel eine getrennte Abnahme von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vereinbart.

Gemeinschaftseigentum

Während die Abnahme des Sondereigentums in der Regel so gestaltet ist wie die Abnahme eines Einfamilienhauses, finden sich in Bauträgerverträgen häufig seitenlange und schwer verständliche Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Der Grund hierfür ist, dass es für Bauträger äußerst schwierig ist, rechtliche und praktische Anforderungen umzusetzen. Die Rechtsprechung legt großen Wert darauf, dass die Abnahme ein sehr wichtiges Recht jedes einzelnen Erwerbers ist. Daher muss jedem Käufer die Möglichkeit eingeräumt werden, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums persönlich zu erklären. Vertragsklauseln, die dies ausschließen, sind unzulässig und damit unwirksam. Auf der anderen Seite liegt es auf der Hand, dass es bei Wohnanlagen mit 50 oder mehr Erwerbern nur schwer umsetzbar ist, einen Abnahmetermin mit allen Erwerbern oder jeweils einzelne Termine mit jedem der Erwerber durchzuführen.

Aus diesem Grund versuchen Bauträger vertragliche Regelungen zu finden, mit denen einzelne Personen mit der Abnahme bevollmächtigt werden. Für Erwerber kann diese schwierige Situation durchaus positiv sein: Denn dadurch kann sich die Frist für Mängelansprüche verlängern. In der Vergangenheit haben Gerichte bereits einzelne Klauseln für unzulässig erklärt und eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums verneint. Da die Verjährung von Mängelansprüche an die Abnahme anknüpft, kann dies zu einer deutlichen Verlängerung der Ansprüche führen. Sofern ein Außenstehender mit der Erklärung der Abnahme bevollmächtigt wird, kann sich hier zudem eine Haftung ergeben.

Eigentumsarten: Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum & Sondernutzungsrecht im Vergleich

Die typische Verbindung aus Gemeinschaft und Individualität im Wohnungseigentum ermöglicht zwei Eigentumsarten: das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum (bei nicht zu Wohnzwecken gedachten Räumen: Teileigentum).

Gemeinschaftseigentum

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören:

• das Grundstück, • alle Gebäudeteile, die zwingend für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind wie das Dach, • die Außenwände, • sonstige tragende Wände, • die Heizungsanlage, • der Fahrstuhl, • das Treppenhaus, • die Antennenanlage sowie • die Wasser-, Abwasser- und sonstigen Versorgungsleitungen.

Grundsätzlich stehen alle Teile des Gebäudes, die nach außen sichtbar sind, im Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum

Das Sondereigentum (bzw. Teileigentum) ist derjenige Bereich, der Ihnen allein gehört. Das ist Ihre Wohnung oder Ihr Haus mit Ausnahme der Gebäudeteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Auch innerhalb Ihrer Wohnung befinden sich tragende Wände, die Gemeinschaftseigentum sind. Aber auch die Wohnungstür gehört dazu, weil sie nach außen sichtbar ist.

Je weiter das gemeinschaftliche Eigentum reicht, desto mehr gemeinschaftliche Entscheidungen müssen getroffen werden und desto mehr Vorgaben und Beschränkungen können auf Sie zukommen. Als einzelner Eigentümer dürfen Sie ohne Rücksprache mit den anderen nur über Ihr Sondereigentum entscheiden. Über Angelegenheiten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, muss die Eigentümergemeinschaft entscheiden. Dies kann für bestimmte Wünsche eine erhebliche Einschränkung bedeuten.

Alle Änderungen, die die äußere Gestaltung des Hauses betreffen, können Sie nur in Abstimmung mit den übrigen Eigentümern vornehmen. Dies kann beispielsweise für eine Balkonmarkise, aber auch für den Einbau eines Kamins oder selbst einer  Dunstabzugshaube gelten, wenn Sie dafür das Gemeinschaftseigentum ändern müssen. Wenn keine nachvollziehbaren Gründe gegen ein Vorhaben eines Eigentümers bestehen, ist häufig eine Pflicht auf Zustimmung vereinbart.

Zugleich ist die Gemeinschaft verpflichtet, entstehende Kosten zu tragen, beispielsweise bei Reparaturen am Dach. Die Verteilung dieser Kosten innerhalb der Gemeinschaft erfolgt nach dem Verhältnis der Eigentumsanteile bzw. nach den Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung.

Sondernutzungsrecht

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ermöglicht es außerdem, gemeinschaftliches Eigentum einem Einzelnen zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung zu stellen. Dafür erhält der Nutzer ein Sondernutzungsrecht. Wird Ihnen für etwas, was zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt, ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, können Sie selbstständig gestalten, tragen dafür aber auch die Kosten allein. Ein Beispiel ist die Gartenfläche vor oder hinter einem Reihenhaus. Sie ist als Bestandteil des Grundstücks gemeinschaftliches Eigentum, so dass die Gestaltung und die Nutzung an sich Gemeinschaftssache ist. Erhalten Sie ein Sondernutzungsrecht, gestalten und nutzen Sie den Garten allein. Wie weit Sie dabei freie Hand haben, hängt von dem konkreten Inhalt des Sondernutzungsrechtes ab.

Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen:

Damit das beim Wohnungseigentum bestehende Nebeneinander von Gemeinschafts- und Einzelinteressen der Eigentümer in geordneten Bahnen verläuft, bestehen Regeln, die in der Gemeinschaftsordnung enthalten sind.

Aufgaben der Gemeinschaftsordnung

  • Sie regelt den Inhalt und die Nutzung des Gemeinschafts- und des Sondereigentums und bestimmt, wie und durch wen die Belange der Gemeinschaft verwaltet und wahrgenommen werden.
  • Weiterhin legt sie fest, welche Stimmrechte und Stimmanteile der Einzelne erhält.

Wird Wohnungseigentum neu gebildet, kann die Gemeinschaftsordnung bereits vom Verkäufer aufgestellt werden, der mit ihr den Startrahmen der zukünftigen Gemeinschaft vorgibt. Die Gemeinschaftsordnung ist in der Regel in der Teilungserklärung enthalten. Bleibt die Bildung des Wohnungseigentums den Miteigentümern überlassen, geben diese sich ihre Gemeinschaftsordnung. Sie ist dann Bestandteil des Teilungsvertrages. Ob vom Eigentümer vorentwickelt oder selbst gestaltet: die Gemeinschaftsordnung kann zukünftig von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der Eigentümerversammlung, geändert werden.

Gestaltung der Gemeinschaftsordnung

  • Die Gemeinschaftsordnung kann sich darauf beschränken, ihr Entscheidungs- und Verwaltungsreglement am Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auszurichten.
  • Das Gesetz liefert einen Rahmen für notwendige Fragestellungen, lässt aber Raum für Änderungen und zusätzliche Vereinbarungen.
  • Damit kann die Gemeinschaftsordnung den jeweiligen Bedürfnissen angepasst werden. Hiervon wird oft Gebrauch gemacht.
  • Die Gestaltung kann sehr unterschiedlich ausfallen. Beispielsweise bei einer Reihenhausanlage, bei der es nur sehr wenige tatsächlich gemeinschaftlich genutzte Bestandteile gibt, ist die Gemeinschaftsordnung in der Regel so gestaltet, dass die einzelnen Eigentümer möglichst so gestellt sind, als wären sie „richtige“ Eigentümer des Grundstücks, auf dem ihr Haus steht.
  • Bei einer Reihenhausanlage will in der Regel niemand an den Kosten beteiligt werden, wenn der Nachbar sein Dach repariert oder ein Fenster austauscht.
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