Vorkaufsrecht als Mieter | Voraussetzungen & Rechtsgrundlagen

Rechtsgrundlagen für Vorkaufsrecht bei der Umwandlung von der Miet- zur Eigentumswohnung

Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung

Sie wohnen als Mieter in einer wunderbaren Wohnung in einem attraktiven Haus, in einer Nachbarschaft, in der Sie sich wohlfühlen? Jetzt soll die Wohnung verkauft werden – und Sie würden gerne Eigentümer werden?

Vorkaufsrechte haben Mieter nur dann, wenn die Mietwohnung während der Dauer des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und verkauft werden soll. Ansonsten hat ein Mieter kein gesetzliches Vorkaufsrecht, weder bei einem Haus noch bei einer Eigentumswohnung.

Wenn ein Mieter in eine bereits bestehende Eigentumswohnung einzieht und damit ein neues Mietverhältnis beginnt, dann besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters.


Welche Voraussetzungen müssen für ein Vorkaufsrecht erfüllt sein?

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters ergibt sich – als Ausnahme von der Regel – aus § 577 BGB.

  • Wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden sollen, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.
  • Ein Kaufvertrag muss zwischen dem Vermieter (Eigentümer der Wohnung) und einem Dritten bestehen, wobei die Übergabe, das heißt der Vollzug dieses Kaufvertrags, noch nicht erfolgt sein soll. Der Kaufvertrag muss aber deshalb bestehen, weil der Mieter nur in diesen bereits ausgehandelten Vertrag eintreten kann.
  • Der Dritte darf nicht zu dem Personenkreis gehören, für den der Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen kann, es darf sich also nicht um einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters handeln (siehe auch § 577 Abs. 1 S. 2 BGB). Außerdem ist ein Miteigentümer kein „Dritter“, sodass bei Verkauf an diesen kein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht.
  • Außer dem gesetzlichen kann es auch ein vertragliches Vorkaufsrecht geben, wenn es im Mietvertrag oder in einer späteren Abrede so vereinbart ist.

(Quelle: Verband Wohneigentum)

Weitere Informationen erhalten Sie in den Ratgebern der Verbraucherzentralen:
  • Kaufen einer Immobilie
  • Was ich als Mieter wissen muss
  • Wenn das Mietverhältnis endet
Besondere Informationen

Preisnachlass oder muss der marktübliche Preis bezahlt werden?

Hier kommt es zu den meisten Irritationen: Eigentümer und Käufer haben sich laut Kaufvertrag über den Preis von € 200.000 geeinigt. Jetzt wird der Mieter gefragt, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt. Der Mieter sagt ja, aber nur für € 160.000, da er den Wert der Wohnung so einschätzt. Dies bedeutet jedoch: Er übt sein Vorkaufsrecht nicht wirksam aus. Das Vorkaufsrecht bezieht sich immer auf den Vertragsinhalt, wie er mit dem Dritten (Käufer) besteht. Der Mieter kann nur zu den Konditionen aus dem Vertrag, also zu den € 200.000 „einsteigen“. Es gelten die §§ 463 bis 473 BGB.

Gibt es Fälle, in denen es kein Vorkaufsrecht gibt?

Ein Vorkaufsrecht gibt es nicht, wenn schon bei Mietbeginn eine Eigentumswohnung vorliegt. Außerdem hat der Mieter dann kein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter die Eigentumswohnung an einen eigenen Angehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushaltes verkauft, z. B. seiner im Haushalt lebenden Freundin.

Planen Sie als Mieter, eine Eigentumswohnung zu kaufen?

Wenn Sie in Ihre Mietwohnung investieren wollen, wäre ein vertragliches Vorkaufsrecht eine gute Ausgangslage. Im Mietvertrag oder in einer später getroffenen Abrede kann geregelt werden, dass z. B. der gesetzliche Vorrang von Angehörigen des Eigentümers entfallen soll oder längere Überlegungsfristen, ob man das Vorkaufsrecht geltend machen möchte, vereinbart werden. Wenn Sie als Mieter das – gesetzliche oder vertragliche – Vorkaufsrecht beanspruchen, dann müssen Sie dies gegenüber dem Eigentümer schriftlich anzeigen. Ein formloser Brief genügt.

Was passiert, wenn der Eigentümer den Mieter übergeht?

Bei schuldhaftem Verstoß ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters nach §§ 437 Nr. 3, 283, 281 BGB, bei Umgehung oder Vereitelung sind Unterlassungsansprüche oder Beseitigungsansprüche aus § 826 BGB oder auch Schadensersatzansprüche möglich. Bestätigt wird dies auch durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2015 (Az. VIII ZR 51/14).

Gibt es Fristen, die einzuhalten sind?

Ja, es gibt unterschiedliche Fristen, gemäß § 469 BGB

  • Der Eigentümer hat dem Mieter den Inhalt des Vertrages mit dem Dritten unverzüglich mitzuteilen.
  • Bei Grundstücken kann das Vorkaufsrecht bis zum Ablauf von 2 Monaten ausgeübt werden.
  • Bei anderen Gegenständen bis zum Ablauf einer Woche oder, wenn für die Ausübung eine Frist bestimmt ist, so tritt diese an die gesetzlichen Fristen.
Stand: 
Donnerstag, 22. Oktober 2015

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