Vor Grundstückskauf prüfen: Bodenbeschaffenheit, Baugrundgutachten, Gewährleistungsausschluss & Grundbuchauszug

Vorsicht beim Kauf eines Baugrundstückes

Bodenanalyse vor dem Kauf? So schützen Sie sich vor möglichen Altlasten auf dem GrundstückUm sich vor kostenintensiven Überraschungen zu schützen, empfiehlt sich vor dem Kauf eines Grundstückes, Informationen zur Beschaffenheit und Tragfähigkeit des Bodens einzuholen.

Befand sich auf Ihrem Grundstück früher eine Mülldeponie, ein Industriestandort oder eine Tankstelle? Eine Bodenanalyse bietet Schutz vor möglichen Altlasten des Grundstücks. Möglicherweise weist Ihr zukünftiger Bauplatz Altlasten auf. Das Altlastenrisiko hat meistens der Grundstückseigentümer zu tragen.

Im Zweifelsfall sollte eine Bodenanalyse durchgeführt werden. Pro Bodenprobe müssen Sie jedoch mit etwa 1.250 Euro rechnen. Besteht der Verdacht, dass auf diesem Standort im Zweiten Weltkrieg Bomben abgeworfen wurden, sollte Sie die Luftbildauswertung einsehen. Erhärtet sich dieser Verdacht, so entstehen Ihnen als Grundstückseigentümer hohe Kosten für die Überwachung der Erdarbeiten. Die Entschärfung einer Bombe müssen Sie in der Regel aber nicht bezahlen. Sie erhalten die nötigen Informationen beim Altlastenkataster der Gemeinde bzw. die Luftbildauswertung bei der zuständigen Polizeidienststelle.

Fragen Sie Ihren Verkäufer, bei Baufirmen, Statikern oder auch Nachbarn und der Orts- /Stadtverwaltung nach einem bereits vorhandenen Bodengutachten. Bauordnungsämter und Wasserwirtschaftsämter der Gemeinden können Ihnen ebenfalls Informationen über die Bodenbeschaffenheit geben.

Klären Sie vor dem Kauf folgende Fragen:

  • Liegt ein Bodengutachten vor?
  • Müssen aufgrund schwieriger Bodensituationen zusätzliche Baugrunduntersuchungen, zum Beispiel Probebohrungen, durchgeführt werden?
  • Wie hoch ist der Grundwasserspiegel? Bei erhöhtem Grundwasserspiegel müssen womöglich aufwendige Maßnahmen zur Feuchtigkeitsisolierung ergriffen werden, beispielsweise durch den Bau eines wasserdichten Untergeschosses. Informationen über den Grundwasserspiegel erhalten Sie bei dem Bauordnungsamt und bei den Wasserwirtschaftsämtern.
  • Wollen Sie auf felsigem Untergrund bauen? Müssen Felssprengungen durchgeführt werden? Die Bebauung von Hanglagen ist aufwendiger und damit teurer als die ebener Grundstücke.
  • Wird die Kanalisation höher liegen als Küche oder Bad, zum Beispiel bei Hanglage oder ausgebautem Keller?
  • Gibt es möglicherwise eine Radonbelastung? Über die bundesweite Radonkarte können Sie erste Informationn erhalten.

Gewährleistungsausschluss beim Kauf des Baugrundstücks:In Grundstückskaufverträgen findet sich sehr oft ein Gewährleistungsausschluss. Dieser besagt, dass der Verkäufer nicht für Schadstoffe und Altlasten oder für die Tragfähigkeit des Bodens und die Tiefe des Grundwassers einsteht. Oft ist er umfassend formuliert: „Das Grundstück wird unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft." 

Worauf Sie achten müssen!

Bei einem Gewährleistungsausschluss sollten Sie sehr vorsichtig sein. Wenn Sie sich unbesehen darauf einlassen und später feststellen, dass wegen des gekauften Grundstücks zusätzliche Maßnahmen erforderlich sind, um Ihr Haus zu errichten, können Sie sich nicht mehr an den Verkäufer halten, sondern tragen selbst die Verantwortung. Schlimmstenfalls stellen Sie fest, dass das gekaufte Grundstück für Ihre Zwecke unbrauchbar ist.

Fragen Sie deshalb beim Verkäufer nach einem Baugrundgutachten. Aus ihm ergibt sich, wie viele und wo Bodenproben genommen wurden. Es zeigt die Tragfähigkeit des Bodens oder ob besondere bauliche Sicherungen getroffen werden müssen. Außerdem sollten Sie daraus erkennen, in welcher Tiefe sich das Grundwasser befindet und ob das Grundstück mit Altlasten verseucht ist oder eine Radonbelastung vorliegt.

