Eigentumswohnung kaufen? Aufteilungsplan & Teilungserklärung

Hauptvertrag als Grundlage beim Kauf von Eigentumswohnungen

Der Aufteilungsplan ist eine zeichnerische Darstellung der Wohneigentumsgemeinschaft. Er gehört zur Teilungserklärung oder zum Teilungsvertrag und ist von der zuständigen Baubehörde zu genehmigen.

Der Aufteilungsplan wird im Maßstab 1:100 erstellt und gibt einen Überblick über die Gebäudeaufteilung sowie die Lage und die Größe der im Gemeinschaftseigentum und im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und -flächen. Dabei werden die Wohneigentumseinheiten durchnummeriert und mit unterschiedlichen Farben gekennzeichnet, so dass Sie anhand der Nummerierung und der Farbe nachvollziehen können, was zu Ihrem Wohnungseigentum zählt.

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Wohnungseigentum entsteht, wenn ein Grundstück mehr Eigentümer aufnehmen soll, als es in Einzelgrundstücke teilbar wäre. Die Entscheidung liegt beim Grundstücksverkäufer. Denn er bestimmt, wie er sein Grundstück anbietet und wird dabei in der Regel den Weg suchen, der den maximalen Gewinn verspricht. Der Gewinn ist umso höher, je mehr Eigentumseinheiten auf einem Grundstück gebildet werden können.

Wenn Sie eine Neubau-Eigentumswohnungen erwerben, schließen Sie mit dem Bauträger einen Bauträgervertrag. Andere Formen der Vertragsgestaltung sind mit erheblichen Risiken verbunden und sollten nur in Ausnahmefällen gewählt werden. Auch beim Erwerb vom Bauträger bestehen Risiken, die in der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden müssen. Möchten Sie eine Bestandswohnung kaufen, wird dies über einen herkömmlichen Immobilienkaufvertrag geregelt. Dieser wird aber ebenso wie ein Bauträgervertrag notariell beurkundet.

Vertragsinhalt

Welchen Inhalt Ihr Vertrag hat, hängt davon ab, ob der Grundstücksverkäufer von sich aus und im Vorfeld des Verkaufs die Bildung von Wohnungseigentum eingeleitet hat oder er es Ihnen überlässt. 

Wird Ihnen von vornherein Wohnungseigentum angeboten, ist dies ein Vertrag zum Kauf von Wohnungseigentum. Der Vertrag wird auch beim Neubau von Wohnungen als Kaufvertrag bezeichnet. Der Verkäufer erklärt dann im Vertrag die Teilungserklärung, lässt einen Aufteilungsplan erstellen und gibt eine Abgeschlossenheitserklärung ab. Achten Sie darauf, dass Sie die Unterlagen rechtzeitig vor Vertragsschluss erhalten und genau prüfen können.

Der Verkäufer kann die Bildung von Wohnungseigentum aber auch Ihnen überlassen. Sie schließen dann mit ihm lediglich einen Grundstückskaufvertrag, der sich nicht auf das Gesamtgrundstück, sondern nur auf einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück bezieht. Sie kaufen also nicht Wohnungseigentum, sondern etwas, das zu Wohnungseigentum umgestaltet werden muss – und zwar von Ihnen und den anderen Miteigentümern des Grundstücks. Gemeinsam mit den anderen Eigentümern müssen Sie einen Aufteilungsplan erstellen, die Abgeschlossenheit erklären und einen Teilungsvertrag schließen. Dieser Weg kann Schwierigkeiten bereiten, wenn Sie die anderen Miteigentümer nicht kennen oder nicht wissen, was machbar ist.

Tipp

Achten Sie darauf, dass die zeichnerische Darstellung des Aufteilungsplans mit der Textbeschreibung Ihres Wohneigentums in der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag übereinstimmt. Abweichungen zwischen Zeichnung und geschriebenem Wort sind häufig Ursache für Unklarheiten, was wem gehört und wer für welche Gebäudeteile zuständig ist.

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