Bauvoranfrage: Definition, Bedeutung, Kosten und Nutzen erklärt

Schutz vor Ansprüchen von Alteigentümern: Vereinbaren Sie ein kostenloses Rücktrittsrecht

Grundsätzlich empfiehlt es sich, bei Zweifeln an der Bebaubarkeit eines Grundstücks eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt zu stellen. Die Bearbeitung dauert in der Regel vier bis max. 12 Wochen. Dann erhalten Sie den Bauvorbescheid. Er ist drei Jahre gültig. Innerhalb dieser Frist muss dann der Bauantrag gestellt werden. Verzichten Sie auf die Bauvoranfrage, kommen gegebenfalls unnötige Kosten auf Sie zu - denn nur, wenn ein Grundstück auch bebaut werden darf, lohnen sich weitere Investitionen in die Bebauung.

Die rechtliche Verbindlichkeit des Bauvorbescheides ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Sie können aber davon ausgehen, dass es sich bei späteren Abweichungen vom Bauvorbescheid nicht um wesentliche Änderungen handelt. 

Wann Sie eine Bauvoranfrage stellen sollten - und mit welchen Kosten zu rechnen ist!

Eine Bauvoranfrage sollte gestellt werden, wenn unklar ist, ob Sie Ihr Grundstück überhaupt zum Beispiel mit einem Eigenheim bebauen dürfen. Das heißt, mit dem Antrag auf Bauvorbescheid wird üblicherweise zunächst eine vorgezogene verbindliche Entscheidung erlangt, ob ein spezielles bauliches Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, oder ob eine bestimmte Art oder ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung grundsätzlich erlaubt ist.

Die Kosten, mit denen Sie bei einer Bauvoranfrage rechnen müssen, variieren je nach Grundstück und der Immobilie, die gebaut werden soll. Ist der Prüfbedarf gering, so können schon 50€-200€ ausreichen. Dies ist zumeist bei Einfamilienhäusern und ähnlichen Objekten der Fall. Wenn Sie hingegen eine Gewerbeimmobilie oder ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen bauen, so kann die Bauvoranfrage durchaus bis zu 5.000€ kosten.

Ein Antrag auf Erlass eines Bauvorbescheid kann auch sinnvoll sein, wenn bereits vor einem Bauantrag eine ganz konkrete Frage verbindlich geklärt werden soll. Ein Beispiel: Sie möchten auf ihrem Dach zwei Schleppgauben einbauen, die Nachbarhäuser weisen jedoch keine Gauben auf uns es gibt keinen Bebauungsplan. Bevor Sie Ihren Architekten mit der Planung beginnen lassen, stellen Sie in Ihrem Antrag zum Bauvorbescheid die Frage: "Kann ich zwei Schleppgauben auf mein Dach bauen?", damit der Architekt korrekt planen kann und nicht später die Planung ändern muss. Für den Fall eines positiven Vorbescheids sind Sie als Bauherr an Schleppgauben gebunden. Entscheiden Sie sich bei der Entwurfsplanung für Satteldachgauben, können diese im Genehmigungsverfahren abgelehnt werden.

Für eine Bauvoranfrage brauchen Sie normalerweise keinen Architekten, in manchen Bundesländern auch kein bestimmtes Formular. Eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde kostet aber Geld und vor allem dauert ihre Beantwortung im schlimmsten Fall genauso lang wie die Bearbeitung des Bauantrages, also bis zu drei Monate. Eine Bauvoranfrage ist deshalb nur dort sinnvoll, wo kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. In diesem Fall orientiert sich die Genehmigung im Innenbereich in der Regel an der Nachbarbebauung. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass man sich die Mühe und die Kosten der Ausarbeitung eines kompletten Bauantrags erspart, wenn sich herausstellt, dass Sie auf dem Grundstück Ihre Hausvorstellung nicht verwirklichen können.

Dürfen Sie generell auf dem von Ihnen ausgesuchten Grundstück bauen, können die bauordnungsrechtlichen Fragen auch im späteren Bauantragsverfahren geklärt werden.

Tipp

Wenn es einen qualifizierten Bebauungsplan gibt, lohnt sich in der Regel keine Voranfrage. Wenn doch noch Fragen offen sind, versuchen Sie diese in einem persönlichen Gespräch im Bauamt zu klären. Oft kann auch ein Architekt einschätzen, ob Sie Ihre baulichen Vorstellungen umsetzen können. So sparen Sie sich bei der Bauvoranfrage unnötige Kosten.

Ansprüche von Alteigentümern? Schutz durch Rücktrittsrecht!

Wenn Sie sich für ein Grundstück insbesondere in Ostdeutschland interessieren, informieren Sie sich über eventuelle Restitutionsansprüche von Alteigentümern. Auch 25 Jahre nach der Wiedervereinigung wurde noch nicht über alle Anträge entschieden. Die Kommunen geben Auskunft darüber, welches Amt zur Regelung offener Vermögensfragen zuständig ist. Vereinbaren Sie im Kaufvertrag unbedingt ein kostenloses Rücktrittsrecht für den Fall, dass Alteigentümer Rechte anmelden.

Grundstückskaufverträge müssen häufig nach der Grundstücksverkehrsordnung genehmigt werden. Bei der Prüfung geht es vornehmlich um die Frage, ob das Grundstück in der Zeit von 1933 bis 1989 unrechtmäßig enteignet wurde.

Gut zu wissen!
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...die Fixkosten Ihres Kauf- oder Bauvorhabens
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