In der Vergangenheit gab es immer wieder Fälle, dass Wohngebiete auf verseuchtem Grund und Boden entstanden. Dies ist gesundheitsgefährdend und kann für den Grundstückseigentümer teuer werden. Grundsätzlich hat nämlich der Eigentümer die Belastungen auf eigene Kosten zu beseitigen. Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, die Gemeinde in Regress zu nehmen. Ansprüche beim ehemaligen Eigentümer können Sie bei einem Gewährleistungsausschluss nur dann erheben, wenn er von den Belastungen wusste und Sie vorsätzlich nicht informierte. Dabei liegt die Beweislast allerdings bei Ihnen.

Wie Sie sich absichern können!

Um sicher zu gehen, dass das Grundstück nicht belastet ist, sollten Sie vor dem Kauf auf Folgendes achten:

  • Sehen Sie beim Vermessungsamt Luftbilder und alte Karten ein.
  • Sehen Sie beim Stadtarchiv alte Karten und Adressbücher ein.
  • Sehen Sie beim Bauordnungsamt alte Bauakten ein (soweit das Grundstück bereits einmal bebaut war).
  • Sehen Sie im Grundbuchamt beim Amtsgericht die Grundbucheinträge ein.
  • Sehen Sie die Altlastenkataster ein.
  • Sehen Sie die bundesweite Radonkarte ein.
Tipp

Sie sollten grundsätzlich beachten, dass bereits bei leichtem Grundstücksgefälle höhere Aufwendungen für die Gründung des Gebäudes erforderlich werden können, insbesondere wenn Sie ohne Keller bauen.

Der Gewährleistungsausschluss ist eine Abweichung von der gesetzlichen Regel des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), wonach der Verkäufer für zwei Jahre ab der Übergabe des Grundstücks Gewähr leisten muss.

Die Abweichung ist zulässig und üblich. Aber das bedeutet nicht, dass Sie sie einfach akzeptieren müssen. Versuchen Sie, Ihren Verkäufer dazu zu bewegen, dass er Gewähr zum Beispiel für die Bebaubarkeit des Grundstücks übernimmt

Grundstückskaufvertrag & Grundbuchauszug: Immer genau prüfen!

Jeder Grundstückskauf bedarf der notariellen Beurkundung. Ein Vertrag, bei dem Sie Grundstück und Haus vom gleichen Verkäufer erwerben, ist ein Bauträgervertrag. In diesem müssen sowohl der Grundstückskaufvertrag, als auch der Werkvertrag durch den Notar beurkundet werden. Besteht zwischen dem Kaufvertrag und dem Werkvertrag kein direkter Zusammenhang, benötigen Sie keine notarielle Beurkundung des Bauvertrages.

Eine Beurkundung kann auch dann erforderlich sein, wenn Verkäufer und Unternehmer nicht identisch sind. Wenn beispielsweise eine Verknüpfung zwischen beiden Verträgen in der Form besteht, dass es dem Käufer nur dann ermöglicht wird, das Grundstück zu kaufen, wenn er anschließend den Werkvertrag schließt, ist es unerheblich, ob Unternehmer und Verkäufer identisch sind. Ausreichend ist ein Zusammenwirken.

Lassen Sie sich den Grundstückskaufvertrag vor dem Notartermin aushändigen. Der Notar ist verpflichtet, den Vertragsparteien den Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung zu stellen.

Achtung: Der Notar wird in der Regel vom Verkäufer bestimmt und beurkundet den Vertrag, den Sie mit dem Verkäufer ausgehandelt haben. Er beurteilt den Vertrag lediglich danach, ob er gesetzlichen Regelungen entspricht.

Vor Unterschrift unabhängig prüfen lassen!

Lassen Sie die Kaufdokumente von einem unabhängigen Juristen prüfen. Bestehen Sie darauf, dass der Notar das Grundbuch einsieht. Notare haben die Möglichkeit, durch Einsichtnahme in das elektronische Grundbuch noch am Tag der Beurkundung den aktuellen Stand zu prüfen. Lassen Sie ihn eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchs zum Vertragsbestandteil machen.

Viele Verbraucherzentralen nehmen die Prüfung von Verträgen vor.

Tipp

Jeder Grundstückskauf bedarf der formalen notariellen Beurkundung. Kaufvertrag und Grundbuchauszug sollten vor Unterschrift auch unabhängig geprüft werden!

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